特别:绍兴城南原浙涤厂地块投资分析报告(图)

2016-09-06 11:04:05 来源：搜狐焦点网作者：平学涛

　　该土地为越城区二环内为数不多的大体量商住用地。拍卖时间为2016年9月13日上午9时30分。根据宗地出让指标，该1号和3号地块较大建筑面积分别为285986平方米和330708平方米，总起拍价28亿元起（相较今年4月份起拍价高出10亿），1号地块起拍楼面价约5839元/㎡，3号地块起拍楼面价约3417元/㎡，将打造集住宅和商业为一体的大型商业综合体。

　　二、土地分析

　　1、土地属性分析

　　从卫星地图上全景纵观，可以看到该原浙涤厂地块整体形态呈现为相对规则的横竖两个长方形，以“西小江”河道为中心，共分东西两块，体量较大。西侧地块为会稽路1号地块，南至城南大道，北临环城河休闲带，西靠温馨花园和兴越花园。东侧地块为会稽路3号地块，南至城南大道，北近稽山加油站附近规划道路，东至会稽路。

土地目前现状

　　从地块的土地条件来讲，该居住用地目前已基本平整完毕，仅部分有杂草丛生。从周边视野遮蔽情况来讲，整个地块整个原浙涤厂地块与周边的路网基本在同一高度，总体视野相对敞阔，无需进行抬高处理，且周边并无高层建筑，四围路网较多，水电便利，目前为通路、通水、通电状态，1号地块北面毗邻环城河水系，凸显景观优势。

地块南面环城河景观

　　2、区域分析

　　从大环境上来讲，该地块隶属于绍兴城南中心板块，作为二环内少有拥有60万方以上体量的一宗地，可谓是炙手可热，且临近环城河沿线（可赏稽山公园景观），其地段的稀缺性不言而喻。

　　城南在许多绍兴人印象当中，这个是顺风顺水的宝地，也是绍兴四个方位中配套相对最全面的区域，以稽山公园为代表的环城河沿线更是风景秀丽，尤其是在中兴路和解放路这两条交通主干道拓宽后，居住于城南更是备受广大购房者欢迎，被戏称为“城市后花园”。2014年金帝银泰城的开业为大城南的发展再添了一把火，使得原本单一的购物休闲商圈得到了多元化，凭借着美食、影院等众多优势，使得消费群体逐步南移。从地块所处的区域环境来看，成熟的配套设施、便利的交通环境为其显著特征。

　　从交通环境来看，地块周边中兴路、城南大道、会稽路等多条城市主干道环伺左右，可直通平水、镜湖和越城核心区域，道路十分开阔。与此同时2、8、26、33、36、60、61、63、68、101、103路以及BRT等多条公交线路四通八达，地块周边还设有多个公共自行车租车点，满足了公交一族出行、上班的需求。目前中兴路南延工程已全部竣工，双向6车道的宽阔马路直连绍诸高速入口，对于城南区域的的经济发展和方便沿线居民出行都具有重要意义。

　　从周边配套上看，目前地块周边已经落成的商业形态主要源于温馨花园、兴越花园和南面景都花园的底商。但是整体配套已是相当成熟全面，包括供销超市、多家药店、水果店和餐饮小吃店等，不过这些配套多集中于地块西侧，而南面则主要以汽修配件、五金和建筑材料等商铺为主。周边还拥有稽山农贸市场（待拆或整改）、江家溇农贸市场、望花畈市场和桂园畈市场等多家农贸市场。同时，上海浦发银行、中国农业银行、工商银行、绍兴恒信合作银行等多家银行环伺左右，为生活带了极大便利。

　　从稍大的范围来看，城东体育馆和银泰城这两个地标性建筑亦能划入该地块配套其中，无论对于购物生活还是运动健康都是不错的选择。最关键在于该地块建成后将导入大量的人口，与周边各商圈交相呼应，更进一步的抬升城南板块的商业和人居热度。可以预见到未来各大商圈的交叉辐射或将成为该楼盘较大的价值支撑点。

地块周边高校——鲁迅中学

　　在教育配套方面，该地块周边拥有温馨幼儿园、任家塔幼儿园、树人幼儿园、树人小学、稽山小学、树人中学等学校，未来项目北侧还预计规划有一所新小学。且毗邻名校鲁迅中学，整体教育氛围浓郁。但是相比于老城区部分地区的“优质学区”或仍然略有差距。

　　从居住环境来看，该项目1号地块北侧毗邻环城河，依托天然江景的优势凸显景观卖点，河沿线稽山公园则集聚古城水乡风貌、自然景观和人文气息于一体，为画龙点睛之笔。吸引八方游客前来观赏的音乐喷泉和水幕秀亦在该地块的正北方，极具观赏价值，茶余饭后漫步在环城河沿线的漫步道或乘坐游轮夜游环城河将会别有一番风味。同时，该地块未来还可享用门前的篮球场、羽毛球场、健身场等现成公共配套。另外，地块的东西两侧和南面虽为交通主干道，但受益于绍兴市区禁止大货车通行范围的扩大，也是在一定程度上避免嘈杂和拥堵。

地块周边自然风光

　　三、房地产市场

　　尽管城南作为“老越城人”心目中的理想住居，但在去库存为主的政策主基调下，城南的土地成交市场一直不算活跃，自2014年首创以5.1亿摘得骆家葑地块后，城南的土地市场就一直未有大动作。随着绿建玲珑湾、缇香名邸、南岸花城、合成景园、沁芳名苑等楼盘日益收官，尽管有御香园、御锦园、阳光里、临江雅苑等新盘“顶梁”，但依然不能满足购房者的选择需求。新增住宅项目偏少的缺点逐渐暴露出来，“城南新房可选选择范围小”成为了购房者抱怨的焦点。