"裂变"导致有价无市 苏州楼市后继乏力房价将下行

--《裂变生长 顺势而为》专访苏州天域万家资产运营管理有限公司董事长张风雨

前言：去年今日，苏州楼市正在酝酿一场房价大爆炸，接下来是疯魔暴涨，幅度惊人。裂变，意料之外、又在情理之中。今年此时，苏州楼市经过这一路高歌猛进后，在这个年中终于按下了稳健的“暂停键”。生长，下一步是拐点？还是起点？

2016年年中，恰逢“苏州楼市裂变1周年”，苏州整体房价猛烈补涨几近翻倍、外来房企抢滩进驻、地价屡次赶超房价、城建规划红利逐步实现……苏州价值回归，势不可挡，那就顺势而为！对苏州地产人来说，这是一个值得回顾、思考、探讨和展望的年中。经历了2015年开始至今的进击裂变，未来苏州楼市又将何去何从？搜狐焦点苏州站年中特别策划《裂变生长 顺势而为》，对苏州楼市进行盘点。今天，我们邀请到了苏州天域万家资产运营管理有限公司董事长张风雨先生，谈谈他对于苏州楼市的这场“裂变”以及未来发展前景不一样的看法。

苏州房价涨幅超出预期弊大于利  将导致“有价无市”

自从2015年排名前列场土拍过后，苏州楼市的“补涨”就开始萌动，土地价格不断飙升、外来房企争相涌入，成交量节节攀升，尤其是房价涨幅，冠绝全国惊动央视。对于这一轮“大跃进”运动，在苏州楼市观察了近20年的张总评价却不是很乐观：“这个涨幅完全超出预期，不代表苏州真正的购买力，对于楼市后期的发展，并不是很看好。”

张总认为，一直以来，如果和经济发展水平相匹配，苏州的房价处于洼地阶段。去年由于股市崩盘，资本市场发生突变，大部分资金流向楼市。以上海为主的各地投资客，纷纷趁机流入苏州市场。也造成了开发商手里资金充裕，然后高价拿地，高位盘整。从而造成了苏州楼市有史以来较快速的、井喷式的上涨。后来因为政府的宏观干预才把房价压下来。

但是，经历过这一轮暴涨之后，把苏州楼市整体价格拉到非常高，居住成本大幅提升，对企业的长期发展、人口的导入都有一定影响。高位盘整之后，苏州会变成“有价无市”。而且，2015年的部分一二线市场房地产牛市，并不是全国性的牛市，这次高价拿地的房企，未来的回归能力需要很长时间。因此,对于苏州楼市后期的发展，张总并不是很看好。

苏州面临经济转型挑战人口流入停止 楼市后继乏力

早在去年年底的房企研讨会上，张总曾表示：“这一轮高涨之后，楼市将进入一个极寒的阶段，高涨之后随即会有房价的下行。”上半年的“从众心理”和“跟风购买”透支了楼市未来至少5年的购买力。这一轮韭菜割掉，下一轮什么时候才能长起来，还有待观察。

苏州非省会城市，政治、经济、人口的持续发展对楼市起着至关重要的作用。目前的苏州正面临经济结构转型升级的重要挑战，经济增长后继乏力，人口流入已经停止。

曾经与深圳持平的GDP，如今与深圳相差3000亿。深圳已经完成了经济转型，但是苏州市场未来路转向何方还不明朗。曾经主导性的第二产业消除，接下来用什么来替补，还没有看到；金融方面，肯定以上海为中心，苏州的机会并不大。第三产业、服务业也没有明显的起色，缺少像阿里巴巴、华为之类的强势性龙头企业；苏州的商务成本并不低，苏州的经济升级有一定的障碍。人口的持续增长也必将受阻。随着工业园区产业的撤出，苏州外来人口开始锐减。从去年开始，苏州人口的流入已经停止，未来人口也将停止，不会增长。

房地产的发展从来都离不开产业的支持。有了产业吸引人口，才能带动房地产的增长。否则就是人去楼空。没有金字塔较低端的居住需求，未来还是有一定的危险。

楼市进入僵持阶段房价或下行 开发商挑战巨大

如今这种局面，对开发商来说又意味着什么呢？张总直言：“目前的苏州市场，对开发商只有挑战，没有机遇。”

高价的土地经营，对开发商来说是极大的挑战。火爆期间，短期开发，快速入市，回笼资金无可厚非。但是真正的到了冰冻期，才是对开发商真正的考验。做房地产的并不是盖的一个空间，真正让空间里面装什么非常重要。需要考虑未来的使用价值、服务等。空间里面装什么，是市场规律决定的，市场一直在变，对开发商来说，更是一种挑战。短期开发，赢取利润的阶段已经过去。接下来考研的是开发商对空间的永久持续性运营能力，由一个纯粹的开发商变为一个资产运营商。

再加上新房企进入苏州楼市以及各板块，并没有深入的研究。并不认为能把这些板块带到新的高度，反而容易成为一个陷阱。虽然说，外来房企没有资金的压力，但是对于板块来说，高地价促使房价上涨，对周边板块的发展具有一定的干扰。张总认为，苏州会是外来房地产商的“滑铁卢”。

苏州楼市已进入僵持阶段。现阶段虽然成交量低，但是开发商手里积累了足够的筹码，还可以坚挺一段时间。随着有价无市的长时间消耗，开发商也会弹尽粮绝，年度目标的完成还存在一定的压力，年底左右将会出现价格下行。

调控政策多属于短期行为 不建议苏州出台调控政策

近期，部分楼市发展火热的二三线城市都相继出台了调控政策，“限购”“限贷”不同程度轮番登场。对此，作为房价“新四小龙”的苏州楼市也传出了“限购”的声音，张总认为：“不建议苏州出台调控政策，忽冷忽热更不利于市场的发展。”。

所有地方政策的出台，都是中央政府倒逼出来的结果。就我们国家目前的房地产市场来看，整体还是去库存的压力非常大。所以，政府会出台相应的去库存激励政策，从而把部分一二线城市的市场推到很好的层面，结果该去的库存没去了，反而一些卖的好的区域卖的更好。强者恒强，弱者没办法发展。政策的出台往往事与愿违。比如东京建设新干线，期望人口导出反而是导入。所以，去库存政策的结果导致的是库存去不了。张总总结道：“调控政策属于短期行为，并不具备长期的指导意义。”

目前，苏州楼市成交量已经萎缩，下半年一定是价格调整。至于调整幅度有多大，各家情况不一定。随着冬天的来临，苏州楼市也将进入“寒冬”期。

最后，张总也给现在的苏州买房人提了几点建议。如果是“自住型”需求，什么时候买都可以。而且买房也要强者恒强。退而求其次，捡便宜都没有好结果；如果是“投资性”的，暂时就没必要买了。虽然“买涨不买跌”是全世界人的共性，但真理永远只掌握在少数清醒的人的手里。股市暴涨少数人赚钱就是房地产市场的缩版。虽然不及股市波动大，但是温水煮青蛙，道理是一样的。