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2010年沈阳楼市在哪里“井喷”(图)

2010-01-07 13:09:02 来源: 时代商报 作者:王巨华 刘轶南

       2010年,在新一轮宏观调控的大背景下,楼市到底将走向何方?而在我们徘徊观望之时,总有人果断出手。在沈阳,刚性需求和改善性需求的购房者无疑是2009年市场的消费主体,加上精明的投资者,住宅市场的红红火火就成了必然。开发商见市场趋好,自然会加大产品的供应量。即使是去年12月的寒冬,沈阳仍有几家楼盘或开盘或推出新品。而业内专家也预言,2010年的排名前列季度,或者更长一点,上半年,沈阳的住宅市场供应会出现井喷。无论市场如何起伏,热点区域、热点产品总是老百姓最关心的。现在,就让我们看看2010年沈阳房地产市场有哪些大热门。 
       【住宅篇】 
       哪种产品最受宠?
 
       中小户型、平层豪宅、别墅、洋房——一向是沈阳楼市最热门的产品,今年我们又会在哪里找到它们的身影? 
       中小户型:二环之外找便宜 
       一直以来,90平方米左右的中小户型适中是沈阳普通百姓最为喜欢的产品。刚性需求的旺盛使得最近几年沈阳住宅市场上该类产品供应最多。然而,地段是的,随着二环内土地的日益稀缺,开发商拿地后往往更倾向于开发大面积的高端产品,或公寓、写字间等投资型产品。尤其是2009年,我们几乎很难找到以中小户型为主打的楼盘。星星点点的中小户型产品集中在大东、铁西两区内,楼盘开发体量较小,且都价格不菲。动辄5000元、6000元的单价让中小户型很难与中低价住宅联系在一起。 
       目前,沈阳的二环外已是小户型最为集中的区域。像西南方向二环外,三一新天地、保利心语花园、丽都新城、白领双星、宏发 (论坛 新闻)三千院、俪锦城 (论坛 新闻)等几个项目都有中小户型供应,价格从3200多元/平到4000、5000元/平不等。北部二环会是今年的热点区域。荷兰村区域作为品牌开发商集中之地,林立的项目多为超级大盘,而品牌开发商多会在超高层建筑内设计一些中小户型,以满足不同层次的需求。保利上林湾 (论坛 新闻)、华润橡树湾、绿地老街坊等项目内今年极有可能推出以中小户型为主的产品。 
       而沈北大学城或许将成为今年中小户型供应最多的地方。除太湖国际花园 (论坛 新闻)、明华香峪兰溪、龙腾碧玉湾等2009年热卖的项目外,还有恒大、雅居乐等品牌开发商也将加入战团,这些项目的开发商体量均达几十万平甚至上百万平,所以产品多样化且供应充足。同时,由于各家项目多与高等学府毗邻,投资性强,因而中小户型更受欢迎,这也造成了该类产品扎堆的特点。最为吸引人的是,区域内部分项目单价不到3000元!对于普通百姓来说非常经济实惠。 
       中小户型越盖越远——这已经是不争的事实。 
       平层豪宅:金廊银带竞风流 
       2009年,高档住宅的崛起让所有人始料未及,特别是平层豪宅产品在沈阳出尽了风头。8月开始,金地长青湾、万科 (论坛 新闻)城铂宫、世茂五里河、河畔公馆不约而同推出了平层豪宅,且销售成绩。2010年出于通胀预期,投资者仍会将钱放在高档住宅上,而平层豪宅也在其中。 
