特别:镜湖新区中心区8-2和8-4地块投资分析报告

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一、土地概况

　　该镜湖新区中心8-2号和8-4号地块位于后墅路东西两侧，周边是在建中的绍兴市行政中心，周边水域宽广，自然景观优美，优越的自然环境和便利的交通条件为塑造高品质的生活社区提供了良好的基础，可打造精品住宅小区。经绍兴市人民政府批准，该地块于2015年12月15日至2015年12月24日下午3时整的工作时间内，在绍兴市公共资源交易中心公开挂牌出让报价。

　　镜湖新区中心区8-2地块出让面积为105147.9平米，为居住（兼容商业商务）用地，出让年限为居住70年、商业商务40年，建筑面积168236-189266平方米（其中商业用地≤8000㎡），容积率为1.6至1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，起拍价67000万元。8-4地块地块出让面积为54814平方米，为居住（兼容商业商务）用地，出让年限为居住70年，建筑面积76739-87702平方米，容积率为1.4至1.6，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，起拍价32000万元。

　　二、土地分析预测

　　镜湖新区中心区8-2和8-4地块以二类居住用地和商业服务业设施用地为主，结合8-2地块和8-4地块低于1.8高于1.4的容积率来看，该地块预测会以多层、小高层及18层以下高层单元式居住建筑为主，同时辅以完善的商业设施配套。

　　1、土地属性分析

　　从卫星地图上全景纵观，可以看到该镜湖新区中心区8-2地块和8-4地块整体形态呈现为相对规则的长方形，分布在后墅路的南北两侧，南靠梅山江水系，面积分别为105147.9平米和54814平方米，总体体量较大。
　

土地现状一览

　　从实地考察来看，这两大块土地目前还处于未平整完毕阶段，除围墙部分土地地形已基本平整，外围仍有部分原全心村未拆迁完毕的建筑和少量生地、农田。目前部分种植有水稻和其他植物，植被茂盛。

周边区域正在进行中的土质勘测

　　从现场目测观察和周边区域的土质勘测情况来看，此地块土质较为松软，在建设高层房屋时或需要通过打桩技术加深加固地基。地块毗邻梅山江水系，水质清澈，在一定程度上凸显了景观优势。从周边视野遮蔽情况来讲，地块与周边的路网基本在同一高度，总体视野相对来说 还算敞阔，无需进行抬高处理。

地块紧靠规划地铁1号线2号线交汇处

　　2、区域分析

　　交通情况：两宗地块分列后墅路东西两侧，距解放大道、中兴大道、凤林西路、洋江西路等主干道均不远。距高铁绍兴北站约8公里，近日，杭绍城际地铁规划定稿。根据规划，杭绍城际铁路工程始于萧山区香樟路站，途径衙前站、杨汛桥站、钱清站、轻纺城站、万绣路站、稽山路站，终于柯桥区笛扬路站，共计8个站，线径长度约21公里，建设周期为5年，计划2016年开工，2021年开通运行，届时将会为该地块提供便利的跨区域交通优势。

已建成的贯穿8-2和8-4地块的后墅路北向延伸段

　　区位情况：地块位于镜湖新区核心区块，绍兴市行政中心和越商总部的南面，镜湖新区开发委的北面，分布于镜湖新区东部，与袍江新区遥相对应，随着周边御和园、百合花园等楼盘的逐渐交付及业主入住率的不断提高，将会聚拢人气，进一步加快该区域发展。

地块南侧清澈美丽的梅山江水域

　　环境情况：两宗地块紧靠河岸，北面有镜湖国家城市湿地公园，周边为天然生态绿心，是绍兴原生态保持的较好的区域，远离城市尘埃，空气较为清新。西面是梅山江、东面是泗汇江，水面开阔，水质清澈，水系景观得天独厚。

　　配套情况：地块内和地块西面规划有商业中心。区域内配套丰富，分布有绍兴市奥体中心、绍兴科技馆、儿童游乐园等配套设施。紧邻规划中的梅山慢生活休闲水街，分布有佳源广场、培蒙广场等商业配套。区域内规划有多所名校，现凤林西路北侧灵芝镇卫生医院已投入使用。

地块周边的高压线

　　缺陷问题：地块周边有两条交错的高压线分布，可能会对该地块的规划和未来业主居住产生一定的影响，不过有很大可能在地块开发规划后，该高压线会埋入地下。

城市绿肺——镜湖湿地公园

　　总体来看，该地块位于半成熟区，属于发展中的区域，周边生活配套设施也正在逐步完善，地块较大特点是具有得天独厚的自然资源和可堪未来的发展潜力。

　　根据政府对镜湖新区四大功能区&六大核心功能区块规划的新定义，将打造成集大城市建设融合区、现代水城核心区、现代服务业集聚区、城市生态示范区为一体，拥有城市核心功能区、环湖生态休闲区、科教创新产业区、东浦古镇黄酒文化创意区、商贸产业区、综合物流产业区的新布局结构。如果这一目标顺利实现，那么，该区域无论从地段还是配套方面均有着升华性的标杆意义，有力地保障了区域商品房的升值空间，对于自住尤其是投资来说，具有较好的市场前景。

　　3、房地产市场

　　随着奥体中心、科技馆、图书馆、儿童游乐园等基础建设的日渐完工，多家名校的争相抢驻，两条地铁规划线路的出台和实地勘测的进行，镜湖已然成为绍兴这座城市，实施“城市北进”战略的“桥头堡”，他正以未来市中心的姿态一路高歌，一系列基础设施建设也紧随而来。

　　从10月份的越城区成交数据来看，镜湖区域成交共338套，成交面积4.5万平方米，远超袍江新区成交数量，占整个越城区10月成交的27.2%，由此可见作为未来城市中心的镜湖确实备受购房者的青睐。

　　镜湖自2002年成立以来推广时的备受质疑，到现在镜湖推出的地块俨然成为绍兴地产的香饽饽，其独特优势吸引了例如海亮、景瑞、佳源、勤业等众多品牌开发商的入驻。而此次拍卖的镜湖新区中心区8号地块便是位于绍兴极具发展潜力的镜湖新区东南核心区域。

　　4、SWOT分析

　　三、地块拍卖猜想

　　镜湖新区中心区8-2号地块和8-4号地块的总出让面积达到了159961.9平方米，与2013年2月28日拍下的中心区4号地块的面积和类型较为接近，4号地块最终以158.1%的溢价率被浙江佳源房地产集团有限公司以13.6亿元拍下，当时楼面价约为3631元/平方米。

　　根据该两宗地块9.9亿元的起拍价推测，该地块最终成交价也不会太低，在目前房地产形势并不明朗的前提下，要拿出这么大一笔资金来竞拍土地，必须是非常有实力的地产公司才行。

　　四、看地总结

　　综上分析，该地块所处的区域环境和地铁规划会是将来该地块利润增长的关键因素，在科学规划和合理利用土地的前提下，该地块市场增长较有潜力。