搜狐焦点联合浙大同创培训营改增对房地产利好

　　2016年5月1日，营业税即将告别历史舞台，房地产、建安营改增成为现实，《关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）重磅发布，牵动着地产、建安企业的心 ！搜狐焦点网绍兴站联合浙大同创房地产商学院向绍兴广大开发商召集学员共同打造两期营改 增政策解读培训会。

　　【参会对象】房地产企业董事长、总经理、财务总监、财 务部经理、主办会计等

　　【培训时间】

　　选择一：

　　 培训日期：2016年4月9-10日（周六、周日两天）

　　主讲老师：张伟

　 　选择二：

　　培训日期：2016年4月19-20日（周二、周三两天）

　　 主讲老师：刘玉章

　　【培训地点】杭州市西湖区西溪路525号 浙大科技园会议中 心会议室

　　【培 训 费】3800元/人 ，7000/2人

　　【报名方式 】咨 询电话：0575-85687211/13429451828

　　也可直接填写以下报名表直接报名。

　　组织机构：杭州浙大同创管理咨询有限公司 搜狐焦点网绍兴站

　　附： *2016年4月9-10日培训会主讲专家及课程介绍*

　　【主讲专家张伟个人介绍】

　　国家税务总局稽查局全国税务稽查项目专家组成员之一，被命名为“十大杰出 青年卫士”称号，资深税务稽查官。现供职于国家税务局稽查局，曾先后在征管、税政、稽查 部门工作。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、房地产税收。

　　多年来 一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，如雷霆一号、利剑二号、三鹿奶粉等大案要案，具 有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有丰富的稽查 办案经验：曾先后参与了被称为建国以来排名前列大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案 全国排名前列的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国排名前列大税案 ：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国排名前列大税案“利剑二号”专案、北京房地产稽查 专案、“10.16”房地产所得税稽查专案等大案要案。多次代表国家税务总局查办各类案件。并 为各地市税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收政 策。

　　其讲解贴近企业，为企业解决实际问题，他的税务筹划方案精准并且可操 作性强。

　　具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机 关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部 多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA总裁班、会计师事务所、税务师事务所等 授课，受到普遍欢迎，巡回为各大城市高端培训近百场。所获荣誉：由于多年来屡办大案，曾 先后被某省会政府记三等功4次，二等功一次。

