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博鳌论坛上 这些大佬观点透露出下半年楼市走向

2017/08/11 08:55 来源: 搜狐焦点网 评论
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  浙江在线-住在杭州网8月8日海南讯(浙江在线记者 王玛咪)已经陪伴整个行业走过17年的博鳌房产论坛,今日在海南召开。本届论坛主题为《跨越与去地产化浪潮》。【跨越与去地产化浪潮 2017博鳌房地产论坛正式启幕】

  已经陪伴整个行业走过17年的博鳌房产论坛,8月8日在海南召开。本届论坛主题为《跨越与去地产化浪潮》。【跨越与去地产化浪潮 2017博鳌房地产论坛正式启幕】

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  过去一年,调控进一步深化,楼市发生着深刻的变化,大佬云集的博鳌现场,对行业的未来又有怎样的思考和探索?我们精选现场部分精彩观点,呈现这场地产思想盛宴,也从中窥见下半年楼市走向。


  朱中一

  朱中一(住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长)

  房价上涨过快的三四线城市也可能出台双限政策,控房价力度不会放松

  在本届博鳌论坛,住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一作了主题为”中国房地产业发展态势与企业面临的挑战”的开幕演讲。朱中一在演讲中表示,从政策层面来看,中央政府坚持“房子是住的,不是用来炒”的定位,加大了分类调控力度,房地产市场调控取得了初步成效。

  “按照中央提出加大对金融风险管控和稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制要求,控房价、防风险力度不会放松,房地产信贷政策预计放缓,房价上涨较快的三四线城市可能出台限购、限贷等措施。”朱中一表示,未来控房价、防风险的力度不会放松,房价上涨较快的三四线城市也有可能出台限购限贷措施。

  朱中一分析,全国商品房下半年销售额、销售面积和房地产开发投资增速将会下调,但全年指标肯定会超过2016年最高水平。“十三五”期间尽管增速下降,由于城镇化仍在持续推进,房地产市场总规模仍然很大。

  关于城镇化推进对房地产业发展的影响,朱中一分析了三个方面。

  一、城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。“2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。”农业转移人口的市民化,加上二胎政策的放宽等多种原因,城镇新老居民对住房的需求量加大。人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应,如北京、广州、成都、武汉等城市都出台了《加快发展租赁住房的意见》,未来租赁市场将会有比较大的发展。

  二、城市的更新改造、既有住宅的更新改造及存量的住房资源盘活,也是一个潜在很大的市场。

  三、新经济业态的发展和居民消费升级的需要,给房地产企业提供了新的空间。

  朱中一认为目前房地产企业面临着四大挑战:

  一、金融系统对房地产信贷分类调控力度加大,住房供应体系中租赁市场比例提高,取得土地条件和成本提高,给传统房地产开发企业卖地、贷款、开发、销售带来困难,企业必然要考虑转型问题;

  二、在市场分化及因城施策的前提下,房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化,来调整自己的战略和战术;

  三、如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求,努力提高全装修房和装配式建筑比例;

  四、企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

  朱中一强调,企业一定要夯实发展基础,处理好规模扩张、提高效益和防控风险关系,兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益,才能持续发展。只有兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益的企业才能持续发展。


  樊纲

  樊纲(经济学家、国民经济研究所所长)

  房产税不会造成房价暴跌,没有房地产税一定会出泡沫

  在《金融稳定与房地产市场政策预期》的主题演讲中,经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为,房产税是个长效机制,可以减少投资需求,是房价的长效稳定器。

  樊纲透露,在最近一次工作会议上,有关领导人还提到了要加快出台房地产税。讲到长效机制,就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。

  “土地是有限的,关键是怎么分配,用到什么地方?是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律,在城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市,还是人为地发展小城市?这是我们现在在中国稀缺土地的条件下,土地分配的一个大问题,这是供给侧的基本问题。”樊纲指出,供给侧的长效问题首先是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。

  对于需求侧,樊纲认为有大量的合理需求。“我记得前几年有经济学家论证中国以后就是低中增长了,不要再想什么7%、8%以上的高增长,其中一个重要原因就是需求没有了。你要看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高,农村可能是最高的,达到了80%,小城镇80%,中等城市80%,大城市也有80%,确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中,正处在经济发展、收入增长的过程当中。”

  樊纲认为不光是城里人收入提高了要改善居住,而是一个城市化进程当中的合理需求,是迁移带来的需求。农民要进城,在小城市买个房子,小城市的人要到中等城市,在地级市买个房子,地级市的人要到省会买个房子,省会的人到北上广深买房子。

  “我们研究经济增长、经济发展,那些因素都是长期因素。唯一的一个短期因素,就是去库存、去产能。一个人长成劳动力,这是增长因素,需要18年、20年的时间。”樊纲认为,供给侧基本都是长期的,而需求侧更多的是短期的,包括货币政策、利率、贷款的控制,加上限购。

