后土拍观察②丨“面包面粉”差8000 地王去化艰难

搜狐焦点讯（编辑 小灰灰）6月12日，苏州2017首场土拍正式开拍，19宗土地吸金132.5亿元，相较于之前场场出地王的激烈，本次土拍较为理性，无新地王产生。

这次土拍后，“土拍效应”是否还会影响地块周边项目？出让地块所在板块未来楼市又将有何发展？带着这些疑问，本站先后走访活力岛、木渎金枫路等多个板块，观察土拍后楼市的真正走向。

木渎出4宗高价地，目前仅国瑞地块项目入市

“地王”日子不好过，开盘3个月仅售3套

木渎自去年4月至今共拍过4宗地块，其中两宗在当次土拍后都成为吴中区“地王”，另外两地块与 “地王”楼面价也很接近。

木渎排名前列超两万楼面价的“地王”为国瑞于2016年4月拿下，楼面价达24743元/㎡，而当时周边项目均价还未到20000元/㎡，国瑞拿到“地王”后其地块动向在相当长时间内都受到了业内外广泛关注。

（国瑞熙墅现场实拍）

据了解，国瑞地块项目——国瑞熙墅已于去年年底召开发布会公布案名，目前在售联排别墅，总价为850万-1200万/套。据苏州市区商品房销售网上管理系统显示，国瑞熙墅自今年3月底领到52套住宅预售证至今，网签数量仅3套。木渎排名前列入市的“地王”成绩并不理想。

（2017年3月29日国瑞熙墅首次领取预售证）

（截止发稿国瑞熙墅还剩49套房源可售）

此外，置业顾问还告诉记者，项目预计月底将推出新产品——云墅，根据国瑞官方宣传，该产品为苏州市场排名前列云墅产品。但实际上该项目归根结底仍属于高层复试，华润城立方、万科碧桂园等项目中仍能见到此类产品的踪影。

据记者在国瑞熙墅案场统计，工作日中午一点有两组客户到访，尽管到访量不多，但案场置业顾问仍表示，工作日每天都会有十几组客户看房，周末会更多。根据国瑞地块楼面价，云墅产品预计也将达到每平米三万以上的售价，这一价格与周边项目存在较大落差，究竟卖的如何还需静观其变。

（国瑞熙墅工作日中午有客户到访）

除了国瑞地块，金枫路还有三宗高价地。中铁在2016年9月拿下了金枫路两宗地，其中一宗刷新了国瑞的“地王”，楼面价为28965元/㎡，另一地块楼面价也达25750元/㎡，目前28965元/㎡仍为吴中区“地王”。 2017年6月市区土拍中，上实城开再次拿下金枫路地块，楼面价达24462元/㎡，虽未刷新“地王”楼面价，但该地块楼面价也可与上述三地块比肩。

（中铁木渎地块实拍）

（上实木渎地块实拍）

购房者或看准“地王”周边升值空间

非“地王”项目售价比“地王”楼面价低8000元/㎡

除了已入市的“地王”项目国瑞熙墅，金枫路目前还有多个项目在售，其中狮山当代代MOMΛ、正荣华府、蓝光和雍锦园都仅剩少量房源。记者在走访案场时了解到，这三个项目在工作日都有20组左右的客户来访，记者在三个项目现场均看到有客户在了解项目，其中人气较旺的蓝光和雍锦园下午四点到四点半有六组客户来访。

（蓝光和雍锦园工作日下午四点现场）

上述三盘中价格均低于国瑞熙墅，这或许也是来访量较多的原因之一。正荣华府和蓝光和雍锦园案场置业顾问表示，近期有几组客户是因了解到周边地块土拍楼面价后认准两项目升值空间才来了解的。

（金枫路非“地王”项目价格表）

（正荣华府工作日现场客户到访）

天地源拾锦香都在金枫路属特例，该项目还剩大量房源未售，但并非“地王”， 目前在售的两大高层仅剩顶层和底层，案场置业顾问表示，部分来访客户因为对顶层和底层不满意，称等项目加推后还会再来看房，此外，因土拍看房的客户也有一些。天地源拾锦香都预计下月加推，置业顾问称不排除价格微调的可能。

（天地源拾锦香都实拍）

吴中多个板块承担热门区域外溢，金枫路或成排头兵

商业交通配套正加紧建设，未来仍需发展

狮山、湖东和独墅湖是目前苏州房价较高的三个板块，由于供地较少，三大板块也出现了外溢的情况，而这三大热门区域的外溢板块均在吴中区，狮山板块往南为木渎，湖东往东为甪直，独墅湖往南为尹山湖。

（金枫路傍晚实拍）

吴中区的地理位置决定了这三个板块势必要成为外溢的优选，金枫路就成了最早体现外溢效应的板块之一。外溢板块配套并非完全依赖被外溢板块，金枫路在商业和交通配套上也正处于日渐齐全过程中。除了已经开通的轻轨1号线，轻轨5号线也正在修建中，而板块较大的特点是金枫路正上方即为中环西线，地下和地上交通都较为便利。

（轻轨1号线金枫路站）

在商业配套上，除了有已经开业的大运城和华润万家，各项目也大多自带商业，此外，位于金枫路和竹园路交汇处的合景悠方也于6月22日举办了发布会，预计年底就将开业，据了解该项目为总建面12万方的大型商业综合体，金枫路未来商业配套还将更加齐全。

（合景悠方实拍）

木渎商业和交通配套虽在不断完善，但相较地价与之持平的狮山并非没有劣势。金枫路归根结底仍然是狮山板块外溢的区域，商业欠缺仍是不争的事实；此外金枫路众多新盘尽管大多主打高端产品，但周边还有不少老小区，居住氛围上相较狮山或许还差一些；在路面的平整程度、城市公共卫生等方面，金枫路也需要一定程度上的整改。

金枫路究竟能否配得上“地王”价格，市场将会给出答案。