　　【2016年4月9-10日培训会课程大纲】

　　包括但不限于以下内容：

　　一、房地产企业营改增具体政策

　　（一）房地产企业的土地是否允许抵扣进项税？

　　（二）土地 的“销售额差额扣除”与抵扣进项税有何不同？

　　（三）拆迁安置房与货币补偿 是否可以差额扣除？

　　（四）红线外支出是否允许抵扣增值税进项税额？

　　（五）房地产老项目缺乏进项税如何处理？新老项目如何划分？

　 　（六）房地产企业利息支出是否允许抵扣进项税额？

　　（七）如何策划房地产 融资费用抵扣进项税额？

　　（八）融资租赁与融资性售后回租增值税政策与房地 产企业的关系

　　（九）房地产新项目如何预征税款？如何清算税款？

　　（十）房地产预售收入在先，进项税额在后，引起的倒挂问题如何解决？

　　 （十一）房地产存量房出租如何征收增值税？

　　（十二）房地产新商业地产出租 如何征收增值税？

　　（十三）“老二手房”如何征收增值税？

　　（ 十四）“新二手房”如何征收增值税？

　　（十五）非地产企业自建房如何征收增 值税？

　　（十六）房地产企业老项目征收方式的选择

　　（十七）房 地产具体进项税额项目全面分析

　　（十八）房地产甲供材税收分析

　 　（十九）以房产对外投资如何缴纳增值税？

　　（二十）以转让股权的方式转让 土地和房产是否缴纳增值税？

　　（二十一）房地产留抵税额分析

　　 （二十二）精装修房如何缴纳增值税？

　　二、建安企业营改增具体政策

　　（一）建安企业的人工可以抵扣么？

　　（二）建安企业是否可以 利用劳务派遣公司取得进项税额？

　　（三）建安企业进项组成分析及解决方案

　　（四）营改增后建安企业投标报价方案变化

　　（五）老建筑项目 没有进项税，如何利用简易征收降低税负

　　（六）新老建安项目划分问题分析

　　（七）新建筑项目施工所在地与总部所在地不一致如何缴纳增值税？

　　（八）清包工项目如何缴纳增值税？

　　（九）甲供项目如何缴纳 增值税减少税负？

　　（十）建安企业征收方式的选择（简易征收还是一般计税？ ）

　　（十一）政府工程征收增值税的注意事项

　　三、增值税必须掌 握的知识

　　（一）一般纳税人与小规模纳税人分析

　　（二）简易征 收方式与一般计税方式

　　（三）差额纳税与进项税抵扣异同

　　（四 ）混合销售、兼营的区别与运用

　　（五）购进货物用于四类项目不允许抵扣进项 的分析

　　（六）五种情况特别不允许抵扣进项税额的分析

　　（七） 简易征收与一般计税共同进项税分摊方法分析

　　（八）虚开增值税专用发票与接 收虚开增值税专用发票的风险

　　（九）善意取得虚开的增值税专用发票的认定

　　（十）增值税会计处理解析

　　四、营改增之路

　　（ 一）三加七行业的营改增进程

　　（二）房地产、建安的营改增进程

　 　五、利用增值税基本原理，设计公司业务流程

　　（一）房地产建安企业营改增 前后税负分析方法

　　（二）环环相扣，唇齿相依，链条传导机制

　　 （三）增值税的税负是由最终环节决定的

　　（四）营改增后比价采购与梳理供应 商技巧

　　（五）营改增后甲供材工程的税负分析

　　六、建安、房地 产企业营改增存在的税收风险及36号文件的解决方案

　　*2016年4月19-20日培训会主讲专家及课程介绍*

　　【主讲专家刘玉章个人介绍】

　　我国著名财 税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财 经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。曾经参与了我国国家税务总局《企业所 得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划 的领军人物。

　　出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、刚刚出版的新书 《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务 专著。（作者现场签名售书）

　　几年来，曾在北京大学总裁班、清华大学总裁班 、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中直机 关高级会计师继续教育的主讲教师，为中海集团、中国铁建、和记黄埔集团、万达集团等多家 大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

