手握360亿地产 建筑公司“房地产化”（图）

　　2008年年末建筑类上市公司持有房地产资产一览 　　作为一家建筑工程业务占收入比例接近80%的公司，中国建筑（601668）上市后最受投资者关注的却是其房地产业务。无独有偶，上海建工（600170）在中国建筑上市后两日发布增发公告，其注入的房地产业务也让其复牌即涨停，虽随后回落，但收盘时仍然上涨4.76%。 　　根据中国证券报记者的统计，建筑类上市公司手握超过360亿元的房地产资产，不仅拥有上下游协同建筑成本低的先天优势，更拥有不依靠拍卖市场拿地的稳定渠道；同时，作为非周期性的建筑行业，能够成功平抑房地产市场的波动风险。分析人士称，“建筑+地产”这种上下游一体化的业务模式正在被市场所认知。 　　“建筑+地产”样本 　　根据上海建工的增发公告，公司拟以14.52元/股的价格向建工集团发行约35806万股A股，购买建工集团持有的10家公司股权及9处土地房屋资产，目标资产的预估值为51.99亿元。 　　上海建工2008年年报显示，公司主营业务涉及建筑安装、公路业务、石料销售三大行业，而完成此次增发之后，上市公司将转变为集土建施工、专业施工和房地产开发为一体的综合性工程承包商，并将形成包括建筑施工、房产开发、建筑工业及城市基础设施投资建设在内的完整的建筑产品产业链。 　　值得注意的是，此次注入资产中包含上海建工房产有限公司100%的股权。这是一家2008年净资产16.35亿元，全年完成营业收入10.77亿元，实现净利润1.5亿元的房地产开发企业。目前，该公司可销售和在建的商品房建筑面积达到85万平方米，有待开发的土地面积约2500亩。 　　考虑到2008年上海建工第二大主业公路业务全年收入不过1.39亿元，房地产企业股权的注入，将使上海建工的房地产业务迅速攀升为公司的第二大主业。 　　而中国建筑的例子就更无须赘述了，公司力求将房地产业务比例从目前的9%提升至20%，而房地产业务的贡献比例也将从目前的20%提升至60%。 　　巨额地产资产在握 　　Wind统计数字显示，在32家土木工程建筑业上市公司中，共有13家公司在其2008年年报中的主营业务栏出现了房地产业务。其中尤以科达股份（600986）房地产业务收入占比，2008年房地产收入占到主营业务收入的35.76%，达到1.7亿元，毛利率为28.67%。而房地产业务在2008年末已占到21%的新疆城建（600545）2009年中报显示，其房地产业务的占比仍然保持这一比例，上半年的房地产营业收入为1.16亿元，已经超过去年全年水平的一半。 　　铁工、铁建3家上市公司的房地产业务比例虽然不高，但从3家公司2008年的年报中可以看到，它们手持房地产资产数额其实相当惊人。中铁二局（600528）2008年年末房地产开发产品及成本的存货共计345826.36万元，中国铁建（601186）的当期期末房产资产存货金额总额则为968622.4万元，中国中铁（601390）的房地产存货为1994838.6万元。这3家国内基建龙头2008年末合计持有房地产资产共计330.93亿元，这一总量仅次于国内地产的两大龙头万科（000002）和保利地产（600048）。保利地产2008年年末房地产资产存货共计404.74亿元，而万科的期末房地产存货则为870.91亿元。而以单一公司来看，中国中铁手持的房地产资产则位列上市公司第5位。 　　根据中国证券报记者的统计，涉足房地产的共计13家上市公司中，2008年期末持有房地产资产总额共计367.46亿元。 　　追求协同效应 　　“去年我们地产公司的销售额少于A股的纯地产上市公司，但是利润却比它们高，这里面有很多原因，拿地成本低是其中的一个重要方面。”中国建筑董事长孙文杰在其上市新闻发布会上表示，相比其他地产公司，公司未来不会热衷于从拍卖市场上拿地，而是选择通过承揽地方项目，以协议的方式用更低的成本拿地。 　　实际上，铁工、铁建3家上市公司之所以能够有如此可观的土地储备，与其规模庞大的基建业务息息相关。而包括北京城建、首开股份等地产类公司，此前都是由基础建设起家。可见，上游建筑业向房地产领域延伸并非新鲜事。而随着各地房价、地价的上扬，土地成本在房地产开发过程中的比例日益加重。分析人士认为，建筑类公司，尤其是承揽市政项目较多的基建类建筑公司，在拿地方面拥有得天独厚的优势。 　　“中国建筑的上市让投资者开始意识到‘建筑+地产’概念，而以房建为主的中国建筑在上下游协同方面则要优于基建企业。”申万建筑行业研究员王胜认为，建筑业相对房地产行业波动性相对较小，此类双主业公司可以规避单纯房地产公司业绩受宏观经济影响较大的风险。 　　行业估值之辨 　　市场上对于建筑、地产两大行业所给出的估值水平，始终存在着较大的差距。Wind数据显示，目前A股市场房地产板块的整体市盈率在72倍左右，而建筑类企业的整体市盈率水平则仅为35倍。市场对两个行业的估值差别，也给“建筑+地产”双主业企业的估值造成了一定的影响。 　　以刚刚上市的中国建筑为例，承销商中金公司就以其房建业务与房地产业务的比例给出了3.39-4.25元/投资价值区间，而截至8月4日收盘，中国建筑的市盈率达到了70倍，接近地产股的整体估值水平，即便是参考2009年的预测市盈率，估值也已经达到了39倍。 　　而在拥有地产业务的建筑类上市公司中，2008年末房地产业务比重较高的安徽水利（占15.98%）市盈率达到61倍，2008年年末房地产业务占比达到21%的新疆城建，市场也已经给出了74倍的估值，两公司的市盈率都远高于建筑业的平均估值。 　　分析人士认为，未来市场将进一步认识“建筑+地产”类上市公司，尤其在未来货币政策趋于收紧的环境下，这类企业兑现业绩、平抑风险的能力将逐渐被挖掘；而那些房地产业务收入占比较低，但量惊人的建筑类企业有望引起市场的持续关注。