盘活楼盘 底商中介统一操盘或成新出路

　　近日，佛山楼盘底商高空置率的问题时而见诸报端，引起投资者关注。在佛山中心城区，不时会见到一些临街商铺长期关门，即使在人流比较密集的祖庙商圈，商铺空置或转让的现象也并不少见。业内人士认为，导致底商空置的原因众多，而根本原因是这些商铺的产权分散在大量投资者手中，缺乏统一规划，商业规模和档次都做不起来。

　　近年来，随着佛山地区大型商业综合体项目渐次铺开，民间对楼盘底商的投资热度似乎冷却了一些，而如何盘活底商也成为亟待解决的问题。

　　 如何盘活？

　　  自持仍不现实 返租或成

　　在部分投资者看来，楼盘底商往往采用卖断产权的方式来运作，导致整个项目的商业部分缺乏合理规划，业态分布不均，长远而言会影响商铺自身升值，严重的还会拉低小区的整体素质。长此以往，会导致一系列问题，如部分楼盘底商的空置率过高，业主采取降价出租的方法，但有可能招来低档次的租户，一旦经营环境恶化又会出现大量退租。另外，同类型商户之间可能形成恶性竞争，大家生意都不好做。

　　那么，能否通过开发商自持的方式来盘活楼盘底商呢？李华宇认为，“对于住宅地产开发来说，商铺出售是一个重要的收益构成。出于资金回笼需求，绝大部分开发商会全数出售商铺。除非是一些位置偏远的项目，希望通过统一经营商铺来带动小区周边生活和商业氛围，从而提升项目价值。又或者是地块的出让条件比较特殊，开发商经过综合考虑和成本估算后，觉得自持更符合长远利益。除了上述两种特殊情况外，自持商铺对住宅地产开发而言都是一个过重的包袱。”此外，李华宇介绍说，早前几年有少数楼盘尝试用返租的方式来运作小区商铺，但并没有被广泛推广。

　　而瑞安地产助理总经理张国樑则认为，底商经营不善的问题大多可通过市场行为来解决，无需过于忧虑。但开发商也并非无计可施，“可先统一招商，再带租约出售。”此种方法与返租类似，不会过多地增加开发成本，可成为日后底商可持续发展的一个探索方向，“但此种做法的主要难题在于，开发商需配备专门的商业运营团队。”

　　冷热不均 这边一铺难求 那边频频转租

　　并不是所有商铺都受到市场热宠，所谓的高回报率可能只是“看起来很美好”。据了解，由于种种原因导致人流量不理想，部分区域的临街商铺不仅难租，甚至不少已出租的商铺贴出了“招租”的启事。

　　位于祖庙商圈的鸿业新天地底商因为地铁修建空置多年，地铁建成后附近的东华里片区又在拆迁改造，人流量骤减，现在100元/平方米出租仍少人问津，而一路之隔的普君新城步行街商铺租金已超过130元/平方米。该项目临街的两栋建筑物首层铺位大概有二三十个，2月交铺以来只有5家开门，其中只有两家成功出租，其余都是业主自己经营。附近的中介行表示，目前也仅有两个铺位放盘出租。

　　一位店主告诉记者，旁边一家婚纱店开业不到两个月就换了老板，“人流太少，没有熟客的话根本做不起来。”部分底商不仅出租比较困难，转售也只能便宜卖，期望物业升值的业主只能苦苦等待政策和规划的眷顾。但丰地产总经理助理李华宇认为，少人问津的铺位也不是没有咸鱼翻身的可能，“两年前天湖郦都少数二线商铺也出现空置，但现在都租满了，并且做得有声有色。鸿业新天地有地铁上盖的优势，将来周边居住氛围好起来以后，还是有前景的。”

　　而根据地产中介的统计数据，在高质素楼盘密集的区域如禅城区湖景路沿线和南海区南海大道、桂澜路沿线，底商身价在近几年均有明显升幅。前者以龙光天湖郦都为中心，租金在4年间从100元/平方米上涨到130元/平方米以上，临街一线铺位可卖到5万元/平方米以上。后者以丽雅苑和周边几个楼盘为中心，租金在短短两年内翻了一番，均价达70～80元/平方米左右。丽雅苑附近一家地产中介的罗先生介绍说，以中海万锦豪园为例，刚交楼的时候，底商还是卖4000元/平方米，现在已涨到2万元/平方米以上。受到千灯湖片区大型综合体开发的带动，近两年桂城不少大型楼盘的底商升值幅度都达1万～2万元/平方米。

　　  另类出路

　　  或可交给中介行统一“操盘”

　　兆阳房地产商业运营中心总监方铭恩认为，虽然此前一些开发商表示会自持部分商业，但这不会成为主流选择。然而，开发商可借助专业的房地产中介机构，实现对楼盘底商进行统一规划管理。他介绍说，目前在广州，发展较为多元和成熟的中介行会专门设置商铺业务部，这部分人员手上掌握着丰富的客户资源，“比如说一个新楼盘最近有铺位放出，中介人员会优先考虑小区目前最欠缺的业态，然后有针对性地联系租户，询问对方是否有兴趣进驻。”

　　“在某些城市，楼盘底商的运作模式比较特别，开发商会以较低价格整批出售给地产中介。”李华宇也表示，“这样的操作可降低销售成本，因为开发商卖铺需要按照差额缴纳税费，一个建筑成本6000元/平方米的商铺可能会卖到5万元/平方米，各种税费叠加起来也是一笔不小的支出。”而通过以较低价格统一出售给中介行，开发商可省下不少钱。而小区商铺在中介行的统一规划下，更容易形成商业规模和良性循环，也有利于周边配套的完善。