开发商不能证明所有权停车位该归业主共同所有?

2017-12-29 09:05:33 来源：搜狐焦点网

　　小区地上车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，所有权应归业主共同所有。这几天，较高院的一起判决在坊间引发关注。不少市民表示，类似的小区车位归属之争，在绍兴已很普遍，这一裁定对绍兴很有现实意义。

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　　较高院裁定

　　地面车位归业主所有

　　根据报道，在重庆某小区，开发商欲将393个地上车位出租，小区业委会张贴通告声明：“此事未征得小区业主委员会的同意。”业委会的理由是，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商无权擅自出租或出售。

　　随后，开发商向当地法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位的权属归其所有。

　　法院作出一审判决，驳回开发商的全部诉讼请求。法院认为，该小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权范畴，其权益归属于全体业主。

　　开发商向重庆市高级人民法院提起上诉，法院审理后驳回上诉，维持原判。此后，开发商又向较高人民法院申请再审。较高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查，最终裁定驳回开发商的再审申请。

　　能否取得

　　登记所有权是关键

　　此前，“乙炳说物业”栏目也多次就车位归属问题进行过报道。比如今年6月，在袍江新区国际华城小区三期，房产开发商欲对外转让部分地下车位的使用权，引发业主不满。去年底，越城区山水名家小区开发商对地下车位实施“只售不租”方案，业主质疑其违规操作；同样是去年底，越城区(高新区)森海豪庭小区的地下车位也要“只售不租”，遭到不少业主反对。

　　看到较高院的裁定后，越城区御景华庭小区一业主表示，不会到头来我们买的车位本来就属于自己的吧，更何况价格还不便宜。类似有这样顾虑的业主还有很多，在车位供不应求的现状下，车位归属的话题十分敏感。“开发商之所以敢对车位‘只卖不租’，说明相关法律还是不够完善，期待有专门的司法解释出炉，以明确小区车位的归属。”越城区白鹭金滩小区业委会主任陈先生称。

　　“较高院的这次民事裁定我看了，确实有典型意义。”浙江和畅律师事务所的俞律师告诉记者，对小区车位的归属与使用，《物权法》和《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均作出了相关规定。比如，物权法规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，建筑区域内规划用于停放汽车的车位，开发商可与小区业主通过签订合同出售、附赠或出租等方式约定车位的权属。

　　“开发商对于车库、车位的处置，必须符合‘首先满足业主的需要’的条件，不然就违反了物权法的规定。”俞律师说。

　　《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步规定了“业主”专有部分: (一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。“由于案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。”俞律师解释称。

　　律师认为，较高院这次的民事裁定确立了一个规则，即在业主建设用地使用权之上的停车位，如果开发商不能证明其享有所有权，就归业主共同所有。而证明所有权的关键，在于能否取得不动产登记所有权。(来源：绍兴晚报)