十二五规划利好消息不断 北京的发展是沈阳的明天

　
 中体奥林匹克花园管理有限公司副总裁王总

　　主持人：搜狐焦点的网友大家好!欢迎走进今天的高端访谈栏目。我们今天很荣幸请到了中体奥林匹克花园管理有限公司副总裁王总。同时也是我们沈阳北国奥林匹克花园项目的总经理。下面有请王总为我们介绍一下项目的情况。

　　主持人：王总，您好。

　　嘉宾：你好。

　　主持人：我们今天对您做一个简单的采访，我们来随便的聊一聊我们目前楼市的发展情况。我们知道，北国奥林匹克集团也是在全国有很多的项目，是什么原因使我们集团选择了沈阳这样一块福地来投资建设呢?

　　嘉宾：我们集团其实在进入沈阳已经很长时间了，我们在沈阳应该说排名前列个沈阳奥林匹克花园项目应该是十年前就进入了，那么期间我们中体名下还有两个项目那么也有七八年的历史，那么北国奥林匹克花园是我们在07年拿的地，只不过因为当时08年金融危机我们耽误一段时间，那么这个项目正式起动应该说是去年。那么当时在选这个项目的时候，排名前列我们对沈阳市场一直非常看好，要么的话我们也不会从十年前开始进入，那么沈阳也是整个东北的经济中心，另外从这两年沈阳在东北整体的地位的确定，从国务院对沈阳的战略发展重要位置的确定，所以我们觉得沈阳的发展在整个东北都是成为我们中体产业集团一个非常重要的城市。那么我想除了北国奥林匹克花园，我们可能还会继续的发展，还正在继续选址，那么应该说对沈阳我们中体是非常非常的有信心。同时，其实你们也可以看，就是在全国知名的排位在前20名的国内房地产企业，应该说基本上都云集在了沈阳，所以我想从这个角度来看大家都是跟有眼光的，那么对沈阳地位的认同、对它今后经济的发展，包括对房地产的发展趋势应该都是比较趋同的，所以我们还是很看好沈阳这个市场。

　　主持人：我们都知道，国家政策从08年起连续调整了七次，有一些信贷的政策，还有一些购房限制的政策，那这些政策对咱们这些项目的销售有什么影响吗?

　　嘉宾：应该说，首先想说一点，就是所有这些政策对所有的房地产项目都会有影响，只不过对有的项目影响大，有的项目影响小，那么对我们北国奥林匹克花园来说，对我们影响较大的就是我们现在的销售回款是我们目前一个很大的问题，那么什么意思呢，就是我们今年的销售情况非常好，我们已经在今年的八月份之前把全年的销售任务都完成了，那么当时我们评价，我们今年是一期新开盘，也没有一个很高的价格，我们基本上预测到了今年全国的房地产形势，我们还是以发展排名前列位，保证现金流，所以我们的价格还是比较适中，在当地大多数人还是能够接受，但是从国家的宏观调控越来越严控，对我们影响较大的就是银行的资金受到了很大限制，所以我们现在客户在签约之后大量按揭的回款回不来，这是目前我们碰到的很大的一个问题。那么在我们周边的很多项目，我们也都做了很多的市场调研，当然大家普遍碰到的问题就是刚性需求的客户数量在明显的减少，这是其他项目碰到的一些情况，我想这个情况可能是对很多项目造成巨大一种打击。另外一个就是，银行的资金在受到国家的控制之后，开发公司的开发贷款受到了很大影响，那么我们公司因为是今年没有用银行的开发贷款的问题，所以这方面对我们影响不大，那么我们今年又因为开盘比较早，上半年开盘，所以对这种刚性需求的减少我们也没有受到很大的影响。但是我们真正受影响的，就是我们现在面临着跟很多开发企业一样的问题，就是银行的回款非常快慢目前的销售额只有50%不到回了款，那么这是目前我们碰到的一个较大的问题，但是我们觉得这种情况可能还会延续，就不是很乐观。

　　主持人：现在沈阳城市化的进程也非常的快速，各个区域板块都有自己得天独厚的优势，比如我们项目这个板块它有什么独特的优势呢?

