苏州五月成交量遭"腰斩"！二线城市房价要降了？

（央视财经《交易时间》）进入2016年，二线城市房价开启飙涨模式，以苏州为例有楼盘房价半年涨四成，楼市已经出现面粉贵过面包的现象，但五月排名前列周，苏州住宅成交864套，环比下跌48.23%，成交量近乎遭遇“腰斩”。究竟二线城市房价未来是涨还是跌？什么原因导致了房价暴涨？现在的豪宅都是谁在买？

苏州一楼盘房价半年涨四成

红红火火的苏州楼市持续涨了好几个月，上周（5月9日-15日）苏州楼市新建房源共计成交1991套，环比增幅49.14%；购房者改善性需求较为旺盛，其中值得注意的是，苏州吴中区住宅以小户型居多，以618套住宅成交量稳居榜首。

在苏州吴中区的一处楼盘的售楼中心，去年11月底这个楼盘二期开盘价每平米1.4万，近期5月份三期开盘卖到2万元，半年不到时间涨了40%多。其实在苏州吴中区和相成区涨幅还不是较大的。姑苏区和园区这两个中心区域现在均价每平米3万元，目前整个苏州楼市均价2万元，尤其是园区去年这个时候每平米价格是1.5万，一年时间涨了一倍。上个月苏州排出的近20块地块的价格，楼板价拍到了每平米4.28万，而这周边的房价只有2.7万，目前苏州楼市已经开始出现面粉贵过面包的现象。

上周末中午十二点多钟，在这家位于苏州吴中区的楼盘售楼处，可以看到有许多市民前来看房。赵女士为了孩子上学今天来看看学区房，不过她觉得苏州这两年房价涨得有点快，两年前看的时候才7000多到8000多块钱，现在已经两万多了。

在众多的看房者中，记者还见到了投资客的身影。朱先生在上海从事IT行业，之前他在上海投资买房已经赚了不少，由于上海限购，今天他来到苏州看房，准备投资。

供不应求催生房价快速上涨趋势

根据相关机构统计，苏州上个月住宅成交均价为17553元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨54%。据百城价格指数显示，4月苏州房价依然保持稳中有升的高热态势，以5.49%的涨幅位居全省第二、全国百城第五。

据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍，从今年一季度的情况来看，销售高于批准上市的，批准上市的高于供有的面积，这就导致明显的供不应求，这种明显供不应求也产生了我们的房价一个快速上涨趋势。

房价越涨 观望者越多

房价的上涨，除了给购房者带来影响外，也让开发商看到了更多的利润前景。开发商们纷纷开始抢地，而高价拿地又造成商品房成本提高，那么购房者会为不断涨价的房子买单吗？

安徽的王先生来苏州工作已有六、七年的时间，现在孩子一岁多，这两年他一直准备买房，就在他不停看房的过程中，眼睁睁看着房价涨了一倍。现在他开始打退堂鼓，希望等到房价降的时候再出手买。像王先生这样观望的买房者还有很多。 

据统计，今年4月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比减少3169套，降幅为32.83%，较去年同期减少738套，降幅为10.22%。进入五月的排名前列周，苏州商品房共计成交1335套，成交面积为16.85万平方米。其中，住宅成交864套，环比下跌48.23%，成交量近乎遭遇“腰斩”。不过上周，苏州楼市住宅类房源共计成交1398套，环比增加61.8%；成交面积为184647平方米，环比增加35.8%。

高处不胜寒 苏州二手房有价无市

随着苏州新房价格的上升，在过去的几个月里二手房价格也连连攀升，部分楼盘的二手房价格甚至高过了新房的房价。记者在苏州吴中区采访时看到，不少购房者的心态逐渐冷静，二手房开始出现有价无市的现象。

在苏州的一家房产中介，记者半个小时的时间没看到一位顾客，销售人员说近期看二手房的人明显少了很多，直到下午三点半时，他们只接待了一两笔看房的业务。几个月前，他们周末都要安排几十单看房业务，一手房价格的上涨也带动了二手房的价格。某房产中介告诉记者去年苏州二手房的价格估计在一万左右，现在大概一万九，一年每平米涨了九千多元。

据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍，2015年一到四月份整个苏州二手房成交量大概是一万四千套，今年的二手房一到四月份的成交量是三万三千套，其中三月份一个月，去年三月份的成交量是三千六百套，今年的三月份是一万三千四六套，多了一万套。所以，整个的二手房的成交也非常的活跃。