       在沈阳,金廊沿线、浑河两岸是平层豪宅最为集中的区域,金地长青湾、万科城 (论坛 新闻)铂宫、河畔公馆集中在浑河两岸,世茂五里河、华润中心则分布在金廊。价格上,沈阳的平层豪宅单价从7000元~15000元/平方米不等,总价从80万到上千万元,单从价格上就可看出豪宅的“豪华”。由于浑河沿线项目多为高档住宅,2009年房价上涨较快,因而即使是普通的大户型恐怕价格也会过百万元,从而进身平层豪宅行列。而随着金廊的开发,不断有新项目开工建设,茂业中心、华润中心、世纪华丰等综合体项目或在今年露面,高档住宅极有可能作为先锋军打探市场。而平层豪宅恰恰是高档住宅的主力军。从以上两点看,今年的平层豪宅市场将大有作为。 
       拼品牌、拼地段、拼资源、拼设计——在2009年沈阳人见识到平层豪宅这一新产品之后,市场供应增加,竞争加剧,开发商要拼产品力,毕竟对高档住宅来说,价格不是排名前列要素。 
       别墅:两极分化挺吃香 
       曾几何时,沈阳别墅市场卖得的是联排别墅,既经济又实惠的特质让它在2007年大火了一把。而碧桂园的到来无疑又给沈阳别墅市场带来了一股新风,买别墅如买白菜——这是记者在碧桂园某项目开盘时真切感受到的,而这别墅不单单是联排别墅,还包含双拼、叠拼甚至独栋别墅。当然,最让人难忘的还是2009年,保利十二橡树庄园开盘的盛况,现场人满为患,项目外名车排出几里远。即使均价在1万元/平方米,照样被疯抢。独栋别墅这类贵族中的贵族更是最早被卖光的。 
       别墅市场在分化,一边走路线,一边走平民路线。因而,在自然资源丰富的棋盘山风景区、蒲河新城,以及大浑南,我们既可以看到像万科兰乔圣菲 (论坛 新闻)、富力仙湖国际这样的别墅项目,也可以看到超高层普通住宅和别墅相映成趣的“混搭”项目。同平层豪宅一样,作为投资性极强的高端产品,别墅虽然贵得惊人--沈阳像兰乔圣菲这样的代表项目其单价早就破万元,仍然大受欢迎。2010年因通胀预期仍会有热钱流入高档住宅市场,且不乏一线城市 (论坛 新闻)的买家甚至国外投资客的加入,毕竟豪宅和别墅是投资客眼中最能保值增值的产品。而走平民路线的别墅项目也会热卖——改善型住宅的需求已经在2009年体现出来,一些较为经济的联排别墅价格甚至低于市区多层产品。 
       沈阳人有着很深的别墅情节。别墅市场的多样化让更多人圆了别墅梦。买贵的还是买便宜的——还真有点超市的感觉。 
       洋房:多层住宅忙靠拢 
       提到洋房,记者排名前列时间想到的自然是万科的情景洋房——层层有露台,户户有阳光 (论坛 新闻),错落有致。而在2009年,你却很少能见到这种洋房的身影——或许是太好卖了,开发商不需要宣传。 
       作为超级大盘,产品的多样化是必然的,因而你往往可以在一个项目里看到超高层、别墅、洋房的“混搭”。沈阳的大盘多集中在二环外,所以洋房的分布主要在二环外,但如果要找以洋房为主打的项目却很难,别墅、洋房不分家已经是开发商规划时的定律。而在价格上,洋房经过多年发展已与联排别墅不相上下,动则六七千元甚至上万的单价仍有买主出手。 
       而在二环内,记者发现许多项目将多层产品“进化”成了洋房。除了价格与洋房看齐外,设计上也像其靠拢,虽不是层层退台,但每层的露台都很大,面积不同,但阳光充足。在联排别墅这种类别墅产品大行其道后,多层住宅也像类洋房发展。或许,在多层住宅越来越少的沈阳二环内,这种新洋房将在2010年被开发商所普及。  
       【区域篇】 
       哪个板块最“招风”?
 
       2009年沈阳土地市场上演了一出“地王”频出的好戏,无论是面积为王还是单价为王,每一宗土地的成交都引起了业界的广泛关注,那么,伴随着这些地块而生的2010年楼市,又将产生哪些值得期待的板块呢? 