　　嘉宾：我们这个板块应该说它是属于整个大的浑南板块，但是它又不在浑南的最核心区，所以那么我们认为我们的优势就体现在，因为在浑南项目非常多，竞争也非常激烈，价格也非常的高，现在据我们了解在整个浑南核心区的价位平均也到了七八千，较高的都过万，那么我们因为是在大浑南板块，在浑南中心边缘，我们目前这种平均房价就是在六千块钱左右，跟浑南的核心区域的价格大概在一千到两千块钱的差距，所以说这种价格优势还是比较明显。另外一个，随着南京南街的延长，那么包括苏家屯区政府对周边环境的改造，包括去年开业的国际会展览中心，以及今年咱们沈阳市政府新颁布的地铁通车计划，我们苏家屯这个地区有两条地铁线，所以它的优势会越来越明显，包括离机场，包括各种公交非常近，包括周边的商业配套，所以它的发展潜力，包括价格洼地这种优势，可能相对于浑南的核心区域会更加明显。

　　主持人：那您给大家介绍一下，就是我们这个项目都有什么特色?我知道，我们这项目是以奥林匹克体育是一个特色。

　　嘉宾：因为奥林匹克花园，我们的控股企业是中体产业集团，是国家体育总局下边的企业，就是我们这个小区的特色就是它是一个纯粹的以奥林匹克文化和运动为主题的一个社区，那么在这个社区里面，它跟其他社区不一样的就是说，我不仅仅只有一些运动设施，更多的是我们跟奥林匹克这种文化去结合，那么比如说我们会把历届奥运会的logo图案在小区里面的座椅、各种标识上会去体现，让你每天都融入在这种奥林匹克文化当中。另外一个，我们在社区里面的背景音乐，我们都会是各种体育音乐，包括历届奥运会的或世界杯足球比赛的一些优秀的歌曲。另外较大的一个特色就是，我们会跟沈阳市、辽宁省，甚至于其他外省市的一些优秀的运动团体、体育明星会经常在社区里面有一些互动，那么进行一些培训，跟业主的一些小型的比赛，包括我们中体产业集团旗下的一些体育比赛，也包括一些文艺演出，我们都会跟奥林匹克花园业主们一起去分享，包括像这周日的北京马拉松，那么在北京已经是第三十一届，是规模几万人的一个比赛，我们每年都会组织我们奥林匹克花园业主来参加这种比赛，这都是我们奥林匹克花园所特有的文化，可能也是其他小区所不具备的，包括在里边我们很多设施，比如我们的健身步道，我们小区里会有塑胶的环形跑道，会有为老人所设置的按摩的路径，另外我们在楼与楼之间都会有一些健身的广场，适合于年轻人比如极限运动，适合于老年人的扭秧歌、集体舞或者是小聚会的一些小广场，包括还有适合一些比如说儿童的小游乐场，就各种设施，基本上你在这个社区里面，我们目前是要求每隔100米就一定要看到一个体育设施，那么包括各种的跟体育有关的文化系列方面的一些标识都在社区里边去体现，就真正的去感谢奥林匹克。这个是我们这个小区的一个特别特色。

　　主持人：是别人都复制不了的。

　　嘉宾：对。X

 访谈现场

　　主持人：那我们知道现在十二五规划当中，沈阳的好消息也不断，像今年的沈阳、铁岭、抚顺同城，还有13年全运会，市政中心的南迁，还有四环贯通等，您觉得这些政策对于沈阳未来的楼市发展，会有怎样的影响?

