苏州
苏州搜狐焦点网 > 苏州新房 > 新闻中心 > 访谈 > 正文

楼市"裂变"风险与动力并存 苏州未来房价仍将上涨

2016/08/01 00:00 来源: 搜狐焦点网 评论
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

----《裂变生长 顺势而为》专访苏州龙湖地产营销总监黄万松先生

前言:去年今日,苏州楼市正在酝酿一场房价大爆炸,接下来是疯魔暴涨,幅度惊人。裂变,意料之外、又在情理之中。今年此时,苏州楼市经过这一路高歌猛进后,在这个年中终于按下了稳健的“暂停键”。生长,下一步是拐点?还是起点?

2016年年中,恰逢“苏州楼市裂变1周年”,苏州整体房价猛烈补涨几近翻倍、外来房企抢滩进驻、地价屡次赶超房价、城建规划红利逐步实现……苏州价值回归,势不可挡,那就顺势而为!对苏州地产人来说,这是一个值得回顾、思考、探讨和展望的年中。经历了2015年开始至今的进击裂变,未来苏州楼市又将何去何从?搜狐焦点苏州站年中特别策划《裂变生长 顺势而为》,对苏州楼市进行年中盘点。今天,我们邀请到了苏州龙湖地产营销总监黄万松先生,来跟大家分享他眼中这一年的“裂变”,给苏州楼市带来的改变与挑战。

苏州楼市“裂变”地价暴涨 风险与动力并存

自从2015年第一场土拍过后,苏州楼市的“补涨”就开始萌动,土地价格不断飙升、外来房企争相涌入,成交量节节攀升,尤其是房价涨幅,冠绝全国惊动央视。在这一轮“大跃进”运动中,给黄总留下深刻印象的就是每一次的土拍。

黄总表示:“从房价的角度来说,苏州目前的房价是和城市的发展水平能够相匹配的。反而是土地的价格,超出了大家的想象。”2015年7 、8月的苏州土拍价格还是预期之内。但是今年的两场土拍,完全是惊人的表现。外来房企涌入“地王频现”,住宅楼面价达到31005元/平米,吴中、相城住宅楼面价也纷纷突破2万大关。对于这种“地价赶超房价”的现象,黄总略显担忧,“龙湖非常注重市场的调研,从目前掌握的市场以及客户购买端的数据来说,目前的地王要想实现未来的售价,还存在非常大的风险。”

不过,从另一方面来说,高价地的出现对开发商来说,也是一种动力。“会迫使大家拿出更好的产品,从而和价格相匹配。” 经历过这样的大跃进之后,市场肯定会进入一个“缓冲期”,就像现在的市场已经趋于冷静,大家在进行一轮新的思考和升级之后,对苏州的长期发展也是有一定的好处。

苏州房价前景可观  未来5年或将再翻一番

进入2016年下半年,苏州楼市终于冷静了下来。购房者观望情绪加重,成交回落,房价停涨,开发商推盘变得谨慎。对于目前的苏州房价,黄总仍保持乐观态度。

黄总笃定:“日前,经济学家吴晓波对上海房价进行了预测,称未来五年内上海房价将翻一番。苏州房价虽然不及上海的高度,但是未来5年翻一番的可能性还是非常大。”改善类房子的价格对一个城市整体房价的变动起着举足轻重的作用。而苏州无论是经济发展水平还是改善类土地资源的日渐稀缺,都决定苏州未来的房价还有上涨的空间。

房价能否上涨的关键在于消费者的承受力。苏州的经济发展水平,各项经济指标超过省会城市,所以苏州房价的未来承受力、以及购买力依然在。龙湖经过各项调查发现,苏州的购买力依然很充足。比如从龙湖狮山原著的销售情况来看,300万、400万、500万产品的去化速度基本相同,不存在某一个产品特别畅销的情况,所以刚改已成为苏州主力购买军;其次,苏州核心地区(中环以内)的土地供应更加稀缺,改善类产品的资源更加稀缺,所以注定价格肯定会再次上涨。

