后土拍观察①|苦盼地王入市!活力岛房价或"4字头"

搜狐焦点讯（编辑 小朱朱）6月12日，苏州2017首场土拍正式开拍，19宗土地吸金132.5亿元，相较于之前场场出地王的激烈，本次土拍较为理性，无新地王产生。

这次土拍后，“土拍效应”是否还会影响地块周边项目？出让地块所在板块未来楼市又将有何发展？带着这些疑问，本站先后走访活力岛、木渎金枫路等多个板块，观察土拍后楼市的真正走向。

活力岛地块楼面价≈目前售价

售楼员：暂不调整，等地王入市！

苏地2017-WG-4号地块位于相城区活力岛板块，被上海中建以54亿的总价拿下，该地块是此次土拍中总价较高的地块。该地块占地11.21万方，总建面可达28.03万方，是未来板块内的住宅输出核心。

就目前而言，活力岛板块在售的多数项目已经进入尾声，如恒基旭辉水漾花城目前仅剩最后一栋43#高层即将加推，在售房源也已经所剩不多。“项目快接近尾声，调整价格上也没有必要，而且备案价上不去，上调空间也不大” 置业顾问向本站透露。据统计，恒基旭辉水漾花城自2017年1月至今在价格上没有大幅波动。

在华润橡树湾，“土拍效应”同样体现不明显，现场约有三、四组客户正在咨询项目。据置业顾问表示，近期客户中确实有因土拍来访，但数量不多：“平时来访大约7组，土拍后每天有10组左右客户”。究其原因，置业顾问解释道：“我们项目推出的复式产品在相城区是比较独特的，价格也比较合理。”至于价格方面，橡树湾置业顾问认为目前所有房源已推出，并且数量不多，不会有调整。

在探访的过程中，有业内人士分析指出，受土拍影响导致价格上调的情况约在2015-2016年。“如今高峰期已经过了”。楼市平稳或因为此次土地出让价格方面合理，未出现地王和大的爆点。“我认为可能后续能对房价产生影响的是之前地王项目的陆续入市，毕竟现在土拍的价格也基本跟现在在售的项目价格差别不大”某项目置业顾问如是说。

另外，苏州自实施限购以来，政府一直积极调控市场价格，备案价格整体说来普遍偏低，相城大多数项目只能以接近备案价的价格甚至是以备案价销售，这也导致了价格上涨空间有限，楼市也随之平稳。

地王助推板块转型改善

活力岛房价或达“4字头”

2016年土拍对楼市的作用显而易见，而政府控制地价严厉的今天，对楼市的影响也因此变小，未来影响楼市的或许是未入市的地王项目。

2016年相城活力岛板块及周边出让的3宗高价地块，仅金辉姑苏铭著项目有动作，于5月16日开盘，在售均价36000元/㎡，但其备案价较高近40000元/㎡。鲁能泰山7号除建设工程规划批前公示外，暂未有任何动作。上海建工地块情况仍保持神秘。

相城区目前在售均价为17383元/㎡，四块出让土地楼面均价达到20999元/㎡，二者相差甚远。业内预测相城区未来整体售价会逼近40000/㎡，相城区在目前的情况下或还有一波价值上涨的空间。

随着商业、交通、教育、配套设施的不断完善，活力岛逐步转型为改善板块，曾经的刚需重地、价格洼地，将会逐渐被别墅、洋房为主力产品的混合大型高端住宅社区所取代。

但从目前楼市信贷方面来看，改善类房源将会面临更大的生存挑战：苏州部分银行房贷执行基准利率，并且部分银行只有银行优质客户才能申请房贷。

房贷的全面收紧，或导致购房者购房选择趋于理性，观望情绪浓烈。改善类房源面积大、总价高，在目前信贷环境下将会迎来更重的还款压力。

在如此严苛的环境下，活力岛的“生力军”将怎样突围？时间或许会给我们答案。