　　嘉宾：我想举一个例子，就是因为我们是从北京过来的开发商，我觉得北京的现在应该就是沈阳的明天。那么，比如说北京较大的变化是当时从90年亚运会开始的，那么我印象很深，那年刚刚上大学二年级，我们去参加这种亚运会义务的一些活动，那么那个时候亚运村，包括我们当时的主会场在工人体育馆，我们还都认为很远，地铁也都是刚刚发现，但是我们发现在90年亚运会之后，北京发生了翻天覆地的变化，这是我们进入这个社会以后切身感受到的，党人我们的上一辈人他们可能感受到70年代、80年代北京已经发生了很大变化，那么对于我们引入社会，我们真正的了解或知道房地产发展历史的一些人，我们是亲眼看到的就是社会这种剧变是怎么产生的，那么包括2000年北京申办奥运成功以后，北京的这种市政设施，包括北京经济全面的飞速发展，到08年奥运会成功举办，我觉得到现在二十年，就是北京这种发展趋势，地铁包括市政建设，各种楼堂馆所的建设，应该说极大的带动了这个城市的发展。那么所以我觉得，对沈阳我觉得具体的去说某一个细节可能还不足以代表我们对这个城市发展的了解，但是我想说的就是，北京的发展一定是沈阳的明天，因为我们看到沈阳现在整体的规划，就刚才你所说的所有这些因素，都跟北京十年前非常非常的像。

　　主持人：模式是一样的，都是体育带动了经济。

　　嘉宾：对，体育带动这个城市。那么同时也是市政设施、轨道交通带动这个城市。就像我们现在可能沈阳一号地铁线开通之后，你们会发现轨道沿线的房价应该涨得是较快的，那么在北京现在已经发展到了十几号线，那么每条地铁线只要一开通，轨道边上的房价一定是一千两千的往上涨，那么这只是一个非常微观的一个简单的小单位，但是对于整个城市的发展，二十年前北京的房价，那时候还没有这种市场经济，我印象里有可能93、94年，当时可能有一些简单的商品房，一千块钱、两千块钱，那么97、98年的时候北京的房价可能到了三千多、四千多、五千多，2000年的时候六千多、七千多，到现在三万、四万、五万，成倍的增加。那么，离北京很近的天津，我曾经在天津也做过一年总经理，也是这样，我97年在天津当总经理的时候，当时天津最核心的区域的房子和平区也才不过一万出头，那么到现在天津的房价已经直逼北京，那么我是觉得当时天津的这种发展这种趋势，跟北京是非常相象的，那么今天我到沈阳来，我觉得我对沈阳的这种认同，我觉得就是非常非常看好的，而且现在对于沈阳在整个东北它的地位的确定，以及国家对它的定位，我觉得对沈阳是一个非常大的腾飞的机遇。所以，应该说从整体宏观上来说，我是觉得沈阳的未来是不可估量的。

　　主持人：而且我们这个项目刚好也是以体育为元素，13年正好是我们要全运会召开，所以对我们项目肯定是会有一个推动作用。近几年我们楼市发展也是相当的迅速，但是今年据国家统计局发展报告显示，就是房地产在调控政策的影响下，可能价格有一些下滑的趋势，您对这个是有什么看法吗?

　　嘉宾：我觉得至少从今年来看，包括到明年的春节前后，或者是最晚到明年上半年，我觉得房价整体下滑的这个趋势可能不会改变，那么这个不仅仅是说从沈阳来看，从全国来看，包括从今年的金九银十全国各地的这种成交价来看，我们目前的房地产形势跟08年这个时间段非常非常像，包括我们目前奥林匹克花园在全国所有的项目，我们也在进行着监控，应该说我们也有一些完成不错的项目，但是从整体上，今年我们这些项目应该说也代表了目前全国房地产的形势，就是排名前列价格现在有各个项目是微涨，包括像我们北国奥林匹克花园，我们起码是一个平价，或者是微微的幅度也就在5%左右的涨幅，但是更多的项目基本上是在下浮，但是下浮的比例不大，那么我想这个可能也是目前国家对房地产这种调控的政策没有放松的一个主要原因，就是可能还没有达到政府想要看到的这种价格幅度稍微大一点幅度的下降，那么这个也是有一些出乎我们的意料，我曾经在八月份的时候预测可能金九银十会有大量楼盘有比较大幅度的下降，那么金九银十很好的时机，尤其在沈阳，因为沈阳气侯条件跟全国其他地方不一样，进入11、12月份就会进入淡季，但是今年金九银十实际上沈阳可能更多开发商价格还是比较坚挺，而且我前天看到了这个信息，沈阳房价同比涨了5.6%，其实这个真的不是我想看到的，我想可能也是很多开发商并不想看到的，就是现在全国的绝大部分城市同比或环比都在下降，那么沈阳是在涨，那么我觉得在当前这种比较严厉的政策环境下，这可能不是一个好的势头，那么其实我还是觉得尽快的出货保证现金流，适当做一些价格上的让步，也应该是目前我们开发商优选的一个方针。这只是代表我个人的一个观点，但是我想我们集团目前也是基本上是采取这种策略。而且我所了解的从北京来看，很多大型的房地产企业基本上目前也都是这种策略，就是降价。可能从媒体报道上或者采取的降价的方式方法有些不一样，但是实事求是的说各家都在降价。X

