行政调控楼市并非长久之计 若放松将前功尽弃

　　编者按：2012年，楼市快跑完了全程。这过程中，把楼市比喻成了很多有意思的词汇，比如“面粉面包”，“看病吃药”，“拔河比赛”等等。这些比喻是楼市的真实写照，反映着楼市，也在改变着楼市。有分析认为，在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的博弈下，中国楼市在2012年呈现出趋冷、反弹、微涨三个阶段，而明年楼市持续稳中微涨的局面将成为大概率事件。

　　房地产调控转向调结构

　　专家表示，保持经济高速增长才是房地产健康发展的基础

　　“各地政府在调控房地产市场时，应该将合理的房价作为一个明确的宏观目标，而不是将注意力过多地集中在土地、房型等微观层面。”中国发展研究基金会副秘书长汤敏表示。

　　靠吃药不是长久之计

　　限购、限价、限贷、限售等短期行政手段，对于房价而言，这些政策确实能在短期见到明显的效果，但是终究不是长久之计，房价在平稳运行了一段时间后，环比房价连续6个月走高，一线城市的同比房价也回到上升通道。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，2012年是中国房地产市场成功发展的一年，也是调控政策取得明显成效的一年。至于2013年楼市的发展，陈淮觉得，仅仅靠吃药，靠调控，是无法长期健康运行楼市这艘大船的，而是应将希望寄托于未来的“改革”和“城镇化”。

　　陈淮笑称：“很多人问我2013年走势，我觉得是盖更多的房子。中国的城镇化刚刚开始，这是最强大的引擎，而改革可以增强经济活力，保持经济高速增长，这才是房地产健康发展的基础。”

　　城镇化将加大住宅需求

　　中国目前的城市化进程如火如荼，毫无疑问，城市化为中国的房地产市场带来了巨大的发展空间。城市化进程的加速，致使房地产出现刚性需求，从这个意义上说，房价上涨是正常的。

　　随着城市化进程的推进，人们对于住房需求的确很大，这也是不争的事实，但刚性需求绝非房价不断上涨的主要原因。只有具备购买意愿的人群同时具备了购买能力，有效需求才成立。

　　“城镇化”毋庸置疑是未来中国房地产行业的潜力所在，正如国务院副总理李克强11月28日所说：“中国已发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年的发展潜力在城镇化。”与以往的城镇化发展不同，接下来的城镇化更多的意味着人口的城镇化，这就是说，更多的人面临着住宅需求。

　　城镇户口与非城镇户口的差别，阻碍了人口城镇化，造成了城镇化进程中土地与人口的不匹配，很多人守着一张非城镇户口望着曾经的土地上林立的高楼慨叹。2011年我国城镇化率达51.27%，据此计算我国城镇人口已达6.9亿，但是，2011年年底中国农村户籍人口是9.3亿，这意味着城镇人口数量仅为4.2亿。

　　对于城镇化发展中出现的问题，全国人大财经委员会副主任尹中卿直言，改革开放30多年来城镇化建设取得了显著成就，但也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民，结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化。

　　12月4日，新一届中央政治局召开会议，分析研究2013年经济工作。会议上明确提出，明年加强房地产市场调控和住房保障工作。会议指出，2013年要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合；要加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。

　　加强房地产调控似乎收紧了房地产市场的闸门，而“积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力”的思路，却似乎又在为房地产市场发展寻找新道路，不过，政治局工作会议也指出要“有序推进农业转移人口市民化”。

　　与往年不一样的是，国家发改委明年工作的重点，从过去通常的八项变成了九项，新增加了城镇化内容，此意味着未来内需市场启动。

　　目前国家发改委已经编制了《促进城镇化健康发展规划》，该规划对于城市群建设，以及大中小城市协调健康发展，以及优化城市化布局和形态，加强城镇化管理等进行了说明。该规划将上升到国家层面，并由国务院审批通过。这涉及到上百个城市定位，以及上万个小城镇的布局。

　　此前有测算认为，中国每年城市人口比重上升1个百分点，可以启动5万多亿的内需。如果未来城镇化率提高10个百分点，则可以启动50万亿内需，相当于再造一个目前的GDP。

　　有估算认为，如果在未来十年中国的城镇人口比重能上升到2/3，年均社会消费额可以从目前的10万亿元增加到20万亿元，年均20万亿元以上的投资规模可以维持20年。城市化率每提高一个百分点，新增投资需求6.6万亿元，能够替代10万亿出口。

