北京全面限购 千万方商办项目难题待解

“我建议你还是别买了，500平方米起售，还是毛坯，价格还是原来的价格，怎么算都不合适，等政策细则出来后吧。”4月2日，在北京市大兴区一个商办项目销售中心，负责销售的罗伊劝告一位前来看房的购房者。
　　从3月26日北京市住建委等五部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》以来，商住项目被严查，3月28日，6个项目因为涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，被停止网签。
　　此外，北京15家房地产中介因涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿，某网站因发布“商改住”项目信息被注销房地产经纪机构备案。截至4月5日，某网站商住项目已经全部下架。
　　一时间，整个商办市场风声鹤唳，对于部分已建成并销售的商改住项目，截至4月5日，北京市政府方面并没有给出明确处理意见。部分接受采访的开发商人士表示，在等待政府出台进一步限购细则和政策落地。
　　少数项目仍在销售
　　罗伊负责销售的商办项目位于北京市大兴区黄村南侧，紧邻地铁4号线义和庄站，与邻近的黄村和生物医药基地相比，无论是商业配套还是人气均有较大的差距，周边地块多数处于开发状态，并没有成熟的项目。
　　3月28日，北京市住建委处罚的6个商改住项目中，有3个项目集中于此，罗伊负责销售的项目就是其中之一，“我们目前严格按照政府要求来销售，购买主体只能是公司，也没有装修了，价格还是50000多元起价，说实话现在买不合适。”
　　罗伊告诉媒体，从3月26日商办限购政策出台当天晚上，北京市商办项目网签已经全部停止，目前仍没有恢复网签的具体时间，“现在就是买了，也网签不了，还不如等政策落地后，价格估计也能降下来。”
　　在罗伊看来，政策落地少则两三个月，多则半年，在这期间，因为新的商办项目只能公司购买，而且要求起购面积500平方米，商办项目价格下跌的概率极大。
　　与罗伊所在项目一路之隔的另一个商住项目，目前销售中心已经停止营业，“不是我们不想卖，国土局的来了好几次，不让卖了。”一位销售人员表示。
　　这位销售人员对项目是商改住事实并不避讳，其坦言，项目是可供居住的商改住，“已经卖出一部分了，剩下的肯定也会卖，已经建成这样了，总不能拆了吧？”
　　另一个被处罚的办公项目目前仍在正常销售，但整个销售中心很少有购房者光顾。一位销售人员表示，目前项目只有写字楼在售，面积200平方米左右，“商办限购后，已经没有精装修了，都是毛坯房，单价6万元起，全市网签都停了，恢复以后才能签。”
　　此外，在大兴生物医药基地附近的几个商办项目，也有不少项目仍在对外销售。
　　限购后怎么办
　　北京市商住限购政策排名前列条就要求，新建商办项目应该严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；同时要求新建商办项目最小分割单元不得少于500平方米，销售对象为合法登记的企事业单位、社会组织。
　　原有建成并已经销售的商办类项目再次上市交易时，北京市要求交易对象可以为事业单位和社会组织，也可以是个人，但个人购买二手商办项目不仅需要占用其购买住宅指标，而且不能从银行机构贷款。
　　不过，政策并没有对目前在建、在售商办项目销售和未来再次交易做出明确规定，包括被处罚的商改住项目，目前多数主体已经建成，一部分项目已经以商住销售名义销售给个人。这些项目下一步怎么办，还没有明确的说法。
　　早在2016年5月份，通州商办项目就全部限购，北京户籍没有住房、有一套住房居民家庭以及连续五年社保或个税的非京籍居民家庭仍可以购买商住项目。
　　这一限购力度远远低于北京市326商住限购政策要求，通州一位商办销售销售负责人告诉媒体，目前通州仍在按照原来限购政策执行，这意味着通州成为商办项目限购相对宽松的区域。
　　对于北京的商办项目开发商来说，现在似乎只能等待商办限购政策细则出台和落地，尤其是在建在售商办项目处理办法，如果严格划定为新建项目，那么意味着开发商不仅面临着和购房者违约，甚至还需要拆除重建。
　　商住项目被拆除并非没有先例，3月20日晚间，已经网签了近两年的上海绿地尚峰汇项目被强制拆除，并引发业主反弹。对此，另一个商办项目销售负责人表示，绿地尚峰汇项目属于极端案例，照搬难度较大。
　　其给出两个理由：排名前列，已经在建在售的商住项目都是经过有关部门审批通过的，一旦拆除，开发商面临巨大损失，“如果政府原来不让建，申报时不通过审批就是了，现在审批都通过了，已经建好了，再拆除的话损失谁来承担？”
　　第二，目前在建在售的商住项目已经有一大批出售给购房者，一旦拆除，购房者的损失如何弥补。
　　千万方商办突围
　　北京市住建委数据显示，截至4月5日，北京市商业库存累计为240.46万平方米，办公类库存面积为187.92万平方米，两者合计显示了北京市商办库存总量为428.38万平方米，与3月底相比减少了5万多平方米。
　　4月份以来，北京商办项目日均去库存量为1万平方米左右，限购后成交面积下降幅度较大。
　　428万平方米仅是北京商办库存一部分，此外还有历年遗留库存和开发商自持部分。据中原地产统计数据显示，从207年至2017年3月26日限购政策出台，北京商办类库存面积达到1090.38万平方米，突破千万级别。
　　其中商住公寓存量面积为169.41万平方米，商业存量面积为450.69万平方米，写字楼存量面积为470.28万平方米。
　　限购后，商办项目、尤其是偏远地区的商办项目如何开发和运营，是摆在开发商案上的一道难题。
　　罗伊表达了乐观的看法，他认为未来无论住宅用地还是商办用地，土地在北京都将是稀缺资源，“刚刚北京挂出两块商办用地，仍然很多开发商去抢，这说明大部分开发商还是看好未来发展前景。”
　　上述通州商办项目销售人士表示，“北京市每年土地供应量都在大幅减少，先把资源拿到手，未来怎么做，各人有各人门路。”
　　在他看来，商办限购有利有弊，“坏处是开发商短期回款比较难，但对大型开发商来说，还在承受范围内，好处是可以逼着你转型自持做不动产运营，也可以和自身业务转型结合起来，另外物业本身也会不断升值。”
　　目前最让开发商不安的是在建在售商住项目处理办法，尤其是在途交易的商住项目，一旦彻底纠正，势必造成大量违约，“这个确实比较头疼，没卖出去的好说，改造一下就可以，已经卖出去的，以后不让住肯定不行，个人判断，政府应该不会一刀砍死。”罗伊表示。