       浑南奥体板块 
       入选理由:亿丰时代广场 (论坛 新闻)、金地国际花园 (论坛 新闻 视频)、首创国际、金域蓝湾、名流印象 (论坛 新闻)、伊里亚特湾蝶翠园、沈阳国贸中心、金水花城 (论坛 新闻)、河畔新城 (论坛 新闻)、左岸慧晶 (论坛 新闻 视频)、坤泰新界 (论坛 新闻)、沿海赛洛城……奥体中心周边汇聚了如此之多的项目,由此演绎的精彩便可想而知,没有人不会承认这里是2009年楼市最精彩的区域,这里,了楼市的产品创新,至今,业界仍对金地长青湾的高层豪宅津津乐道。这里,产品形态丰富,复式、大平层、别墅一应俱全。 
       2010年,浑南板块依然会延续他的精彩,金地、万科、首创、沿海赛洛城这样的大盘房企依然会是区域的亮点,同样,2010年,这里的产品供应依然丰富,竞争激烈。另外,高端产品能否延续2009年的辉煌值得业界期待。 
       值得期待项目:万科金域蓝湾 
       地址:浑南新区朗日街1号 
       交通:150、291、238、146、272、155、118、地铁2号线 
       开发商:沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司 
       价格:均价8000元/平方米 
       优势:万科品牌好,房子口碑极好。金域蓝湾的大户型种类较多。 
       沈北道义板块 
       入选理由:2009年市场的活跃,也带动了2008年受伤不小的沈北区域,特别是道义大学城附近成为2009年的热点,鉴于市场的复苏,一些开发企业纷纷启动了项目建设,在2010年,市场供应上会有一个放量。另外,2010年之所以沈北会成为关注的焦点,就是由于地铁二号线的开工,大大地提升了道义的区域价值,地铁效应带动项目销售在2010年会更加明显。 
       再有,沈北道义由于大学城的存在,人气和配套都比较理想,这里的产品也多为普通住宅,价格相对便宜,小户型产品可供选择余地大,这些特点都会使得沈北道义板块在2010年会继续火下去。 
       值得期待项目:太湖国际花园 
       地址:沈北新区道义北大街55号 
       开发商:沈阳百益龙置业有限公司 
       交通:236、255、326、338、141等 
       价格:均价3800元/平方米 
       优势:西临101国道,东至300亩的人杰湖,西面紧邻蒲河,自然环境优越,交通也较为方便。整个园区建筑和规划定位中高端,产品综合性价比较高。 
       荷兰村板块 
       入选理由:荷兰村已经成为城北产品供应量最为集中的区域,集中着保利、华润、绿地、万科等众多品牌房企,而且这些项目规模都比较大,甚至需要几年的时间消化。2009年,保利上林湾的热销让荷兰村从印象中的“偏僻区域”成为“宜居之地”,因此,这里的房价也是风生水起。加之中海2009年在荷兰村拿下大面积土地之后,业界及购房者对这里的预期更高。因此,2010年,荷兰村板块当之无愧地成为沈阳最热板块之一。这里同样产品形态丰富,建筑起点高,是改善型居住的地之一。 
       最值得期待项目:华润·橡树湾 
       地址:于洪区二环北白山路段 
       交通:136、268、260、116、228、209、208,还有规划地铁10号线。 
       开发商:华润置地(沈阳)开发有限公司 
       价格:待定 
       优势:离丁香湖风景区只有900米,属于丁香新城未来规划发展核心区域,华润·橡树湾项目定位于高档的英伦风情主题社区,景观设计以颐养生活与休闲康体为特色,强化自然优质的生态居住环境,力图为您营造一个湖景与城市生活互动,工作与休闲康健互补的生活环境。 
       长白岛板块 
       入选理由:长白岛2009年持续升温,2010年同样会是热点。人们对于板块的位置和优越的环境已经产生强烈的认同感。由于长白岛去年一年没有出让住宅用地,因此,2010年的看点仍然还是会集中在现有的几家企业,万科城肯定仍会是亮点,但是由于其开发量的缩小,不再会一枝独秀。远洋天地 (论坛 新闻)2009年态势不错,特别是凭借学区房优势拉动了不少销售,同样,2010年仍是热点。再有就是中海国际 (论坛 新闻)社区 (论坛 新闻),长白岛上的高端产品,体量较大,预计2010年会有更大创新来进行市场突破。 
       最值得期待项目:远洋天地 
       地址:和平区工农桥和三好桥之间 
       交通:169、222、287、149、324、327、地铁四号线 
       开发商:辽宁万祥置业有限公司(远洋地产辽宁公司) 
       价格:均价6300元/平方米 
       优势:项目所处地理位置优越,工农桥和三好桥紧邻项目两侧,出行方便。另外,项目紧邻浑河,自然生态较好。再有就是引入了重点小学,并特别推出了学区房,得到购房者认可。 
       本报记者潘艳莉采写整理 
       【商业地产篇】 
       哪类投资钱?