分析完苏州改善市场的前景后,黄总就苏州的商业发展也给出了自己的看法:“商业发展不均衡,是苏州商业地产最大的特征。”写字楼集中在园区,产品在类型以及等级方面都比较同质化,整体的运营状况并不是很好,销售以及租赁也比较困难。另外,受到互联网金融的冲击,真正经营良好的商业项目并不是太多,大多在调整摸索阶段。所以,在这种市场供求关系的影响之下,龙湖时代天街写字楼今年的销售金额已经接近2亿,套数方面是上半年销售冠军,并且有信心将这个冠军保持到下半年。而且,龙湖时代天街的商业在投入市场时,也会综合目前的经济情况以及苏州市场,做出更好的调整,增加更多的互动以及体验式商业类型。

刚需依然是楼市主力军  大家会为好产品买单

面对如今一路高歌,均价超过2万的苏州楼市,也让很多刚需望而却步,甚至有“逃离”的念头。高企的房价真的会逼退苏州源源不断的“外来购买力”吗?对此,黄总认为:“刚需的门槛被不断提高,‘马太效应’将会更加明显。”

去年年初,苏州的刚需成交均价在10000元/平米,今年刚需类产品的均价涨到了1万5、1万6,成交的主力军依然还是这部分刚需产品,成交结构比例并没有变化。只要这座城市还有吸附力,这座城市的未来会更好,外来人口就会不断增加,房价还是会不断上涨。

对于下半年的苏州楼市,黄总认为:“总体的去化量还是会有不错的成绩,但是价格难大涨。未来市场两极分化会更明显。”好的项目产品,后入市的产品仍然会带来比较好的动力,促进整体的销量继续往前走。但是以前的项目,以及今年高价拿地的项目,如果没有特别好的产品定位的话,可能面临一定的压力。

而且,如今的苏州市场,相比以往显得更加浮躁。一是因为开发商激进拿地,导致现在的面粉价格处于高位,大家都比较焦虑;另一方面,对每一个房企来说,做好自己的产品是非常重要,竞争压力也会更大。未来的市场,大家会更愿意为好产品买单。就像越来越多的中国人愿意到日本买马桶盖,中国消费者摆脱价廉物美的消费观念,更加注重产品的品质,愿意为更好的产品买单。这种消费观念,对房地产市场也同样实用。

所以,黄总看好苏州楼市未来的发展。但是目前仍会保持冷静的态度。根据市场情况和自身特长,抓住属于龙湖的机会点和热点。

最后,黄总就目前传得沸沸扬扬的“限购”、“限贷”政策,也发表了自己的见解:每一轮房价的大幅波动之后,都会伴随着相应的调控政策出台,苏州这一轮房价涨幅过后,有“限购”、“限贷”政策出台也不奇怪。但是,根据目前冷静下来的市场,并没有出台的必要。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。
责任编辑:王丽红  JN075
【延伸阅读】
苏州楼市呈“双跌”趋势 四大信号透析未来走向
房价涨幅收窄 苏州楼市依然热闹?
上周苏州楼市成交1163套全线下跌 房价重回高位
苏州楼市上演“黑五月” 未来五年房价还要涨
上半年苏州房价地价齐涨 楼市裂变周年释放新信号
2016上半年苏州楼市卖房55809套创新高 房价涨27%
上周苏州楼市成交1644套 房价甩开成交量迅速回弹
上周苏州楼市成交1224套 销量回升房价再攀高位

打折楼盘 更多>>

东方之门
东方之门

优惠 : 一次性付款97折,贷款99折

位置 : 园区

最低价格 : 35000元/㎡

最新楼盘

东方之门

东方之门

最低价格 35000元/㎡

园区

查看详情
华润凯旋名邸

华润凯旋名邸

平均价格 17000元/㎡

吴江

查看详情
新城湾语城

新城湾语城

平均价格 19000元/㎡

吴中

查看详情
房贷计算 楼盘对比