　　【2016年4月19-20日培训会课程大纲】

　　排名前列讲 增值税纳税人和扣缴义务人

　　1 、营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？

　　2、增值税纳税人怎样分类？划 分标准是什么？

　　3、如何确定境内与境外的应税劳务？

　　4、单位 采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？

　　5、怎样办理一般纳税 人的登记手续？

　　6、怎样确定增值税的扣缴义务人？

　　第二讲 征 税范围

　　1、房地产业营改增的征税范围是什么？

　　2、房地产业的 视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。

　　3、房地产企业如何确认销售收 入？怎样计算销项税额？

　　4、委托境外单位或个人搞规划设计如何扣缴增值税？

　　第三讲 税率和征收率

　　1、增值税的税率：

　　（1） 租赁业，税率为17%；

　　（2）交通运输业、建筑业、销售不动产和转让土地使用 权，税率为11%；

　　（3）现代服务业，税率为6%； （4）零税率。

　 　2、增值税的征收率为3%。

　　3、哪些应税劳务适用增值税零税率？怎样办理退 税、免税？

　　4、哪些应税劳务、服务免征增值税？

　　第四讲 应纳 税额的计算

　　1、增值税计税方法分几种？基本公式？

　　2、一般纳 税人的哪些业务可以采取简易办法计税？如何计算？

　　3、房地产企业怎样计算销 项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？

　　4、什么是进项税额？房地产 企业在采购和接受劳务过程中如何核算和累积进项税额？

　　5、增值税发票分几种 ？采购或接受劳务不要发票有何危害？

　　6、营改增之后，增值税专用发票的管理 、使用、抵扣以及增值税发票风险的管控方法。

　　7、增值税扣税凭证的认证和申 报抵扣期限有何规定？

　　8、哪些进项税额可以抵扣，那些进项税额不得抵扣？

　　9、如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？

　　10、已抵扣进项税 额的购进货物、应税劳务发生不得抵扣进项税额事项的，如何扣减进项税额？

　　 11、销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？

　　12、购买方因服务中止或折 让怎样扣减进项税额？

　　13、符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩 罚性规定？

　　14、增值税价外费用包含的范围？哪些价外费用可以不计税？

　　15、销售营改增前老项目房产如何征收增值税？怎样使所有企业新增不动产所 含增值税得到抵扣？

　　16、营改增之后取得的新项目如何缴纳增值税？

　　17、房地产企业销售使用过的房屋等固定资产如何缴纳增值税？

　 　18、试点前取得土地使用权，试点期间转让的，如何征收增值税？税率是多少？如何使受让 方扣除进项税额？

　　19、通过招拍挂取得的土地使用权如何抵扣增值税进项税额 ？

　　20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值税 ？

　　21、营改增试点时正在施工的在建项目如何抵扣增值税？

　　22 、营改增时已经竣工验收尚未进行工程决算或正在进行工程决算的项目，试点期间如何纳税？

　　23、纳税人兼营不同税率的应税项目怎样核算？

　　24、纳税人兼 营免税、减税项目的应怎样核算？

　　25、何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的 应怎样开具发票？

　　26、纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何 进行税务处理？

　　27、商业地产经营租赁如何试行营改增？未到期的租赁合同如 何处理?

　　28、原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增 值税期末留抵税额如何处理？

　　29、扣税凭证丢失如何处理？

　　30 、房地产企业购买自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？

　　第五讲 纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点

　　1、怎样确定增值 税纳税义务发生时间？

　　2、怎样确定增值税的纳税地点？

　　3、纳 税人发生增值税应税行为，纳税期限、税款缴库期是如何规定的？

　　4、扣缴境外 单位和个人的增值税在哪里缴税？何时缴税？

　　第六讲 税收减免

　　 1、营业税改征增值税的免税项目包括哪些？

　　2、增值税的应税项目哪些实行即 征即退？

　　3、增值税的起征点有何变化？小微企业的增值税有何特殊优惠政策？

　　4、纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？

　　第七讲 征收管理

　　1、营业税改征增值税之后对于跨期业务应当 如何处理？

　　2、适用零税率的应税服务怎样办理退（免）税？

　　3 、哪些应税劳务不得开具增值税专用发票？

　　4、接受小规模纳税人劳务如何索取 增值税专用发票？

　　第八讲 增值税的会计核算

　　1、增值税会计科 目的设置。

　　2、一般纳税人增值税的会计处理。

　　3、小规模纳税 人增值税的会计处理。

　　4、增值税视同销售业务的会计处理。

　　5 、增值税返还的会计处理。

　　第九讲 营业税税务风险控制要点

　　1 、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？

　　2、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？

　　3、转让在建项目怎样缴 纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？

　　4、房地产企业以 “拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？

　　5、房地产开发企业取得的 “毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？

　　第十讲 严格清算下的土地增值税风 险控制要点

　　1、如何确认 “销售收入总额”？

　　2、如何计算“扣 除项目金额”？

　　3、扣除项目金额有哪些具体要求？

　　4、出售普 通准住宅有何税务优惠政策？

　　5、国家征用、收回房地产有何税收优惠政策？

　　6、个人转让房地产有何税收优惠?

　　7、合作建房的递延纳税规定 。

　　8、如何确定土地增值税清算项目？具备何种条件对土地增值税进行清算？

　　9、为降低税负，房地产企业是卖毛坯房还是卖装修房？

　　10、房 地产公司欲“去产能”，卖项目还是卖股权？

　　11、转让土地使用权有何纳税技 巧?

　　12、土地出让金返还的税务处理技巧。

　　13、巧用利息扣除法 降低土地增值税的方法。

　　14、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增 值税？

　　15、降低土地增值税的小区绿化操作技巧？

　　第十一讲 企 业所得税税务风险控制要点

　　1、怎样划分开发产品的成本核算对象？

　　2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？

　　3 、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？

　　4、如何 按房产类别分配计算开发产品成本？

　　5、利用地下基础设施建成的停车场怎样核 算计税成本？

　　6、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销 售利用人防工程建造的车库？如何妥善处理？

　　7、开发产品完工后发生的成本费 用应当怎样处理？

　　8、何谓开发产品已经完工？“预收账款”何时转作“主营业 务收入”？

　　9、房地产公司吸收其他单位或个人资金合作开发的操作方法。

　　10、房地产企业以房换地方式取得的土地使用权，怎样确定土地使用权的成本 ？

　　11、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？

　　12、投资企业撤回或减少投资分得的资产怎样进行税务处理？

　　 13、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？

　　14、怎样利用售后 回购业务为企业筹集资金？

　　15、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资 渠道？

　　16、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？

　　17、税法对防止资本弱化有何规定？如何把握关联企业借款？

　　 18、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？

　　19、“统借统还”的利息怎 样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？

　　20、企业 债务重组怎样操作可以递延纳税？