　　主持人：因为像北、上、广、深这样的城市，它本身价格的基数就已经是比沈阳高出很多很多，所以沈阳对价格上升的空间还是有很大的，所以目前可能是沈阳的这个价格相对比较平稳一些。对我们这个项目的价格有什么影响或者是有没有什么价格的趋势?

　　嘉宾：应该说刚才您说的很对，就是像在我们浑南边缘的板块上的房价，基本上整体房价就在五千多、六千左右，它下浮的幅度不是很大，5%无非就是1、200块钱，你说可能我卖5200块钱，他卖5000块钱，不是很明显的。那么，所以可能体现在我们目前沈阳这个媒体上，或者沈阳整体舆论上，表现出沈阳的降幅不是很大，这个我觉得也能理解，因为沈阳其实房子很多，就供应量非常大，所以就是因为整体房价平均价也不是很高，这点还是比较合理的。但是这个事要看怎么说，就政府可能现在它想看到的是，它希望是所有的城市都能有一个比较大一点的下浮，就是政府它可能从面子上会好看一些，包括可能因为明年要面临着我们政府的换届，我想政府它希望在换届之前能够自己的政绩或者这种民生方面的体现更好一些，所以我想至少在明年的十一放假之前，我想可能政府是希望看到一个能让老百姓满意的结果。那么这种结果，可能会超出我们作为开发商或者是我们从业人员的一些预期，那这种宏观调控的手段可能不会轻易的放松，包括可能还会进一步的时间会比较长的来实施当前的这种调控的手段。

　　主持人：也许是新的领导班子上台以后，可能政策方面一定会有一些调整，或者是更加紧张一些。

　　嘉宾：对，那么这里面我觉得少有有可能会产生变化的一个条件，就是外部因素，就是国际经济形势如果出现了真的巨大的变化，因为现在实事求是来说国际经济形势不稳定，因为对中国经济应该造成了很大的一个冲击，但是我们中国目前来看它三季度的GDP还是9.6，比我们预期的还是要好，所以我想这可能也给了政府一定的信心，但是如果国际经济形势进一步恶化，包括美国，包括欧洲，如果说每况愈下的话，对中国经济实际产生巨大的压力和破坏的话，那么有可能当前的这种收紧的调整有可能会发生变化，毕竟我印象里在09年的时候当时温总理说一句话，就是信心比黄金更重要，就是如果当整个国际经济形势发生恶化，中国经济也发生恶化的时候，当大家都没有信心的时候，可能再重新来提升这个信心的时候会很难，所以我想这个可能是我认为当前宏观调控放松少有的一种可能性，就是国际经济的巨变对中国会产生巨大影响的时候，才有可能新这种情况。

