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上涨下跌?看开发商背后的房价“潜”规则

2017/04/17 09:01 来源: 搜狐焦点网 评论
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​   购房过程中,除了土豪不介意价钱外,房价一般都是购房者关注的重点,有时候开发商是一口价,有时候是一房一价不尽相同,那么开发商是如何确定楼房的价格的呢?其实确定一个项目的价格比较复杂,首先我们要看一下房价主要是由什么构成的,然后在看开发商如何定价。

  购房过程中,除了土豪不介意价钱外,房价一般都是购房者关注的重点,有时候开发商是一口价,有时候是一房一价不尽相同,那么开发商是如何确定楼房的价格的呢?其实确定一个项目的价格比较复杂,首先我们要看一下房价主要是由什么构成的,然后在看开发商如何定价。

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  决定商品房价格因素很多,其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

  一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%~20%,房屋建筑安装费用约占20%~30%,市政设施费用占10%左右,各项税费约占20%。

  在此基础上,还要加上20%左右的开发商利润,从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

  总体来说,房价大致可分为四大部分:

  1、土价成本:包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;

  2、建筑安装费:如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费),甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里;

  3、开发商经营费用:包括管理费、销售经营费及融资利息等;

  4、开发商经营利润。

  开发商如何定价?

  1、成本加成法:开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格

  开发商开发物业当然不能忽略其基本成本,建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

  2、市场比较法:以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格

  这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格,个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

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