数据显示，4月份，苏州二手房成交总量为10044套，环比3月下降了41.16%，其中住宅成交量达9297套，环比3月下降了41.83%。5月2日-5月8日，苏州二手房共成交1250套，环比之前一周的2313套下跌了45.96%;而值得注意的是苏州二手房挂牌均价从3月末周突破2万大关后，稳步上行，如今已经突破2.1万元/㎡。

苏州某豪宅较高一套上亿元

2015年全年，苏州卖地的总收入为599亿元，已是历史较高水平。去年接连产生的“地王”将逐步被建成新的房源，进入市场，由于成本很高，很可能会跻身为豪宅。按照业内对豪宅的定义，豪宅是指当年商品住宅成交均价3倍以上，或套均总价6倍以上的房源。按照推算，现在苏州200平方米以上的大户型房子，或者单价在2万元以上的房子可以称为豪宅。

到苏州桃花源看房至少需要提前一天预约，走进楼盘内仿佛置身于一座园林，这里由“世界非物质文化遗产”传人、苏州园林工艺的鼻祖香山帮国匠，全手工打造而成。以平均每天只完成一平米的优质手工建成这里的一砖一瓦。据了解，这里的豪宅起价2700万元，最贵的要上亿元，在售房源已经全部卖完。

据了解，苏州桃花源项目位于苏州新区，在2009年以每平米2.88万元楼板价拍下土地，当时其周边房价只有一万多元，因此这块地还创下了当年苏州的单价地王。不过这一纪录早已被刷新，去年苏州卖地的总收入为599亿元，达到历史较高水平。4月7日、8日，苏州土地市场发力，有13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。据业内人士说，目前的苏州豪宅市场是非常火热的，改善型客户越来越多。

不问物业不问面积 豪宅买家很任性

二千多万的豪宅，这些房子都是谁在买呢？记者经过调查，买家也随之浮出水面。在苏州先进豪宅的买家名单中，来自北京、上海、香港及海外的客户超过六成，其中以从事金融、互联网、新能源等新兴行业的购房者居多。

浙江的曾先生是一家企业的负责人，他一直居住在上海。这两年他在苏州开了分厂，喜欢传统文化的曾先生，对园林别墅十分感兴趣，他的朋友已经在这里的买了别墅，今天曾先生再次来看房，曾先生说主要看重环境好，价格不是问题，700多个平米2000多万确实不贵。

开发商介绍说，目前到苏州购买他们豪宅项目的外地买家占了一半以上，他们来自北京、上海、西安等地，不过上海的购房者最多，占到三成左右。

融创苏州桃花源营销总监蒋正海告诉记者，到他们这里买房的人几乎不受市场、价格等因素干扰，他们几乎不会问及物业费、具体面积等“刚性”因素，购买豪宅人群的职业也开始发生了变化。

据苏州桃花源销售总监殷国军介绍，从一季度的数据分析，做金融投资的，做新型能源的，包括新型行业的，都会非常的多。传统的实体行业呢，可能因为受一些大的经济面的影响，会有一些观望，可能也会有一些影响，就目前而言呢，占比最多的可能还是金融包括一些新型行业，这样的一些职业会多一点。

上市房企一季度增收易增利难

从销售数据来看，上市房企一季报可谓“开门红”，但房企增收容易，利润增收却很难。尤其对于那些高价拿地的房企来说，面对土地成本高企、豪宅市场竞争激烈、调控收紧、风险聚集等多重不利因素，该如何保持业绩增长呢？

从销售数据来看，上市房企一季报可谓“开门红”：137家上市房企合计实现营收2238亿元，同比上涨49.4%；预收账款总计11433亿元，同比大涨52.5%。在市场升温的基础下，大部分的企业成交上升，只有39家上市房企一季报出现亏损。

值得注意的是，这137家沪深上市房企的平均毛利率和净利率却仅有29.3%和7%，同比下降幅度分别为0.57和2.8个百分点，房地产行业增收不增利的格局日趋明显。今年以来，深圳、上海等一线城市调控已经加码，苏州、南京等二线热点城市已出手调控，这对于部分受益于一、二线楼市暴涨的上市房企来说，去库存、保利润的任务更为艰巨。