购房合同签订后按揭办不了 能解除合同吗？

　　房屋买卖双方之前交易的市场背景发生了变化，对于有些以贷款方式购买房屋及购买两套以上房屋的买受人，新政的出台使其履行合同产生了困难，于是，一些购房者希望解除合同以减轻压力，而卖房人又不同意解除合同，由此导致了大量的纠纷申请至仲裁机构。

　　案例：

　　2010年3月，市民黄女士与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某开发区的一套房屋，房屋总价为60万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向开发商支付了首付款。

　　签订合同后不久，“国十条”调控政策出台。“国十条”要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。

　　在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与开发商签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的首付款。开发商却认为，在黄女士申请银行贷款问题上开发商并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发纠纷，遂根据合同中的仲裁条款向绍兴仲裁委员会申请仲裁。

　　解读：

　　购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？这在房地产销售纠纷中比较普遍。市仲裁委认为，具体情况要作具体分析，不能一概而论。

　　以黄女士买房纠纷为例，黄女士与开发商签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院、仲裁机构变更或者解除合同的，人民法院或仲裁机构应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　如商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者可以依据《人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

　　虽然仲裁机构可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务，而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在仲裁过程中，仲裁机构一般采取积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。

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