沈阳“新城概念”带动房地产销售

　　本报记者 邵睿 摄

　　1898年，年近五旬的英国“田园城市”运动创始人埃比尼泽·霍华德出版了《明日：一条通往真正改革的和平道路》一书。曾经在美国经营过农场的霍华德，针对当时大批农民流入城市，造成城市膨胀和生活条件恶化等现象，提出了建设新型城市的方案。

　　在这种令人耳目一新的方案中，城市不再是一张无限摊大的钢筋水泥饼，而是被绿带环绕的无贫民窟、无烟尘的小城市群；城市道路不再是拥挤不堪且毫无人性关怀的城区切片，而是绿意盎然的林荫大道；城市与乡村之间有便捷的穿越在田园景致上的道路，城乡一体化，城市与乡村之间不再有文明的差距。

　　十九世纪初，“田园城市”的拥趸英国人恩温在规划伦敦设计方案时提出了“卫星城”理论，并以此来继续推行霍的设想。恩温认为霍的思想在形式上好比围绕行星周围的卫星，因此在考虑伦敦规划时，建议围绕伦敦周围建设一系列卫星城。

　　1924年，在阿姆斯特丹召开的国际城市会议建议：卫星城是防止大城市过大的一个重要方法，从此，卫星城便成为一个在国际上通用的概念。这次会议还明确提出了卫星城市的定义——一个经济上、社会上、文化上具有现代城市性质的独立城市单位，但又从属于某个大城市的派生产物。不过经过几年发展后人们发现了一些问题，卫星城概念过于强化了与中心城市（母城）的依赖关系，专家们建议，卫星城应具有与大城市相近似的文化福利设施，从而形成一个职能健全的相对独立的城市。

　　于是，在20世纪50年代以后，对这类按规划设计建设的新城市统称为新城。新城强调了其相对独立性，基本上是一定区域范围内的中心城市，为其本身周围的地区服务，并与中心城市发生相互作用，成为城镇体系的一个组成部分，对涌入大城市的人口起到一定的截流作用。其后的60年间，新城的理论被包括中国在内的若干国家的若干城市学习效仿，建设新城成一项世界性的运动。

　　比起“田园城市”的乌托邦理想，新城模式也许更接近近些年“新城市主义”的城市规划思想。2000年11月，美国综合规划协会亚特兰大年会的会议主题就是“规划与新城市主义”，这一概念最早形成于20世纪80年代，针对的是对城市郊区的无序蔓延造成原有城市空心化和城市中心区衰落的问题。半个多世纪以来，恶劣的城市规划加速了都市蔓延，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和住区结构被打破，形成过分依赖汽车、能源浪费和破坏环境等种种城市问题，人们期待新城市主义能为城市谋求一次重生。

　　谁是造城者？

　　在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，政府与房地产开发商无疑是最为重要的参与者，新城则表现出投资巨大、开发规模大，规划超前、建设速度快等特征。

　　2006年3月1日，沈阳市委、市政府做出新城子区与辉山农高区合署办公，拉开了沈北大开发的序幕。同年4月，市委、市政府将辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区合并，组建蒲河新城管理委员会。蒲河新城享有市级经济管理权限，区域内实行封闭式管理。随后沈阳有了以居住区域划分的长白岛、于洪新城；有了以扩展城市空间，升级城市配套的浑南新城；有了拉近城市距离，完善大沈阳经济圈的沈抚新城；有了以打造产业集群为主题的铁西新城、胡台新城。

　　尽管表现形式有所不同，但无论是何种类型的新城，都不能舍弃的就是其宜居功能，其他的功能配套无一不是配合区域宜居品质整体的运作效能。今后，农村人要进城，而不少城市人要出城，因此，郊区新城的建设将为房地产开发带来新的机遇。单在沈阳，有明确规划的重点开发的新城概念就将近10个，这些新城都是将地产开发与区域功能结合起来，以旅游、休闲、文化产业等配套，带动房地产的销售。

　　追溯近些年沈阳城市化进程发展，北面的蒲河新城，南面的浑南新城，西面的于洪新城，东面的沈抚新城或许可以成为“新造城运动”的一个雏形，而开发商的项目正是将这些“新城”分裂成了数个小盘运作，而无论是高密区还是低密区，都会有一些基础设施的建设落实，比如公共道路、学校、商业以及画廊等公共文化场所。

　　尽管商家建设的是一个纯粹的房地产项目，但不可否认的是仍然对整个新城起到了提升区域价值的作用。浑南新城就是一个样本：总规划面积57平方公里的浑南新城，是“十二运”的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的新兴城区。

　　按规划设计，到2013年，浑南新城将建成行政中心、全运村及设施、省档案馆、省博物馆、省科技馆、省图书馆、接待中心、会议中心、国际学校、国际医院、沈阳南站枢纽、桃仙机场新航站楼。沈阳市规划委员会办公室主任、市规划和国土资源局副局长严文复说：“原先的浑南地区，只是定位为一个空港副城，主要发展航空产业。如今沈阳重心南移，大浑南建设形成新格局，重点发展高新技术产业、航空产业、智能产业和现代服务业。它将是沈阳最重要的发展空间。”

　　业内人士指出，在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下，城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点，而“一个大项目吃几年”的状况也可能再度上演。不过，新城开发必须注重产业与居住的融合，否则容易令新城成为“睡城”、“空城”，甚至无人居住的“鬼城”。“在居住地内实现衣、食、住、行以及就业、就学、就医，才是新城的真正内涵。”城市专家表示。 记者 侯凯航