房企“排名前列并购”：保利或200亿吞鲁能地产

　　业内人士认为，保利收购资产的问题不在资金，反而是并购之后的人员和各种资源整合问题。据介绍，保利此前尝试的有关收购要花大量成本处理消化人力问题。

　　再现地王！就在国土部针对地王和“市场异动”进行监督调控，重拳出击后的第七天，前日天津产生新地王。鲁能以46 .2亿元将天津天塔道地块收入囊中。

　　保利地产开拍前临时退出。这一举动令此前“保利欲200亿元收购鲁能地产”的传闻再起。这意味着，如收购成功，将是房企的“排名前列大并购”。

　　保利地产有关负责人昨日向记者回应收购事宜时称“没有这事”。记者致电鲁能集团获悉，鲁能旗下房地产平台鲁能置业不复存在，总部及地产业务都已放在北京，具体房地产整合事宜未有进一步详情。

　　“鲁能确有心整合地产业务，保利也在成本控制的驱动下积极寻求合作对象。”据接近消息源的业内知情人士向记者称。

　　保利退竞地王

　　天津土地市场大戏吸引了保利、华润、融创等多家房企。最终鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司以46 .2亿元摘得天津南开区天塔道地块，成为天津2012年内单价与总价的双料地王，溢价率25%，楼面地价高达1.5万元/平米，成交总价在2012全国土地市场中跻身前三。

　　此次竞拍一周前，国土部紧急强调针对地王和“市场异动”进行监督。调控重拳出击的背景下，此前的夺地大热门央企保利地产紧急退出竞争。

　　融创中国董事长孙宏斌对拿地失手如是评论，“天津是融创的大本营，绿荫里又是天津的地块之一……但是再好的东西也要价格合适，我们必须遵守纪律学会放弃。”

　　相比之下，保利地产没有竞争便提前退场，显得有些蹊跷。保利天津总经理周涛在其个人微博中说，“天津天塔道绿荫里地块在这个特殊的日子里终于报名截止了。准主人都已陆续入场，遗憾的是我没有踏上这班车，只能作为观众来静观这场攻城掠地之战。这块承载我们团队梦想和野心的城堡将成为他国的盛地，伤心、难舍和无奈，难道非得毕其心血、瘦其筋骨或者有待时日？”

　　以“承载梦想”的高度来形容该地块，足见保利对该地块求之若渴。记者统计保利拿地情况发现，今年以来保利在上海、北京、长沙等一二线都斩获不少土地。一位业内人士称保利可能希望规避一下拿高价地的风险。

　　“对于区域优质地块，特别是一二线，有资金实力的房企自然很向往，退竞倒不一定是受制于国土部上周监督调控的通知。”国泰君安房地产分析师余立峰告诉记者。

　　保利地产开拍前临时退出，令此前“保利欲200亿元收购鲁能地产”的传闻再起。保利地产有关负责人昨日向记者回应收购事宜时称“没有这事”。而接近消息源的业内知情人士则向记者表示，“鲁能确有心整合地产业务，保利也在成本控制的驱动下积极寻求合作对象。”

　　鲁能剥离地产？

　　作为传闻的另一个主角，在业内未曾留意间，鲁能集团旗下的房地产平台鲁能置业已经低调退出历史舞台。

　　记者致电鲁能集团，相关人士称鲁能旗下房地产平台鲁能置业不复存在，2011年已出售给山东青岛海信，现时鲁能总部及地产业务都已放在北京，具体房地产整合事宜未有进一步详情。

　　据有接触鲁能地产的媒体人士称，鲁能没有打算完全退出房地产业务，“鲁能更不缺钱！”但在外界看来，保利收购鲁能地产的消息亦并非空穴来风。

　　业内分析师透露，保利欲收购鲁能地产土地储备的传闻最早是在今年6月份，“只是涉及利益面广、事项复杂，此事不可能一蹴而就。”

　　鲁能出售地产业务被视为源自国资委的压力。2010年3月18日，国资委曾要求，不以地产为主业的央企集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。仅有保利集团、中国建筑、华侨城、中粮集团、华润集团等16家央企具有以房地产开发为主业的资格。

　　根据官方资料，山东鲁能集团的经营业务主要以煤电、房地产、铝业为主，目前的股东为山东电力集团，而山东电力集团的大股东则是国家电网公司，显然并不在16家主营房地产的央企之列。

　　但2011年3月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。

　　这一周折也给鲁能集团地产业务的发展带来了新的希望。鲁能漫长的“转型重组之路”继续前行。据了解，鲁能集团旗下原有的三个上市平台，其中主营煤电的鲁能泰山(现ST能山)和金马集团(现ST金马)的股权相继被转让，目前只剩主营房地产开发的广宇发展。

　　但鲁能集团的地产业务整合进展仍未浮出水面。一位接近鲁能集团的山东业内人士表示，如果鲁能集团不再继续经营房地产业务，把旗下的地产项目转让，有关项目转让价值连同债务等，估计能达到100亿至200亿元。这意味着，如收购成功，保利鲁能的收购案将是房企的“排名前列并购”。

　　收购资金不是问题

　　一位接近保利地产的业内人士透露，保利如成功收购鲁能，可以低成本获取鲁能大把资源优越的土地，当然是发展良机，但“身为央企资源整合曲折复杂”。

　　为在成本控制的前提下获取优质地块，保利地产可谓费尽心思。今年以来获取的地块不仅密集在二线城市，而且半数以上以合作开发方式获取。

　　“土地和融资两大成本挤压房地产利润空间，而合作开发模式既能控制成本，也避免了竞争抬价。”保利地产人士表示。

　　据了解，鲁能地产目前在海南、福建及北京等地均拥有土地储备，部分已经动工，另有大量土地位于海南，只是这些土地并非处于市中心地段，主要用作打造旅游地产。业内透露，早期的鲁能地产业务甚至仅以土地转手为主。

　　另一方面，保利地产目前在海南和旅游地产方面并不占优势。一位不具名券商人士称，若鲁能把海南和北方一些优质项目转让给保利地产，加上保利地产今年销售和财务状况均较好，预计收购这些资产不成问题。

　　但据接近保利地产的消息人士透露，“保利收购资产的问题不在资金，反而是并购之后的人员和各种资源整合问题”。据介绍，保利此前尝试的有关收购要花大量成本处理消化人力问题。

　　合作拿地、并购等模式在业内“盛行”，保利人士称房地产开发现在的成本是土地成本和融资成本，合作开发需要房企具备综合实力，以及复杂形势下综合关系的处理能力。评论人士告诉记者，以昔日地王为鉴，当前企业发展包括拿地并购需保持较高理性，充分考虑市场因素和政策环境变化。

　　值得关注的是，昨日住建部表态“明年继续限购”，有业内评论认为，这对地产商的综合能力有进一步要求，优质企业兼并收购可能继续。

　　“房企倒不会因为住建部强调明年继续限购而加紧收购，继续限购其实也早就是业内共识了。”全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存昨日接受记者采访表示，但央企收购确实存在人力资源整合难题。很多央企整合需要“连人划拨”一并带走，因此只要一个环节出现问题，收购可能就谈不拢。