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业内:楼市供求透支 谁在买苏州的房子?

2016-06-08 08:41:44 来源: 第一财经日报

原标题:《欧阳捷:楼市供求透支,谁在买苏州的房子?》

(作者:欧阳捷,现任新城控股高级副总裁,主张以前瞻解析、用数据说话、与身份无关,对房地产行业具有独到的见解和前瞻的视野)

最近,有不少网友问我,如何看待苏州房价近半年暴涨现象?苏州未来房价还会涨吗?

苏州房价近半年暴涨现象引发了强烈关注,要理解苏州房价暴涨现象,并判断其未来走势,需要先理清苏州房价暴涨背后的逻辑,观察影响其房价的关键要素是否会发生改变,从而得出苏州房价未来的走向。

苏州房价暴涨背后的逻辑

其一是供求透支,而这是苏州房价上涨的内因。今年1-4月,苏州批准上市17787套,销售29707套,供求完全透支,可售套数21998套,仅相当于2.7个月的去化周期。苏州主要问题是土地出让较少,去年仅出让77块地,规划建筑面积874万方,其中去年1-5月几乎“零供地”。

其二:房企集体回归一二线城市,供求矛盾突出的苏州便成此轮房企争相抢地的主战场,也就成为地价、房价暴涨的第二梯队。

其三:上海需求挤出效应和房价拉动效应。上海3.25楼市新政之前房价已经疯涨,导致需求外溢,同时上海房价快速上涨也拉动了苏州房价上涨预期。去年底苏州房价不到1.3万元,今年4月已超过1.8万元。200平米以上大户型去年以来批准上市3646套,销售7350套,透支了一倍,销售价格也从去年的1.63万元增长到1.89万元。单价2万元以上产品去年1-4月销售582套,今年销售5291套。这不仅意味着高单价产品销售火爆,而且也间接证明房价门槛提高。

此外,货币政策的宽松廉价也是苏州房价暴涨的外部因素。

谁在买苏州的房子

苏州住房需求依然很大,包括质量改善性需求、刚需、常住人口增长需求,还有投资需求。苏州市区城镇人均住房建筑面积高达44平米,城镇常住人口自住的面积改善性需求已经基本满足。但苏州住房结构中,砖混与砖瓦砖木结构的占比高达41.7%,而且自建住房、拆迁安置房占比超过45%,这部分住房未来改造的空间还很大,存在长期的住房质量型改善需求。此外,市区人口每年新婚2.6万对,离婚1.1万对,刚需大致占到成交量的20%-30%。

其次,苏州市区常住人口增长较多,2010年为407万人,2014年达到548万人(有撤县设区因素),4年间增加了141万人,年均增加35万人。苏州房价上涨也引来了不少投资客。

二手房市场更能反映市场共识,从成交套数来看,今年1-4月二手房成交3.3万套,比去年同期成交1.4万套多了一倍多,其中去年3月成交3600套,今年3月成交13600套,去年4月成交5300套,今年4月成交7600套。这些数据都显示着苏州强大的住房需求。

苏州楼市的根本问题在哪里

苏州楼市的问题其实就是供求失衡。三四线城市供大于求,即便有外部因素的刺激,房价还是不可能快速上涨。苏州应当增加土地供应,但如果继续控制土地出让,影响房价继续上涨的外部因素又无法解除,未来房价将继续走高。

苏州已经在加快土地出让速度,至今已经出让46块住宅用地,规划建筑面积534万方,相当于去年全年的61%,有很大改善。但土地供应计划未增加,供应信息不透明,房企吃了上顿没下顿,因而抢地大战仍在进行,平均溢价率高达114%,溢价率超过150%的达到11块,较高的达到319%。但土地多了,大战的激烈程度会逐步下降。事实上,苏州看房客似乎已经出现减少。

苏州楼市真的冷却了吗

苏州住宅成交量连续两月递减,也有个别项目降价,很多人觉得是政府调控政策起了作用,但其实未必。主要原因有三:一是前期市场火爆提前透支了需求,有些区域甚至透支过度,导致需求暂时性出现断层;二是房价上涨过快抬高了购房门槛,阻拦了低收入客群;三是楼市调控引发部分市场观望情绪,吓跑了不少看房客户。

当然,去年以来房价上涨过快,且房价地价差拉大,企业获利空间较大,因而少数项目出现获利回吐、为提升业绩而降价跑量现象并不奇怪(个别因房企控制人涉案被控制而回笼现金),但整体房价依然处于高位。

但是,从5月集中推出10块限价土地成交情况来看,其实土地市场的火爆并没有冷却,地价并没有下降,比如相城区元和街道去年8月出让地块地价1.2万元/平米,溢价率89%,今年5月24日同区域1.9万元/平米,溢价率118%。吴中开发区去年6月拍地楼面价7453元/平米,溢价率49%,今年6月24日同区域地块1.6万元/平米,溢价率118%。两幅因限价令导致土地流拍只是开发商的规则误判,次日顺利成交8宗地,既是了解了规则,也是政府放松了较高限价而已。

未来苏州房价走势会转向吗

这需要看影响楼市的关键因素是不是会发生根本性的改变:

其一:如果6月份至年底继续维持土地供应节奏,释放土地供应信息,土地市场会逐步降温,苏州地王的成交量、含金量将会有所减弱,因供求失衡导致的房价过快上涨预期也会得到释放。因此,短期房价上涨速度会减弱,涨幅收窄,但上涨趋势不会改变。

其二:外部因素是苏州无法左右的,房企集体回归一二线城市、上海需求挤出效应和房价拉动效应均无法改变。

其三:美联储加息或会影响央行货币政策,而货币的继续宽松与相对收紧也会影响市场预期和资金流向,这才是最值得关注和警惕的。(本文仅代表作者个人观点)

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