　　主持人：好，我们也都希望中国的楼市可以向一个非常好的方向发展。也希望我们北国奥林匹克项目大卖，同时也谢谢王总。

　　嘉宾：不客气。谢谢。

　　嘉宾：它的供应量再大，有限的土地它供不出来。那么像沈阳它的地理情况，就是一个平原城市。

　　主持人：对，而且还处于中心的位置。

　　嘉宾：对，就是它的这个量太大了，所以这种供应量来说，就是它所对我们造成冲击是一个什么冲击呢，它不叫冲击了，从反场来看是一个好事，就是要靠品质取胜，房子那么多，你凭什么人去买你的房子，像我们浑南你去看，即使这样可挑选的房子也非常多，而且房屋的水平参差不齐，就同样比如说是高层，那么可能品牌企业，包括品牌企业跟品牌企业之间高层的这种房子的品质从外立面、从它的建筑形式，包括从价格以及配套都是不一样的，那么所以像我们奥体花园，当时我们在苏家屯这个区域上尽管我们看好沈阳，但在这个区域里面竞争我们认为还是挺激烈的，而且我们刚来的时候旁边有中国澳园、有恒大，包括碧桂园在苏家屯核心区里面，我们怎么去跟人争，我们只能走特色这条路，而且我们这边要把我们体育这个特色发挥到个酣畅淋漓，就走一条跟别人不一样的路，那么我想了可能很多开发商我想也会跟我们的思路是一样的，就是如果你没有一条特色的路，你跟别人没法竞争，所以就是上周在南宁参加搜狐焦点南京站的上线仪式的时候，当时我的观点就是在这种逆市求生的环境之下，就开发企业排名前列要走品牌道路，第二要从产品上下功夫，因为房地产的核心就是产品，就是你说得再好，最终客户是要住到房子里来的，这个房子能不能升值，它未来的二十年、三十年能不能保值，形成一个良好的口碑品牌，去靠产品，那么所以我觉得在当前这种比较寒冷的环境下，开发商更应该把精力放到研究产品上去。所以我觉得在沈阳，也应该需要这样，就是比如说现在其实你可以看一看，就是包括去浑南，知名开发商企业、不知名开发商企业，你们可以看它，其实我觉得很多房子从园林景观，包括从建筑形式和外立面上来看，更多的还是平庸的，它有特色的一些东西还是不多，包括有些知名开发商企业的这种房子更多的只是打企业品牌，对于在产品的深化上、研究上我觉得并不是很够，在这一点上我觉得还是挺看好我们自己这个项目，就是现在我们这个项目在整个苏家屯这地区成一标杆了，包括我们区政府的领导招商引资带上客户，一定会带他们看奥林匹克花园，就是因为它的特色特别鲜明，包括这种建筑形式、这种品质，在整个苏家屯这个地区里真的是独树一帜。

　　主持人：而且跟13年的全运会恰好相吻合。

　　嘉宾：对，我们可能13年全运会我们这个社区跟全运会一定会有一个互动，现在我们正在跟体育总局，包括跟沈阳市的体育局正在联系，那么我们现在一个就是会把一个健身系统引入到社区里面来，就是它是一个类似于体检系统，但是它不是我们平常医学上那种体检，它是身体机能检测的一套系统，那么这个是我们跟沈阳市体育局目前正在联系，那么社区里所有的业主你站到这个仪器上之后，它会检测出你的比如说心跳、你现在年龄跟你现在实际身体状况吻合程度，比如说像我们这种40多岁的人你站上去之后，它出现的各种指标，它告诉你现在你可能处于一个亚健康状态，你需要锻炼，它跟正常那种体检是不一样的，那么这是一个我们日常工作当中的一个，就是日常居住生活当中的一个常态。另外一个，全运会的时候，我们可能会有一些全运会的优秀运动员，包括我们会组织我们的业主们去体育赛场去加油助威，跟那些优秀运动员们互动，把他们引入到社区里来，这一定是我们13年要做的工作。那我想这个优势，这个特点，只有我们是特别的。包括我们今年年底，我们的运动会所会建成，那么有羽毛球馆，还有一个篮球馆，那么我们会引入一些优秀的运动员，因为沈阳也是一个全国比较优秀的体育城市，我们找一些全国或者省的冠军，来给我们业主们进行一个培训、指导，进行一些趣味比赛。包括我们这个社区从开盘到今后若干年，我们所组织的所有的跟业主有关活动的图片，有纪念意义的一些标识物，我们都会在运动会馆里面去张贴，让大家随着社区的成长共同的来成长。这都是我们奥林匹克文化的一种体现。

　　主持人：喜欢体育，喜欢运动，关注身体健康的市民选择咱们这个社区，一定是不会错的。

　　嘉宾：对。

　　主持人：请王总给我们说一个祝福语。X