【特别】镜湖中心区8号地块明日开拍 附分析报告

　　明天就是9月14日了，不用小编提醒，大家都知道镜湖中心8号地块即将正式开拍！作为镜湖新区今年首推的42万商住综合性地块，国内的各大开发商也是虎视眈眈。

　　今年绍兴土拍市场异常火热，地王频出，楼面地价单价纪录不断被刷新。据小编了解到，万科、龙湖、华润、世茂等多家全国知名的房产大鳄均有意向参与拍卖，而几大开发商旗下都有不错的商业项目，如已被万科收购的印力印象城、华润万象城，龙湖天街，以及咱们绍兴人颇为熟悉的世茂广场，任何一家房企的入驻都将给镜湖新区来带新期待，预计明日拍卖会又是一场血雨腥风！

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　　特别发布：镜湖8号地块投资分析报告

　　越城区（镜湖）中心区8号地块示意位置

　　一、地块概况

　　越城区（镜湖）中心区8号地块为今年镜湖区域首次出让的商住地块，将于2017年9月14日上午9时30分在绍兴市公共资源交易中心公开出。根据宗地出让指标，越城区（镜湖）中心区8号地块有A、B、C三个区块组成，其中A区块土地面积61579㎡，规划为商业用地，限高50米；B区块土地面积32603㎡，规划为居住用地，限高100米；C区块土地面积105786㎡，规划为居住、旅馆及商业用地，限高50米。镜湖中心区8号地块起拍总价24亿元，起拍楼面价约5624元/㎡。

　　二、土地分析

　　1、土地属性分析

　　从卫星地图上全景纵观，可以看到镜湖中心区8号地块整体体量较大，其中A区块整体形态呈现为相对方正的平行四边形，西临解放大道，北临锦帆路，南临横湖路，东临适南路；B区块整体形状似一颗“钻石”，西临解放大道，北临横湖路，地块东南侧呈弧线形临河；C区块整体形态呈现为相对圆润的“梯形”，东西南侧三面临河，北临横湖路。

　　从地块的土地条件来讲，镜湖中心区8号地块的三个区块基本呈平整状态，其中B区块相对平整、长有茂盛的杂草，A、C区块为平整的泥地。从周边视野遮蔽情况来讲，整个8号地块与周边的路网基本在同一高度，周边建筑较少，视野开阔，南面的滨江金色家园虽然楼层较高，但隔江距离远，影响不大。四围路网通达，水电便利，目前为通路、通水、通电状态，B区块双面环水、C区块三面环河，凸显景观资源优势。

　　站在适南路上，以A区东侧为定点，由南往北全景拍摄

　　站在镜湖大桥上，以B区西侧为定点，由北往南全景拍摄

　　2、区域分析

　　从大环境上来讲，该地块隶属于镜湖区域中心板块，规划总体量超42万方，紧靠城市主干道——解放大道，地块水岸线长，景观资源丰富，周边镜湖奥体中心、图书馆、科技馆、文化馆、新市政府、湿地公园、镜湖乐园等配套环伺，绍兴“排名前列地铁站”——镜湖中心站就在附近，其地段的稀缺性不言而喻。

　　镜湖作为绍兴市政府重点扶植的文化、行政、人居板块，优越的生态环境一直被绍兴人称为“城市绿心”。镜湖地处绍兴北部平原，内部多为河流和农田，土壤无污染、地形平整开阔。镜湖位于越城区的北部，西接柯桥区、东连袍江经济技术开发区，处于三大片区的中心地带，拥有得天独厚的自然资源和极大的发展潜力。

　　从交通环境来看，地块周边解放大道、洋江西路、群贤路、凤林西路等多条城市主干道环伺左右，交通便捷，道路开阔，可直通绍兴各个区域，与此同时2、8、68、158、305路等多条公交线路四通八达。

　　从周边配套上看，目前地块周边小区已经交付的楼盘有滨江金色家园、赞成美林、天御花园、百合花园等，基本上小区都自带底商，此外周边在建的楼盘有佳源广场、海樾传奇，其中佳源广场自带有16万方商业配套，与地块仅相隔一条解放大道。但目前地块周边整体的配套相对而言还是欠缺的，很多商业都还只是规划或在建，已运营的大型商场、医院、酒店等还是要去绍兴市区内。

　　另外，未来北海小学总部将迁移至镜湖，区域内启动建设新锡麟中学、青甸湖中学、新梅山小学等校区。而值得一提的是，绍兴一中已整体搬迁至镜湖校区。镜湖区域的教学资源和氛围正在不断地增长。

　　三、房地产市场

　　据搜狐焦点新房中心数据统计，该地块周边的在售楼盘除海樾传奇是今年开盘，库存房源较多外，其余多数楼盘住宅基本售罄或仅余一楼顶楼等位置的房源。相较柯桥、绍兴主城区的新房库存量，镜湖中心区8号地块的所在的镜湖区域可以说是库存相当紧张，且在未来也没有更多新盘入市的情况下，镜湖中心区8号地块上所建楼盘则将成为未来可预见的镜湖销售主力，市场前景可观。

　　且镜湖范围内并没有成熟高档的大型商场，而佳源广场的商业也还在建，天悦城则靠近柯桥方向，距离地块位置较远，而地块周边的金色家园、天御花园、百合花园、海樾传奇等楼盘都是相对高档的楼盘，这些楼盘业主的消费需求和消费档次都在一个较高的水平，目前他们要娱乐消费还是要去绍兴市区的银泰、世茂等，多有不便。与此同时，周边规划有绍兴新的市政府、多个体育文化场馆、儿童乐园、湿地公园等公共休闲场所和景点，以及越商总部、越发大厦、中实大厦、巨星大厦等众多写字楼，区域内的消费需求十分庞大，而镜湖中心区8号地块的商业未来将是他们近距离能享受到配套的较好选择之一。再者，老城区中心商业人流相对饱和，吃饭要排队、停车没位子、道路交通又不变，因此今后还可吸引一部分市中心的人群前来消费，商业发展大有可为。

　　镜湖中心区8号地块还紧临绍兴地铁1号线镜湖中心站，该站据说共有13个地铁站出入口，未来地铁运营后也将带来一定量的人流。值得一提的是1号线通过杭绍城际铁路，将直接接驳杭州5号线，城际间不断融合，未来也将为绍兴为镜湖带来更多来自杭州乃至全国各地的购房客户以及消费客流。

　　镜湖中心区8号地块最终花落谁家，单价是否会刷新新记录？届时请持续关注“搜狐焦点网绍兴站”公众号，小编将为你送上较新的拍卖进展和结果。

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