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张顺建:楼市调控政策下制度性改革更显迫切

2010-05-12 08:35:01 来源: 搜狐焦点网绍兴站 作者:茅玲娣

——访绍兴市建设局局长张顺建

  最近,国务院对楼市调控的“新国十条”发布后,地方政府的跟进政策也陆续发布,如北京市率先出台了相关政策,对个人购房行为进行了更为严格的限制,还有一些地方出台了更为严厉的政策,控制房价过快上涨,遏制投机性炒房。

  面对政策的密集出台,各方评论也纷纷而起,有认为“无需大惊小怪”的,也有认为“带来的冲击与变革”的,更有人认为“这次调控的力度大,持续的时间不会太长,一旦影响到经济增长速度,调控的力度就会调整”。面对这种种说法,近日,记者专门采访了绍兴市建设局局长张顺建。就国务院楼市调控政策的重拳对社会转型时期的房地产改革到底意味着什么这个话题,他谈了一些想法。

  房子商品属性 决定投资性功能

  张顺建说,其实房地产业的定位有它的复杂性,目前分为三种意见。一是认为房地产业提供民生产品,土地是国家的,这决定了房子并非是完全市场化的商品,而应具有改善民生的公益和保障性质。二是认为房地产业提供普通消费品,特别是1998年住房分配货币化改革后,房子作为满足人们居住需求的商品的定位日益明晰。三是认为房地产业提供投资或投机产品,房子的商品属性决定了它先天的投资功能。从目前的状况来看,一方面,由于处于社会转型期和发展期,政府的一系列保障住房措施无法从根本上解决民众的居住需求;另一方面,土地的稀缺性和房产的特殊性,使其成为我国目前投资、消费的热点。因此,无论从哪个定位而言,房产价格的上涨都不可避免,特别是房产投资投机品性质的凸显,整个社会投资需求的高涨再加上不成熟的市场操纵行为,更使得房产价格必然出现不合理的上涨。

  制度改革是健康发展的根本之道

  谈到这里,张顺建认为,要使房价稳定,制度性改革才是房地产市场健康发展的根本之道,只有从根本上改变或者调整房地产市场发展的宏观环境,凸显政府的公共管理职能,改革才能取得实质性和长效性的成果,因此,制度性改革显得更为迫切。

  而制度性改革,他认为应该从以下几方面着手:排名前列,变革“土地财政”。1994年以来,我国实行分税制,“财权上收中央”和“事权下移地方”的对比日益明显,地方政府要承担大量的公共事务和公共服务职能,这决定了他们唯有增加地方财政收入才能承担起众多的事权。在这种格局下,土地出让金成为地方政府的重要财政来源之一。只有采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系,才能使地方政府真正形成与其事权大体对称的财力,逐步摆脱对“土地财政”的过度依赖。

  第二,完善土地出让“招拍挂”模式。国土部今年出台的34号文规定,房价过高、上涨过快的城市,可选择部分地块,按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,同时,在确定土地出让价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等因素作为评标条件,即采用“综合评标”的招标方式。这些措施的落实,将对“地王”的产生起到一定的抑制作用。

  第三,打破开发商垄断房地产开发的局面。在1998年房改后,房地产开发的权力就被开发商垄断,也导致房价的上涨不可避免。因此,在现有的房地产市场,可以尝试政府直接开发、单位或集体筹资建房、房产商开发等多种房产开发途径,通过增加保障性住房、普通住房的供应比例,进一步平衡房地产市场供求,达到抑制房价的目的。

  第四,逐步取消房屋预售制度。由于房屋预售制度本质上是一种期货交易而非现货交易,在房地产市场处于卖方市场的情况下,越来越暴露出其先天缺陷。4月13日,住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,对预售制度进行了一系列的规定和完善。但是在目前房价不理性上涨的情况下,要从根本上解决预售制带来的问题,彻底废除房屋预售、实现商品房的现房销售应该成为大势所趋。

  第五,规范保障性住房供应的各项制度。要在进一步加大保障性住房的建设与供应力度的同时,逐步建立起统一的保障性住房配售条件、管理流转等方面的制度规范,同时注重显现保障性住房产权的公共化,如加大廉租房供应量、推出经济适用租赁房等,从而杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作,使目前的保障性住房利益寻租者无从下手,真正发挥保障性住房的作用。

  第六,引导房地产业向“民生产业”回归。房地产业作为国民经济的支柱产业由来已久,一方面,这一定位让众多利益主体依赖于房地产业非理性的高回报率,另一方面,由于土地资源的稀缺,成为商品和投资品的房产必然出现价格攀升的现象。因此,要从根本上遏制房价上涨,应该通过加快经济增长方式的转变和经济结构的调整,逐步降低房地产业在国民经济增长中的比重,使其逐步成为以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型产业”。

(来源:绍兴日报)

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