　　保障房流转要尽快解决

　　一方面，有序推进农业转移人口市民化使房地产调控面临着新的人口挑战，另一方面，人口城镇化之后，低收入人群的增加还考验着政府的保障制度。

　　“十二五”期间，3600万套保障房的建设体量，将大大改变原有住房结构，将保障范围提升至20%，这意味着，目前一部分夹心层的住房问题将得到解决。然而，摆在保障房建设难题面前的，不仅有天量资金从何而来，还有保障房分配与流转这个系统性工程如何完善。保障房分配如何确保公平、经济适用房究竟能不能上市交易、如何流转起来，这些都是需要从长计议的问题。

　　虽然，各地方出台过一些符合自己地方需求的保障房流转建议，比如不再建设经济适用房、政府优先回购保障房等等，但是这些都尚缺乏顶层设计，没有一个相对同一固定的标准。

　　近日刚刚结束的全国发展和改革工作会议也对保障房建设问题进行了讨论。中国房地产及住宅研究会有关负责人表示，“保障房建设是一大民生工程，而目前的一个大瓶颈是资金问题。中央财政补贴只是保障房资金的一小部分，其余都得地方政府自筹。作为财政来源重点的土地出让净收益，今年以来下降较大。另一方面城市建设成本升高，均给地方政府不小压力。”

　　他表示，根据全国发展和改革会议的表态，明年有关方面将会进一步研究如何吸引民资进入保障房领域，并有望出台相关政策。

　　一旦放松房地产调控 效果会前功尽弃

　　“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词

　　任何经济政策的风吹草动都会导致房地产领域出现异动。虽然从目前来看，调控坚定的态度占据了上风，但新建住宅成交均价连续6个月走高的事实不容忽略，而在房地产市场刚刚回暖的盛夏，调控松动的言论也为远去。

　　“现在的市场就像拔河比赛一样的。”中国农业银行经济学家向松祚形象的描述各方面对房地产调控的心态，拔河比赛一边是某些地方政府、开发商、媒体，包括参与投资投机性房产的这些投资人士，他们希望政策松动，甚至有些人还在放出话说房地产的春天又要来了，房地产甚至会出现报复性的反弹。而另一边是中央政府和民众希望房地产继续回稳，中央再三强调坚持房地产调控不放松。

　　向松祚称，前一段时间不论是地方政府还是开发商，甚至也包括一些媒体，都在有意和无意的释放一些似乎房地产调控已经在松动的信号。在最近的成交量和某些楼盘的价格的走向来看，现在房地产价格确实也出现了一些松动的迹象，在非常严峻的调控下已经取得了一些明显的效果，但如果一旦放松，那么房地产调控效果可能会前功尽弃。

　　其实，并不只是向松祚认为调控如同艰难地拔河比赛。在房地产市场刚刚回暖的6月份，各种关于房地产调控松动的言论开始响起。

　　彼时，建业五栋大楼副总经理刘增强认为，不管是哪种调控政策的出台，都会影响买房人和房企对市场的心理预期。“房地产市场调控就像在拔河，目前所处的环节恰是关键时刻。”刘增强认为。

　　6月7日，中国人民银行发布消息称，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 从6月8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

　　也许是受到银根调整消息的刺激，很快，有关房地产调控松绑的新闻开始出现。 6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。文章指出，发改委内部人士解释“救市”的原因为，调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。

　　事情并没有到此结束，央行关于贷款利率的调整也被卷进了调控松动的风波。一篇名为《央行特级文件，首套房贷利率7折》的报道吸引了众多关注，房贷利率重回7折的消息传遍大街小巷。银监会一份关于二套房贷认定风险的文件将房地产松动的预判推上了峰。6月11日，《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道出现。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。二套房贷与首套房贷同样的风险权重将刺激商业银行扩大二套房贷占比。

　　疯狂的揣度之后是部委坚定的调控态度。

　　6月12日，发改委在其网站发表声明，称该委最近没有人接受过某报的采访，有关报道纯属捏造。

　　6月14日，中国银监会也在其网站发表声明，称6月8日发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。近日，媒体的报道纯属误解。

　　时值岁末，关于房地产调控走向的种种猜测再次响起。从房价平稳回落时的“坚持房地产调控不放松”，到而今房价重现抬头迹象时的“加强房地产调控”。2010年开启的这一轮房地产调控，运行3年仍未有停止的迹象。在房地产调控继续发力的第4年，调控政策究竟何去何从备受关注，而“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词。