 
       2009年商业地产的大热让人印象深刻,投资者们在商铺、公寓、写字间领域都有斩获。而2010年,随着热钱的流入,投资者将继续对三剑客“投怀送抱”。 
       商铺:继续热卖 
       买金买银买住宅,不如买个“铺头”养三代。这句经典老话长久以来已经成了商铺的免费宣传广告。随着2009年房价的再次疯狂,商铺销售状况也是相当不错。近几年商业地产不断涌现,大大提高了商铺的选择机会。位于北行商圈的地一大道在去年夏天开始出租铺位,几个月后正式营业。目前,铺位已经达到了满租,平均每月租金在300元/平左右。 
       2009年,还有几家商铺卖得不错,比如亿丰时代广场、华强广场、铁西万达广场等,由于地处繁华地段,购房者的选铺热情高涨。 
       随着某些商圈的日益成熟,早年买铺的投资者尝到了甜头,五爱市场的铺位价格连年攀升,即使这样还是很抢手;太原街时尚地下的铺位月租金也被抬高到了1万元。高租金必然刺激商铺的热卖。2010年,有多个商业项目在建或即将投入使用,商铺将是今年市场上最为活跃的产品之一。投资者选铺除了要选择好地段,好商家也是必须要看重的。买商铺最重投资回报率,10%左右的年回报率符合沈阳市场,如果商家宣传的回报率过高或过低,百姓一定要三思而后行。一般来说,新开业的商场需要3-5年的时间才能慢慢成熟,投资者可以先租后买,待商家统一管理把人气聚拢过来之后再买断,这样就大大降低了风险。另外,随着今年10月份地铁一号线的通车,地铁商铺将是2010年最被看好的投资产品。 
       公寓:投资价值胜过居住 
       一些繁华商圈,比如太原街、中街、铁百等较为“盛产”公寓。太原街的万达新天地 (论坛 新闻)在其销售期间,4000元/平左右的价格就能买到一套小户型公寓,现在看来着实便宜。据记者了解,当初购买多套新天地公寓的房主将成立私人中介,将公寓按日出租,日租金在100元上下,由于太原街靠近沈阳站,这些日租房生意很是不错。 
       目前,市场上的公寓产品多以精装修为主,但价格要比普通住宅高很多,七八千每平的价格可以买到一套不错的公寓,但若是五的配置,价格或许要过万。像皇朝万鑫大厦的公寓每平达到3万元,可算是公寓中的佼佼者了。公寓跟写字间不同,户型设计上安排有厨房、卫生间等适合居住的配套。公寓虽然兼备自住和投资两种功能,但投资价值远远大于居住的价值。如今买公寓的市民都是为了赚取投资回报,在一栋都是不固定外来客的大楼内居住,可想而知是怎样的一种状况。所以,挑选公寓一定要抛开居住的打算才能提升投资的价值。 
       而目前沈阳市场上的公寓产品并不多,因为某些住宅项目同样能替代公寓的作用,伴随着房价的不断上涨,房价租售比的降低加大了投资风险,沈阳整体租金较低,只有个别繁华地段租金保持在高位,所以选择公寓产品切记挑选好地段,外来人口流动大的地方是最容易出租的。 
       写字间:功能配套尚待升级 
       商业地产在沈阳发展起步较晚,因而写字楼产品也是近几年被市民所关注的投资产品。前几年,有相关机构对沈阳写字楼做了调查,空置率高是一个很大的弊端。太原街、三好街等区域聚集了很多老牌写字楼,北站、金廊沿线等区域则出现了大量新写字楼。 
       近几年,随着品牌开发商的进驻,写字间产品供应量有所增加,部分市民投资意向也开始向写字间产品转移。特别是金廊一带,规划出多块商业用地,东北世贸中心、国际金融大厦、恒隆广场、华润中心、世茂广场等项目无疑增加了沈阳写字楼市场的供应量,给写字楼市场未来发展融入了新的血液。据了解,“黄金走廊”沿线的热点地段,商业用房出租价格已达到每月每平方米1600元,一般高档办公楼宇也达到每月每平方米800元至1000元。 
       由于写字楼主要目标客户是商业总部、代理商和企业,而不是个体经营者,在经营过程中,必然有的需要一定的办公空间,同时也存在诸多的商务活动。所以写字楼迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境,这给老旧写字楼提出了挑战,同时也是新写字楼努力的方向。
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