交房和验房的先后问题 开发商和购房者各有看法

　　临近年末，绍兴楼市迎来又一波交房潮，但在先交房还是先验房这个问题上，开发商和业主的看法并不一致，导致有的楼盘出现了业主联名拒绝收房。

　　相关各方是如何看待这个问题的，国家法律法规有没有明确的规定？记者为此进行了采访了解。

　　购房者不解：开发商让先收房才能验房

　　记者在采访中发现，目前绍兴楼市中普遍是先收房再验房，这让不少消费者心存不满。

　　在城东云东路上某楼盘买了一套公寓的郭先生告诉记者：“我是去年买的房，上个月开发商通知我们收房。到了收房现场，开发商要求我们先签字办完交房手续，预交物业费、能耗费等一大笔费用才能验房。这明显不合理，我们当场表示拒绝收房，要求先验房。但事情过去一段时间了，一直没有下文。”

　　无独有偶，在城南会稽山脚下一家楼盘买了房的张先生也遇到了类似的问题，开发商坚持先收房再验房，而他坚持先验房。张先生说：“买辆新车之前可以试乘试驾，买件新衣服也要先在身上套一下，买这套房子花了一百多万，怎么想先验下质量都不行，作为消费者，权益该怎么保障呢？”

　　据介绍，这两个楼盘的部分业主都与开发商、物业协商沟通，要求先验房，却被拒绝了，目前交房流程还是没有变化。

　　对此，一位业内人士坦言，先交房后验房的做法，在绍兴基本已是约定俗成的做法。因为购房合同之中，对于签字交房和验房的次序，一般都不会有明确规定；而这样做的一个目的就是物业费等费用的缴交率高。

　　开发商辩解：收房不影响房屋质量维权

　　面对购房者提出的疑虑，房产开发商也有话要说。

　　“在发生分歧时，双方理性看待、有诚意地协商验房交房过程中的问题和分歧，才有利于真正解决问题。房屋质量问题该如何认定，如何解决，国家有详细的法律法规，哪怕购房者已经收房，真的有质量问题，房产开发商也是无法回避的。”咸通房产的总经理金雁说。

　　他介绍，房屋质量问题分三个层次：房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题、其他一般质量问题。国家明文规定：房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，按照《商品房买卖合同司法解释》第十二条和第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。而对于一般质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。而且商品房也有保修期。在保修期内，开发商都应当承担修复义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　在采访中，也有开发商提醒，房产开发有其特殊性，比如时间比较长，就会面临政策变动的风险，有些在期房时的承诺到交房阶段因为外界原因无法兑现，也是有可能的；而且房产开发涉及的环节众多，行业众多，其质量控制的难度远高于流水线上生产的工业品，因此消费者在面对质量瑕疵时也应理性面对，维权的方式和诉求都应符合法律的相关规定，让验房回归质量检测的本色，而不是以此为借口提出不合理的诉求。

　　第三方说法：“先收后验”双方不平等

　　到底是该先验房还是该先收房，目前业界并没有明确的规定，但记者请教了一位不愿透露姓名的律师，他从法律角度对验房和收房的关系进行了解析。

　　这位律师说，在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”与市场经济的基本原则相悖。我国的《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。不通过验房，买受人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的条款，事实上涉嫌损害买房人对所有购房者的知情权。对于双方来说并不平等。

　　业界支招：

　　收房流程要一步一个脚印

　　1.确认收房流程：开发商和物业核验业主材料，双方确认收房流程。

　　2.领取收房验房表：业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》三份原件，以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

　　3.综合验收：业主对新房做综合性的验收，是下面会提及的验房环节。

　　4.问题解决方案：业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

　　5.验收完付款：开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

　　6.业主领取钥匙：业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

　　7.与物业公司的物业关系：与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

　　8.办理产权证有关的事项：若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。

　　9.业主签署《入住交接单》。

　　另外必须要提醒的是：如果发现质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信口头承诺，并且在房屋问题后面还要写明开发商承诺的解决时间，避免开发商无限期拖延。