热门区域房源断档等问题 转战二手房的人要注意了

　　二手房市场成交火热，价格倒挂，这是今年楼市持续升温后给人的印象。但从8月份的成交数据来看，杭州二手房成交量已经出现了连续5个月的下滑；与此同时，在国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中，8月杭州二手房成交价格却上涨了0.7%，涨幅甚至超过了新房。

　　一方面是逐渐下滑的成交量，另一方面又是居高不下的成交价格，杭州二手房市场这一尴尬的表象背后，究竟经历了什么？

　　新房买不到买二手房？

　　老城区也供不应求

　　“原本以为二手房总不会这么难买，结果都等了个把月了，还是没多少房子可以看。”因为买不到新房而将视线转向二手房的刚需小王，最近因为买房的事儿心情越来越焦躁。本以为二手房的选择会比新房多一些，没想到到了二手房市场，依旧是一场等待房源的拉锯战。

　　图表来源：杭州我爱我家市场研究中心

　　像小王这样的刚需购房者，市场中并不少见。“小面积、低总价”的市中心老小区房源，几乎是这些刚需购房者最为青睐的选择，也是近年来二手房源成交的中坚力量。据杭州我爱我家8月份的成交数据，90方以下面积段的“刚需房”，特别是60方以下的房源，占到了总成交量的34.93%。

　

　　图表来源：杭州我爱我家市场研究中心

　　但下半年以来，随着房源挂牌量的减少，可售房源的逐渐去化，不少市中心的老小区成交量开始出现颓势，成交后劲不足。像原本60方以下面积段的二手房成交比较活跃的朝晖、采荷、翠苑、大关等热门区域，如今挂牌房源已大幅减少，房源量基本属于“断档”状态，个别小区挂牌量甚至以个位数呈现。

　　“市中心选择太少了，只能去周边看看。”在等待数月未果后，小王像许多等不到房的刚需一样，开始转移战线，将眼光投向了丁桥、下沙等二手房源相对集中的区域。老城区供不应求，直接导致大量刚需群体外溢至周边板块，成交热度正在从老城区向远郊区域蔓延，二手房市场出现整体远郊化的现象。

　　因付款方式碰壁新房？

　　二手房东也有这个要求

　　上文提到的小王，之所以买不到新房，最重要的原因就是看中的几个新楼盘，无一例外对付款方式有要求。“倒没有要求一次性付款那么多，但销售说了，怎么着也得准备个6成的首付才有希望。”作为手上现金并不充裕的刚需一族，小王对此很是无奈。

　　但直到开始接触二手房之后，小王才发现，其实现在很多二手房房东对买家的付款方式也是有要求的：“之前看了一套朝晖的房子，本来都觉得挺合适了，但房东提出要求首付至少6成，只能作罢。”

　　“现在银行审批和放款的周期都拉长了，以前较快1个星期，现在可能1个月，甚至2个月都不一定下得来款。”一位经纪人告诉记者，目前不少二手房的房东都是有着“再次置换”需求的，等着二手房的房款去购置新房。因此，这样的房东往往对买家的首付和尾款到账时间都有所要求，以防因为资金不到位而错过新房。“这样的房东可能还会越来越多。”

　

　　图表来源：杭州我爱我家市场研究中心

　　事实上，这个现象，在成交数据上也有印证。据杭州我爱我家8月份的统计数据显示，8月份成交的二手房，在购房付款方式选择上，全款购房比例再次上升了1.32个百分点，占到了27.62%；商业贷款和组合贷款的比例均有所下降，而放款最慢的公积金，整个占比仅有6%左右。

　　对此，杭州我爱我家数据分析中心认为，如果信贷政策持续收紧，放款时间持续拉长，会在一定程度上打压置换型购房者的热情，从而影响二手房的市场交易。

　　新房、土地市场传导

　　二手房价格持续补涨

　　从国家统计局发布的数据来看，今年8月份，杭州二手房成交价格环比上涨幅度为0.7%。这一涨幅，超过了一线城市和大部分二线城市的二手房涨幅的平均水平，同时也是连续第4个月，赶超杭州新房成交涨幅。

　　究其原因，一方面，热门板块新房限价、供应量紧缺，部分购房需求转向周边二手房市场，导致周边次新房成为“抢手货”，价格由此明显上涨。以城东新城为例，融创·玖樟台高层公寓成交均价在35000元/平米左右，但附近的次新房滨江·金色黎明三期二手房成交均价已经将近40000元/平米，新房二手房的价差高达15%左右。在滨江等新房更为紧缺的板块，这样的价差幅度则更大。

　　另一方面，随着土地出让高峰期的来临，土地市场的热度传导到二手房市场的速度也在提升。最为典型的就是9月份三塘单元宅地的出让。据本网记者调查，在9月4日三塘单元地块以36453元/平米的成交楼面价出让前后的一个月时间里，周边很多二手房源单价上浮了3000-4000元/平米。

　　新房需求的外溢，土地市场热度的传导，导致二手房价格持续补涨。不过在这样的宏观趋势之下，也存在着部分小区挂牌价格虚高的现象。比如位于下沙的东海柠檬郡小区，二手房网站上的近月挂牌价格显示，均价已经达到了28600多元/平米，但实际的成交均价数据来看，近月成交均价却是25800元/平米左右，其中的价差幅度达到了11%。对此，购房者更应保持理性，切勿盲目购房。

　　来源： 浙江在线-住在杭州网

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