章惠芳:高赠送产品将稀缺 新规或改变传统销售

前言：

　　7月开始实施的住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》，对当前很多“偷面积”楼盘有极大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等，这些原来可以用来赠送的面积，现在统统成了计算在内的建筑面积。如今，新规已颁布一个月，绍兴市场对其反应如何？一纸严格的规范能否收紧开发商大行其道的“偷面积”做法？新的建筑面积计算方法将会对整个绍兴市场户型产生多大的影响？没有了偷面积作为“杀手锏”，小户型房源何去何从？没有了超值赠送空间，对于购房者而言到底是利是弊？本期焦点关注，就让我们与业内专家们一起来探讨这些问题。

采访嘉宾：双赢机构总经理 章惠芳

　　新政实施以后，小户型刚需楼盘可能也会找自己的卖点，这些户型出来可能也需要有一段时间，比如他地拿了以后，住建部是七月一日提出这个要求，到最后实施可能还有段时间，实施以后这批房源要上市估计还要一天左右，也就是说目前上市的还是新规之前的。如果市场上，同一批有赠送比较大的楼盘和增虽比较小或者没有赠送的楼盘，在同样条件下，同样的地段，差不多的产品配置，赠送少的相比较而言价格会低一点。接下来他们会找自己的差异化，比如说，原来九十方做大三房，现在可能就做两房，两房的话可能变成80方或者是78方的两房，这也是这种变化。原来大家一窝蜂做九十方的三房，现在我没有赠送但是面积更小，可能是八十方或者是七十八方做两房，就是差异化，避开九十方。

　　第二，除了户型以外，从产品配置、景观，性价比还有很多，所谓性价比就是性能和品质这块，还有很多可支撑的。比如颐和雅园除了户型以外，可能也跟它的地段方方面面有关，户型也是一方面，比较大的一点。后面的话，其他楼盘我觉得需要挖掘自己的独特卖点，在同一时期赠送面积比较多的，他没有面积赠送，同台竞技过程中，也要找到自己的杀手锏。如果市场竞争比较激烈的话，户型上优势不明显的可能适当价格上做一些调整，假设一个卖一万，一个可能到九千五，就是达到所谓的性价比。

　　第三，新政对别墅、排屋有影响。原来地下室层高有5、6米，可以隔两层，有一些模糊地带，每家公司都有自己所谓的创新。现在规范出来，地下空间，首先肯定达到5、6米，因为地下按道理是不算面积的，不算面积的话层高不能超过2.2米，有可能有些公司会做一些文章，譬如说直径可能有三米，测绘的时候是2.2米；还有七、八十公分后面用户自己去调整，譬如说再往下做一些拓展，也会想办法的。我刚才说肯定不会产生5、6米，像夏宫豪庭局部一些位置层高达到5米多，后续产品可能不太可能出现。

　　另外，排屋、别墅很多赠送，这个赠送主要凸现在排名前列是地下空间，第二就是所谓的中空这一类的，现在中空可能也有一定的制约，因为按照规范来讲的话，基本上阳台一部分按照全部面积算，我估计未来这块排屋、别墅可赠送空间比较小。现在有些开发商会打擦边球，所谓实的空间、实的面积价格多少，听起来价格很便宜，实际上因为赠送面积算进去，单价是比较便宜的。后面赠送没有那么多，更多还是建筑面积，多少面积多少价格。

　　所以新政实施以后，将对绍兴整个户型的影响有一个比较大的影响。原来送阳台的方式很大程度上也是深圳那边更多的在采用，后面杭州、绍兴随着房地产竞争激烈也慢慢在所谓的创新，户型创新。住建部统一标准，大家步调一致的话，还是需要在空间上做下一点工夫的话，接下来要学香港，一个城市单价越高，未来面积就越小，新上海、北京。为什么我们很惊讶，九十方在我们这里这么小，在香港就是豪宅，因为豪宅的户型，最小的已经达到16方一套。但是它麻雀虽小五脏俱全。未来，大家可能在空间方面，我说得空间就是产权面积空间上怎么样做到不浪费，怎么样做到不合理。大的户型，300平方米的房子，有时候可能就想着宽敞、气派，浪费也是必要的。但是，未来要转化，像杭州七十多方，也有小三房。后面还是考验开发商，像东京、香港人口密度比较大，为了解决居住，我们说起来就是麻雀虽小五脏俱全，在内部空间上还是要做一些精细的拓展。另外，除了户型以外，可能要给购房者创造一些公共部位的可享空间，公共部位有很多时候能够让更多的业主，比如厨房面积，如果每户人家都把厨房作为主要的，那厨房面积就小不下去。现在很多时候，我们基本上在外或者通过其他途径的解决的话，他们会发现厨房面积不一定特别大，这就是生活方式的变化，可能也是户型的革命，达到合理居住的舒适度和价格的经济实惠。

　　赠送面积相当于增加了购房者实际使用面积，而且是不需要缴纳税费和物业管理费，对购房者是比较实惠的，那么这个新规实施对购房者有什么利弊？

　　首先对购房者来说，总体是有利的，这个有利而且还是天长日久的，不光光是房价涨，包括税费、物管费都是按照产权面积收费，但他享受的空间可能只有90方实用120方的空间。如果说不利的话，可能是价格，羊毛出在羊身上，比如说120方我花了120方的价钱，那肯定不合理，如果说他花90方的钱能享受到110、120方的空间，对购房者来说肯定是有利的。

　　政府为什么要出台，很能理解，首先，每块土地出让的时候都有容积率的规范，这也是说这块土地上能建多少建筑面积，这个建筑面积就是产权证可以办的面积。原来，大家还是比较规范的，规规矩矩有多少面积就算多少面积，自从有了赠送之类以后，产权面积可能是一万方，赠送算进去可能是一万两千方了，这样的话从政府角度来讲，一个也担心质量安全问题，因为很多面积是不适合人居住的空间，比如说设备平台，它的要求建筑的强度跟居住要求是不一样的，也担心出现因为赠送有一些开发商就没有按照居住人的标准做，这样也会有影响，包括业主随意隔建，有一些赠送空间隔建也没有按照使用标准，这方面可能就考虑到质量安全问题。第二，可能就是税费。如果一万二的建筑面积就要收一万二的税费，但现在我们只收一万。所以我觉得，还是处于安全，另外因为这些东西没有制约的话，也是层出不穷，现在有人这样做赠送，也会出现比较夸张的，也会出现一种不公平。所以，也有出台的必要。十年前很少出现赠送，那时候也不需要出台这个东西，这几年愈演愈烈，所以有必要规范一下。

　　新《规范》实施后，赠送面积或成“少有”，一定程度上会推动已审批好的楼盘的成交。毕竟大家觉得这也是实实在在给购房者好处和利益的，有些赠送大的在同等条件下更加会选择，价格差不多，同样这个户型，我有赠送，就是所谓的得房率超过100%了，有一些高层得房率常规只有80%这还算多的，你这样赠送的话我的得房率就很高了，这对购房者来说也是实实在在享受的，一方面性价比，一方面看中性能、品质、地段、景观，更重要的是买房买户型，户型的好坏、合理性包括赠送率，也是非常大的一个亮点，所以现在很多客户，比如说颐和雅苑95、110几方的户型非常抢手。因为，一个本来越来越少，第二位置各方面也不错。

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