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这才是房价疯涨的真正原因 别指望房价跌了

2016-08-21 08:10:31 来源: 财经天下(网站)

对于开发企业来讲,如果具备开工条件的闲置地块不开发,有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名,那么,为何开发商囤地现象屡禁不止?

对于囤地的房企来讲,有时候是因为ZF规划调整、动拆迁未完成、市场周期变化等原因带来的被动囤地,有时候则是因为囤地背后蕴藏着巨大的经济利益,主动囤地有意而为之。

而《闲置土地处置办法》等相关政策中国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为了一纸空文,或者房企的违法成本较低,也使房企对于囤地变本加厉,更加“名正言顺”。

从主动囤地的角度来说,房企玩“上市圈钱囤地”的资本游戏,本质上是不是开发商,是在做“倒地”生意。

如果土地闲置两年未开发,这些地块都将面临土地被收回的可能,但是,由于ZF规划调整、动拆迁未完成等原因,客观上导致土地没有办法进入开发状态。这也成为房企最为常见的被动“囤地”的理由之一。

市场周期进入低谷期后,由于调控政策层面的继续从紧,导致开发企业的资金面越来越紧张,部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力, 以应对市场的不确定性,此时,客观上也为房企被动“囤地”的理由。

标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业,由于拿地阶段比较激进,导致面粉贵过面包,导致“地王”频现,而这些地块现在开发入市肯定会亏本,此时,房企不得不通过囤地等待开发时机。

有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。

“上市圈钱囤地”的资本游戏已经成为了不少房企的既定模式:上市融资后,用一大部分资金去买地;而圈到地之后,该房企会备受投资者追捧,股价随之攀升;再融到资后,房企又将资金投入到土地市场,并且因有钱在手,不惜花重金买地。这样的非理性“囤地”也推高了地价,地价的抬升则又会助长房价。

拥有大量土地的上市房企还可以增发融资,圈更多的钱。这也是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”,甚至部分房企只拿地不开发,本质上是不是开发商,是在做“倒地”生意,通过“倒地”赚取囤地过程中的溢价收益。

对于房企来讲,如果地价每年上涨的幅度超过10-15%,那么基本就可以覆盖其由于囤地带来的10-15%的融资成本,地价每年上涨超过10-15%多少,对于囤地的房企来讲就等于赚了多少。

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