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政策调控下的房地产市场:淡季不淡 旺季难旺

2012-08-23 15:56:26 来源: 观点地产网

  近日,楼市回暖的声调渐渐大起来。但笔者却看到有些“强弩之末”的意味:在开发商普遍欢迎楼市回暖,感觉乐观之时,却有两则传闻比较“扫兴”——其一说南方某某开发商遣散员工,不再从事房地产开发;其二言温州炒房团“覆没”。且不论这些是自杀还是自救。但从一个侧面印证笔者关于楼市下半场的预测,那就是淡季不淡,旺季难旺。

  简单地说,淡季不淡,指的是7月8月,虽然是传统的房产销售淡季,但楼市仍将延续楼市5月6月的销售态势。事实也是如此。数据显示,7月70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市超过70%,增至50个,上涨城市数量比6月份增加了1倍。8月与7月比较,虽然在成交量上略有回缩,但仍在高位运行,出现“淡季不淡”格局只是时间问题。

  房地产反季节热销再次形象地说明房地产行业是一个政策市,受心理预期影响比较大,降息、楼市微调等政策环境的改善,使积压的刚需以及部分改需将得到释放与突破,楼市的成交量回升,形成“淡季不淡”的的反季节热销局面。原因有三,一是降息、微调等政策面影响,二是刚需积压到一定量形成突破,三是部分投资客群,“想踩在点入市”。

  相对于淡季不淡,旺季难旺指的是接下来的9月10月,并不能象传统房地产销售旺季一样实现价量齐升的情况。从8月成交量来看,相比7月,已经有一定的回缩,这种趋势将延续到9月10月;同时积累刚需释放;更为重要的是,近期房地产反季节热销或将倒逼中央再出新调控政策,不排除在8月下旬及9月上中旬出台,房产税扩容跃跃欲试。

  “旺季难旺”或将形成基于以下几个原因:一是限购限贷并没有取消,短时期内更无可替代,且近日房产税扩容也在进行当中,地产去投资化更加明显,中央反复强调严格执行各项调控政策,各部委也是三令五申;二是目前的刚需市场后续乏力,前期积累的刚性需求差不多已消耗怠尽;三是部分开发商收缩优惠幅度甚至小幅涨价,也将影响部分购买。

  而接下来的11月12月,购房者们还是将发现,新出台所谓新政,影响力度并没有想象的大,该买房还得买;开发商们也将发现,楼市并不是触底反弹,降低优惠幅度或者小幅涨价还是行不通,因此,年关收尾加大促销,依然是“淡季不淡”局面。最后笔者要强调的是,那种仅仅靠坐销,打几个硬广,办几个展会就想快速出货的“神话”将不再有了。

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