　　近日召开的中央政治局会议上，敲定了2013年加强房地产市场调控和住房保障工作。

　　虽然，并没有明确明年房地产调控所采用的手段，限购等短期政策何去何从，房产税等长效措施如何推进等，都暂无过多表述。但此次政治局会议排名前列次提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。另外，保障房建设与供应，明年仍将会是高峰期。在保障性住房入市后的监管以及分配，可能在新一届政府的推动下，更加严格与高效。

　　其实，在十八大的记者招待会上，就已经透露出2013年楼市调控的方向。“房地产市场调控政策现在还没想放松。”住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上如是表示。这一表态，为十八大之后楼市走向定下了继续调控的基调。

　　“地王”重出江湖 楼价跟风涨

　　控制“地王”成明年国土部对房地产调控重点

　　每当土地市场蠢蠢欲动之时，“面粉贵过面包”的担忧就四处蔓延。面粉已经涨价，面包怎会维持原价？“地王”接踵而至势必推高周边房价。

　　北京已经着手开始稳定市场预期。昨日北京市国土局通告，暂停朝阳区农展馆北路一住宅用地出让。市国土局没有公布暂停出让的具体原因，只是表示“因故暂停”。不过业内人士猜测，农展馆地块预计将成为北京新的单价地王，这或与国土部关于房地产用地管理调控精神不符。暂停农展馆地块出让意在平稳市场预期。

　　此前11月27日，北京市国土局发布了农展馆北路8号地出让公告。该地块规划建筑面积5.9万平方米，起始价20亿元，折合起始楼面价3.38万元/平方米。这一起始楼面价也创造了北京宅地记录。然而，在国土资源部召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，要求各地保持地价平稳信号，减少对市场的误导和干扰。其中就包括要求避免出现所谓“地王”误导市场。

　　沉寂了许久的土地市场在下半年开始复苏，从广州珠江新城地块到北京万柳地块，这些“重出江湖”的“地王”，刺激着购房者脆弱的神经。万柳地块的成交刺激了周边二手房的成交速度，不仅看房人特别多，就连成交速度也相当惊人，甚至还有中介公司声称“周边二手房快卖光了”。

　　万柳高价的“面粉”将把“面包”推上一个新高价位。有业内人士预算：万柳地块的政府回购建筑面积为16400平米，而地块整体面积才7万平米，仅回购面积就占到了总量的四分之一。由于回购房是开发商出钱、出地盖成，最终政府将以1000元/平米的单价回购，要想弥补这部分不小的损失，最终商品房售价至少要在15万元/平米以上。

　　万柳的出现或许只是一个开端，城镇化的推进似乎不可避免“地王”的再现。刚刚结束的中央经济工作会议提出的明年六大任务之一是“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。城镇化是房地产业持续发展的重大利好，行业发展仍将处于长期的上行区间。值得注意的是，本次会议强调“继续坚持房地产调控不动摇”。这意味着现有的房地产调控政策仍将延续一段时间。在此形势下，房地产业稳定发展业已成为中央政府、地方政府、市场各方的共识。

　　从源头上看，税收制度和土地制度或是促成土地价格不断走高的原因。分税制造成的比例失当，导致地方政府过度依赖土地财政；过度垄断性的供地制度——土地招拍挂导致了对优质地块的激烈争夺。因此，如果不适当调整分税制和土地招拍挂制度，单靠现行的宏观调控手段，只能是“头疼医头、脚疼医脚”，甚至“头疼医脚、脚疼医头”。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，现在楼市调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段。不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，尽快抓紧这方面的试点，才能做到使房地产市场长期稳定的发展。

　　因此，控制“地王”成为明年国土部对房地产调控的重点。

　　据国土资源部介绍，今年上半年流标流拍较多，土地供应偏少，上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%，其中住宅用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。下半年按照稳定供求的要求，同比降幅逐月收窄，截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点，其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。

　　“预计全年土地供应量有望接近去年水平，达到或超过前5年平均供应量。明年则要稳定供应总量，加快编制明年的计划，计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示。

　　廖永林介绍，下一步国土部将建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，及时向社会公布。

　　大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业，大地块是指单宗供地规模超过一定规模（达到规定标准80%）的地块。廖永林表示，大企业和大地块的开发建设情况，对房地产市场具有较强的带动作用，这类项目能否按期开、竣工形成有效供给，直接关系到国家房地产调控政策的落实。大企业有更高的履约能力和更好的社会信誉，对市场有更大的影响。

　　除追踪大房企大地块外，国土部还要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理，清查结果及时上报。

　　“市场异动三类城市”主要是指在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　国土部同时要求加强房地产用地履约的诚信体系建设。要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。