特别分析：柯岩妇保医院旁居住地块投资分析报告

所出让的地块位置示意图

　　一、地块概况

　　柯岩C-32地块为今年柯岩街道首次出让的居住地块，拍卖时间为2017年5月24日上午9时30分。根据宗地出让指标，较大建筑面积为165490平米，起拍楼面价为6106元/平米。

　　在房产界，联排别墅的容积率多为0.4～0.7，6层以下多层住宅为0.8～1.2，11层小高层住宅为1.5～2.0。这块土地规定为二类居住用地，不得规划3层以下住宅。所以根据容积率，该地块可以设置为纯多层小区，也可以是多层与小高层交错布置。

　　二、土地分析

　　1、土地属性分析

　　从卫星地图上全景纵观，可以看到该柯岩C-32地块整体形态呈现为相对规则的长方形，东至柯岩大道，南至高尔夫路，北至南闲路，整体体量较大。

　　从地块的土地条件来讲，该居住用地目前处于尚未完全平整状态，大部分为农田、菜地，植被茂盛，北侧还有大面积水域。从周边视野遮蔽情况来讲，整个C-32地块与周边的路网基本在同一高度，周边高层建筑较少，只有北边妇保医院楼层较高，视野干扰不会太大。四围路网较多，水电便利，目前为通路、通水、通电状态。

地块现状一览

　　2、区域分析

　　从大环境上来讲，柯岩C-32地块隶属于柯岩南闲板块，一直是高端住宅的聚集之地，作为板块内罕见的大型普通住宅项目，其稀缺性不言而喻。

　　从交通环境来看，地块周边柯岩大道、高尔夫路、胜利西路等多条城市主干道环伺，可直通柯桥、越城核心区域。与此同时805、807、857、177等多条公交线路可以满足公交一族的出行、上班的需求。

地块周边路网之柯岩大道、高尔夫路

　　从周边配套上看，地块的医疗、休闲配套比较完善，与柯桥区妇保医院仅一路之隔，鉴湖大酒店、柯岩风景区、天马汽车休闲广场等环伺左右。

地块周边配套之妇保医院，柯岩风景区、天马汽车休闲广场

　　整体商业配套则相对不足，已经落成的商业形态主要源于嘉华馥园、新未庄的底商，包括药店、水果店和餐饮小吃店等，柯南大道上的供销超市离地块也不远，基本生活需求已经能够满足。

地块周边配套之商业配套

　　从稍大的范围来看，北面以冠成国际商业中心为核心的大型商圈，涵盖鑫永涛超市、中影电影院、中高档餐饮和游艺城等商业形态。中国轻纺城名品服装市场等高端商业形态也在建设当中，应该来说，这些商圈的形成之后将大大提升地块的配套优势。

　　另外，地块与绍兴西藏民族中学、柯岩中学，柯岩中心小学相距不远，一定程度上解决了孩子今后的就学问题。

地块周边配套之柯岩中学、西藏民族中学

　　从居住环境来看，该地块周边集聚着嘉华馥园、夏宫豪庭、御江山、唯美品格等别墅社区，大批的高端人士、社会名流聚集于此，而且这些项目建造时间都早于该地块，等该项目交房，周边已经形成了大量常住人口，居住氛围较为浓厚舒适。另外，地块远眺鉴湖水域，内部拥有大面积水域，凸显景观优势。茶余饭后，漫步湖边，也别有一番风味。但是，地块东面部分区域紧邻柯岩大道，城市主干道重型车较多，可能存在一定的噪音隐患。

地块北面的鉴湖

　　三、房地产市场

　　自从萧甬铁路柯桥城区高架抬高后，柯岩、柯桥实现“南北同城”，柯岩近几年的发展进入了快速通道。尤其是柯岩酷玩小镇、绍兴黄酒小镇、东方山水风情乐园等大型项目的引进，柯岩板块的人居价值进一步提升，该板块的投资含金量也在提高。

　　与此同时，在柯岩拆迁不断推进的大背景下，目前柯岩的普通住宅市场需求持续增加，但是存量却不多。紫御府3幢107-130方高层已经全部去化；鉴湖一号目前一期6幢89-144方高层基本售罄，二期大户型也仅剩下100多套房源。只有元垄新都会存量相对较多，有5幢112-140㎡高层可售。

　　近年来柯岩板块土地成交市场也并不活跃，2016年开始至今仅成交1宗住宅用地，2017年预计推出8宗土地，仅有3宗居住用地，共计257700平方米，而且C-32地块就占了127320平方米，所以柯岩未来的普通住宅供应量也不会太大。

　　另外从柯岩C-32地块的本身条件来看，其一：地块体量较大，自然环境优美，人居氛围高端。其二：目前柯岩普通住宅比较稀缺，相比其它在售的排屋项目，地块在客户数量上具有一定的竞争优势。其三、地块周边配套不成熟，生活便利度低、起拍楼面价却不低。

　　综上所述，柯岩目前的普通住宅市场虽然持续释放活力，但基本以本地拆迁客户为主，外来推力不足。虽然目前阮社的拆迁户能够消化掉一部分房源，但柯岩的商业格局目前并没有完全打开，人口导入能力有限，如果定价过高，拆迁客户将难以承受，市场客户也会大量流失，住宅销售就会后劲不足。

　　柯岩C-32地块将如何运用好这把双刃剑，依托产品的稀缺性合理定价，是其在今后的房产市场中能否脱颖而出的重要影响因素之一！

　　四、SWOT分析