  在需求侧最重要的长效机制就是房地产税,就是住房的保有成本。“你有这个地产,你就要付这个成本,然后逼着你要去租,你不租的话,你就会不断地亏损。提高你的保有成本,这就是房地产税的最基本原理。”樊纲继续呼吁房地产税尽快出台,他明确指出,没有房地产税一定会出泡沫,房地产税可以减少投资需求,房产税跟着房价走,房价涨了,税也跟着涨,所以房产税是房价的并不会造成房价暴跌长效稳定器,并不会造成房价暴跌。

  关于如何实施房地产税,樊纲的建议是,新房新办法,老人老房老办法,20年时间合理地过度。根据房子的价值适当减免房产税,降低低收入阶层房产成本。

  另外,对于近期关注度很高的租赁市场,樊纲认为发展有了新的契机。“确实中国需要发展这一块,我们也特别欠缺这一块,中国的住房自有率是世界最高的,租住率几乎是世界最低的,这是很不正常的一个情况。”完善租赁市场,樊纲认为最关键的是要健全法律的保障问题,保障租者的权利,保障租客的权利。


  巴曙松

  巴曙松(中国银行协会首席经济学家)

  调控力度空前,房贷继续收紧;市场洗牌加速,土地焦点转移

  中国银行协会首席经济学家巴曙松发表主题为“2017年下半年房地产市场趋势展望”的演讲。巴曙松表示,当前房地产行业调控范围力度空前,关键词是范围广、力度强、手段新和频率高。

  以前谁会想到张家口、沧州会限购呢?”巴曙松解释,这是典型的城镇化发展特征,本轮限购相对于之前几次调控,中小城市进入到限购清单,这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。“

  “本轮调控后,购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑,贷款变得越来越难。”巴曙松表示,房贷政策正在收紧,银行信贷收紧,大部分银行首套房恢复基准利率,部分银行开始将基准利率上调。数据显示,2017年5月房贷利率较同年3月增加了10%。此外,房贷周期也在逐步增加。

  对于本轮调控各个城市的表现,巴曙松的观察是:重点城市降温,二线城市冷热不均,三四线城市加杠杆。京津调控后交易下降明显,沪深虽然无行政调控,但是房贷利率上升;在二手放市场方面,京津二手房房价连续下跌,深圳、上海、杭州、南京等城市上涨涨幅收窄;北京的市场交易节奏放缓,交易价格也开始下跌。

  在二线城市,出现了冷热不均现象,分化情况明显。传统热点城市降温,二线新房成交量3月之后有所下跌;南京、杭州调控加码,二手房市场出现下行;长三角地区去化周期明显缩短。

  “供应下滑是销售下滑的重要动因。”巴曙松分析,调控首先表现在供应减少之上。

  巴曙松指出,市场下行期间加速行业洗牌,开发商集中度进一步提高。TOP50开发商销售额和销售面积增速分别高出全国41和35个百分点。

  从土地市场来看,巴曙松认为,现在的土地市场竞争激烈,土地市场焦点转移。表现在河北、长三角、珠三角地区土地市场在4-5月有回暖现象。三四线城市土地溢价率处于前位。从开发商来看,一些房企拿地金额、拿地面积相较于2016年有大幅度上升。

  巴曙松建议,调控应该与城市圈发展相契合。长效机制应该从发展租赁,增加共计,加快流通等方面解决住的问题。


  陈启宗

  陈启宗(恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长)

  房企搞多元化是飞蛾扑火,赚钱还得靠地产

  恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗作主题为 “全球房地产与中国房地产的周期”的演讲。陈启宗就房企多元化问题发表了他鲜明的观点:“多元化难以长久,对于房企来说,最赚钱的还是房地产。”

  “历史上,搞多元化的没有长远成功的,大家不要高估自己,可能下场不是那么好。” 陈启宗在发言中指出,美国、澳大利亚等国家,三分之一到一半的人财富的累积和房地产有关。

  “中国房地产市场很大,机会很多,此前房企追逐规模太快了,市场饱和得就更快了。30年前盖的房子质量很差,拆除重建,这就是发展的机遇了。”陈启宗认为,追逐规模很难停下来,因为大家习惯了高速增长,现在没办法了就搞多元化,是飞蛾扑火。

  “实践证明,难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的,当然你不需要像恒隆那么离谱,恒隆这十几年都基本上是零负债,那是过重,因为以往这十几年,我们的资金流太强了,但这不是一个好的例子,别人也不一定能够做到像我们这样。”陈启宗认为做轻资产,万变不离其宗,资金没进去,只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的,房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。

  “赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。”陈启宗警示从业者调整心态,不要追逐短线的威风。

  来源: 浙江在线

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责任编辑:金灵灵  JN406
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