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香港合作首拿地 万科海外拓展起步

2013-01-30 14:49:20 来源: 观点地产网

  万科海外拓展的步伐不断在加快。

  就在B转H方案公布的同时,万科总裁郁亮公开表示,万科旗下香港上市平台万科置业(海外)正不断在港寻找合适的项目,但谁也不曾料到,万科在香港拿地的速度如此之快。

  1月23日便有消息传出,万科置业(海外)联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目,楼面地价约53800港元/平方米。

  不过随后万科置业(海外)发出澄清公告称,该集团并无参与竞投香港港铁荃湾西站项目,且并无于有关项目中拥有任何直接或间接权益。但万科置业(海外)表示,虽该集团并无参投,但成功竞得上述地块的公司实为其控股股东万科置业(香港)有限公司,万科(香港)与新世界发展分别占20%及80%的权益。

  资料显示,万科(香港)为万科企业股份有限公司的全资附属公司,其透过Wkland Investments Company Limited拥有万科置业(海外)75%的权益。

  香港拿地

  当然,万科置业(海外)不排除未来上述地块会注入到上市平台上。

  万科置业(海外)称,万科于2012年7月成立万科置业(海外),旨在将万科企业的业务国际化。在此计划下,万科与万科置业(海外)将于香港或其他地区寻觅合适投资的业务机会,以扩展万科置业(海外)业务。

  但碍于时间所限,万科透过万科(香港)参与荃湾西站项目的投标。还有万科置业(海外)董事会以及香港铁路有限公司及其他合营伙伴等其他拥有权益的各方批准,万科企业会考虑将荃湾西站项目的权益或与其相关之营运项目转让至万科置业(海外)。

  万科置业(海外)称,由于尚未正式作出决定及尚待各方批准,该公司参与荃湾西站项目不一定会落实。

  尽管万科一出海便搞出了一个乌龙,不过是次地块的成功竞拍,终归还是万科首度进入香港房地产市场拿地。

  关于此次出手,万科大有必取之心。消息披露,该地块1月21日截标时,共有八家开发商入标,包括长实、新鸿基地产、华懋、信和、嘉华、会德丰等港资开发商,其中呼声的,是已在旁边投得两用地的长江实业。

  不过,最终由万科和新世界发展组成的公司Ultimate Vantage Limited以每平方米5万多港元的地价将之收入囊中。成交价高出市场估值约20%,成为香港荃湾片区单价成交的“地王”。

  而早前该地块的市场估值介乎26亿至29亿港元,相当于每平方米地价约4万港元,因此34.34亿港元的中标价也被指为激进的表现。此次投下该地块楼面地价5088元,远高于长实去年8月投得的毗邻五区用地4309元的楼面地价。

  与此同时,万科和新世界拿下该地块还必须接受颇为苛刻的开发条件:要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆,且最终58%的公寓必须为小户型,不能超过54平方米。

  据了解,该地块将建设至少894个住宅单位,于2016年陆续建成推向市场,而建成后部分海景公寓料每平方米售价可达10万港元。

  对于是次联手,新世界发展执行董事兼联席总经理郑志刚认为上述发展地块价格合理,发展潜力优厚。郑志刚更表示,这是两家公司在香港合作发展物业,预期未来在香港以及内地将有更多合作机会。

  抄底还是开发?

  联合当地企业拿地,无疑是拓展香港房地产市场的途径。众所周知,香港房地产市场早已是长实、新世界、新鸿基等几家港资开发商的天下,连瑞安集团主席罗康瑞早前亦直言,香港市场竞争激烈,几乎是几家财团瓜分,要想从中分一杯羹很难。

  郁亮早前公开表示,万科选择进入一个新市场也有一定的前提,即与当地企业合作。“任何国际化里面必须有当地合作伙伴,没有合作伙伴不会做的。没有合作体系去干嘛?而且你得有合作的价值人家才会跟你合作。”

  如今,万科顺利进入香港房地产市场,但市场对于万科进香港后的发展还有待保留,毕竟万科现在进军海外房地产市场,是抄底投资,还是真正做开发,还有待进一步观察。

  相关分析人士指出,今后万科在香港市场的活跃度将会大幅增加,但由于香港市场与内地不一样,发商主要依靠项目运营开发能力获得盈利,而非土地升值。故香港房地产市场相当注重开发商项目开发的成本预算、操控盘等开发能力,这无疑是对万科的综合运营能力提出挑战。

  而且值得注意的是,早前为了稳定过度炙热的房地产市场,香港政府出台了一系列调控措施,其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税,达购买价的15%。这无疑是把万科在国内积累的相当大部分客户挡在门外。

  与众多港资相比,万科在资金上也不占优势,“我们的钱只是他们的一个零头。”郁亮曾如此表示。目前万科置业(海外)手持现金仅有3000多万港元,根据香港上市条例,股权易手24个月内若注入重大资产(即超过壳公司的100%),则需要以重新IPO上市的标准来审批,换言之,在2014年7月之前,万科置地(海外)难于向资本市场融资。

  远望美利坚

  就在万科不断地向香港房地产发起冲击之时,1月25日万科董事长王石更对外宣布,万科还将于今年首季在美国推出项目。

  王石表示,万科去年在香港进行并购,今年将往北美开展并购,首季度在美国将有投资项目落实,未来陆续在其他国家开展投资。

  早在2012年四季度,万科相继成立香港海外事业部及美国业务推进小组,同时万科美国业务也进入实质性阶段。为了更好地制定具体的海外发展计划,万科早前已派出七个小组去全球各地考察。

  据此前披露消息,万科在美国的项目已立项并开始设计户型等工作。郁亮曾表示,万科美国等海外业务是以服务海外华人为主,建立海外华人的社区。

  万科认为,其对于华人群体的了解和经营房地产业务的专业化优势,将有助于公司在美国和其他国家开拓业务。

  “国内一些人已经没有买房资格了,那我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢?所以我们启动了万科国际化策略。”郁亮曾如此解释万科走出去的原因--为中国人服务。“中国人想去哪里,哪里的中国人最多,我们就去哪里,我们会研究这件事情。”

  相关资料显示,美国是中国房地产投资者最喜欢的国家之一,因与北京上海等城市相比,美国的房价比较低也较稳定。相关人士表示,中国人喜欢大城市,像洛杉矶、旧金山、纽约等城市特别受中国投资者欢迎。

  另外,关于万科的发展,王石日前在公开场合表示,万科2016年才开始真正持续的增长。

  王石表示,一般来讲过了一千亿可能对这个企业就在玻璃天花板上了,再增长也会有限了。但是就万科来讲可能恰恰相反,因为万科进行住宅产业化,进行绿色建筑,2015年万科整个住宅产业化系统完成,真正持续的增长是2016年才开始。

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