楼市"裂变"风险与动力并存 苏州未来房价仍将上涨

----《裂变生长 顺势而为》专访苏州龙湖地产营销总监黄万松先生

前言：去年今日，苏州楼市正在酝酿一场房价大爆炸，接下来是疯魔暴涨，幅度惊人。裂变，意料之外、又在情理之中。今年此时，苏州楼市经过这一路高歌猛进后，在这个年中终于按下了稳健的“暂停键”。生长，下一步是拐点？还是起点？

2016年年中，恰逢“苏州楼市裂变1周年”，苏州整体房价猛烈补涨几近翻倍、外来房企抢滩进驻、地价屡次赶超房价、城建规划红利逐步实现……苏州价值回归，势不可挡，那就顺势而为！对苏州地产人来说，这是一个值得回顾、思考、探讨和展望的年中。经历了2015年开始至今的进击裂变，未来苏州楼市又将何去何从？搜狐焦点苏州站年中特别策划《裂变生长 顺势而为》，对苏州楼市进行年中盘点。今天，我们邀请到了苏州龙湖地产营销总监黄万松先生，来跟大家分享他眼中这一年的“裂变”，给苏州楼市带来的改变与挑战。

苏州楼市“裂变”地价暴涨 风险与动力并存

自从2015年排名前列场土拍过后，苏州楼市的“补涨”就开始萌动，土地价格不断飙升、外来房企争相涌入，成交量节节攀升，尤其是房价涨幅，冠绝全国惊动央视。在这一轮“大跃进”运动中，给黄总留下深刻印象的就是每一次的土拍。

黄总表示：“从房价的角度来说，苏州目前的房价是和城市的发展水平能够相匹配的。反而是土地的价格，超出了大家的想象。”2015年7 、8月的苏州土拍价格还是预期之内。但是今年的两场土拍，完全是惊人的表现。外来房企涌入“地王频现”，住宅楼面价达到31005元/平米，吴中、相城住宅楼面价也纷纷突破2万大关。对于这种“地价赶超房价”的现象，黄总略显担忧，“龙湖非常注重市场的调研，从目前掌握的市场以及客户购买端的数据来说，目前的地王要想实现未来的售价，还存在非常大的风险。”

不过，从另一方面来说，高价地的出现对开发商来说，也是一种动力。“会迫使大家拿出更好的产品，从而和价格相匹配。” 经历过这样的大跃进之后，市场肯定会进入一个“缓冲期”，就像现在的市场已经趋于冷静，大家在进行一轮新的思考和升级之后，对苏州的长期发展也是有一定的好处。

苏州房价前景可观  未来5年或将再翻一番

进入2016年下半年，苏州楼市终于冷静了下来。购房者观望情绪加重，成交回落，房价停涨，开发商推盘变得谨慎。对于目前的苏州房价，黄总仍保持乐观态度。

黄总笃定：“日前,经济学家吴晓波对上海房价进行了预测,称未来五年内上海房价将翻一番。苏州房价虽然不及上海的高度，但是未来5年翻一番的可能性还是非常大。”改善类房子的价格对一个城市整体房价的变动起着举足轻重的作用。而苏州无论是经济发展水平还是改善类土地资源的日渐稀缺，都决定苏州未来的房价还有上涨的空间。

房价能否上涨的关键在于消费者的承受力。苏州的经济发展水平，各项经济指标超过省会城市，所以苏州房价的未来承受力、以及购买力依然在。龙湖经过各项调查发现，苏州的购买力依然很充足。比如从龙湖狮山原著的销售情况来看，300万、400万、500万产品的去化速度基本相同，不存在某一个产品特别畅销的情况，所以刚改已成为苏州主力购买军；其次，苏州核心地区（中环以内）的土地供应更加稀缺，改善类产品的资源更加稀缺，所以注定价格肯定会再次上涨。

分析完苏州改善市场的前景后，黄总就苏州的商业发展也给出了自己的看法：“商业发展不均衡，是苏州商业地产较大的特征。”写字楼集中在园区，产品在类型以及等级方面都比较同质化，整体的运营状况并不是很好，销售以及租赁也比较困难。另外，受到互联网金融的冲击，真正经营良好的商业项目并不是太多，大多在调整摸索阶段。所以，在这种市场供求关系的影响之下，龙湖时代天街写字楼今年的销售金额已经接近2亿，套数方面是上半年销售冠军，并且有信心将这个冠军保持到下半年。而且，龙湖时代天街的商业在投入市场时，也会综合目前的经济情况以及苏州市场，做出更好的调整，增加更多的互动以及体验式商业类型。

刚需依然是楼市主力军  大家会为好产品买单

面对如今一路高歌，均价超过2万的苏州楼市，也让很多刚需望而却步，甚至有“逃离”的念头。高企的房价真的会逼退苏州源源不断的“外来购买力”吗？对此，黄总认为：“刚需的门槛被不断提高，‘马太效应’将会更加明显。”

去年年初，苏州的刚需成交均价在10000元/平米，今年刚需类产品的均价涨到了1万5、1万6，成交的主力军依然还是这部分刚需产品，成交结构比例并没有变化。只要这座城市还有吸附力，这座城市的未来会更好，外来人口就会不断增加，房价还是会不断上涨。

对于下半年的苏州楼市，黄总认为：“总体的去化量还是会有不错的成绩，但是价格难大涨。未来市场两极分化会更明显。”好的项目产品，后入市的产品仍然会带来比较好的动力，促进整体的销量继续往前走。但是以前的项目，以及今年高价拿地的项目，如果没有特别好的产品定位的话，可能面临一定的压力。

而且，如今的苏州市场，相比以往显得更加浮躁。一是因为开发商激进拿地，导致现在的面粉价格处于高位，大家都比较焦虑；另一方面，对每一个房企来说，做好自己的产品是非常重要，竞争压力也会更大。未来的市场，大家会更愿意为好产品买单。就像越来越多的中国人愿意到日本买马桶盖，中国消费者摆脱价廉物美的消费观念，更加注重产品的品质，愿意为更好的产品买单。这种消费观念，对房地产市场也同样实用。

所以，黄总看好苏州楼市未来的发展。但是目前仍会保持冷静的态度。根据市场情况和自身特长，抓住属于龙湖的机会点和热点。

最后，黄总就目前传得沸沸扬扬的“限购”、“限贷”政策，也发表了自己的见解：每一轮房价的大幅波动之后，都会伴随着相应的调控政策出台，苏州这一轮房价涨幅过后，有“限购”、“限贷”政策出台也不奇怪。但是，根据目前冷静下来的市场，并没有出台的必要。