成交热度不减政策走向不明 房企岁末卖楼忙

　　往年临近年末，新盘推货将逐渐转淡，然而今年的十一月却不一般，与往年的年底淡市对比鲜明。某网数据监控中心统计，广州11月实际共29盘推新房7160套，比10月的5258套增加了1902套，环比上涨36.17%，达到今年月度实际推新量的第二高水平。年底推货竟超“金九银十”，开发商项目年底冲业绩态势已见端倪。 对于这一波与往年岁末淡季截然不同的楼市供应高潮，业内人士也有各种解读。有观点分析认为，乘着楼市回暖的东风，开发商不会停止放量抢收的脚步，通过努力维持市场热度给明年楼市打下好开局的基础。

　　另一方面，当前房产税政策大规模推行前景不明，而近期关于房产税的相关讨论受到舆论高度关注。社科院《中国财政政策报告》11月28日发布，提出应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。这一建议的细则引发业界侧目。由于十八大结束到明年两会召开前，仍是政策冷冻期，调控新政推出的可能性很低，开发商亦是乘着政策信号没有变化时加紧增大供应抢攻市场，以期尽量消化库存，规避未来可能的政策变化风险。

　　有业界人士预测，明年房产税新政一旦推出，市场热情必然遭到当头棒喝，此时加大推货力度，也是抢在房产税新政正式推出之前“见缝插针”。

　　量升价稳 成交热度延续　　

　　10月底，广州楼市的平均成交价格达到了一个顶峰，网签数据显示，10月29日到11月4日这一周内，广州楼市的成交均价为13435元/平方米，此高位远超前几个月的成交均价。而进入11月以后，楼市均价开始连续三周缓慢滑落，从连续4周位于12000元/平方米以上的高位，下滑至11月19日至11月25日的11168元/平方米。

　　网站数据监控中心统计，2012年11月19日至11月25日，广州十区两市新建商品房住宅网签2041套，环比之前一周的1930套上涨5.75%，签约面积为250384平方米，环比上月的250384平方米上涨9.2%。尽管11月还没有结束，但从前三周的成交套数可以看到，11月的楼市火爆程度并不比“金九银十”的情况差。数据显示，“十一”黄金周后，广州全市新房网签量曾连续四周超过2000套，其中包括一周成交2964套，创下今年为止成交纪录。但在上周前，成交量已从超2000套高位回落至1900—2000套的区间，并连续持续两周。

　　从区域上看，郊区楼盘成交大幅，其中特别以南沙和萝岗的成交数据最为喜人。上周，南沙新房网签量再次突破300套，成交均价亦超过了10000元/平方米。业内人士分析，郊区楼盘大热，一方面是配套设施的不断完善，近期广州广织交通网络，相关规划路线站点涵盖了交通拥挤的同德围和金沙洲等，同时延伸至从化、花都和南沙等多个远郊地区，对区域市场成交形成利好。而南沙新区获批，科学城板块的发展利好等，也对市场成交有所帮助。另一方面，不少近郊区域近期新楼盘项目推货大增，也带动了市场成交的热度。

　　对比郊区成交，中心城区楼盘虽然整体均价有结构性回落，但大部分热点楼盘的价格始终维持在高位，部分明星楼盘甚至出现了大幅涨价，如天河的天汇广场11月报价比10月上涨了9000元/平方米。专家指出，有楼盘出现如此大幅度的强势上涨，说明虽然中心城区均价有所回落，但整体市场热度仍未减退。

　　淡季不淡 年底推货潮袭来

　　年底是传统楼市推货的冰冻期，往年经过“金九银十”的一番市场厮杀后，房企一般都会养精蓄锐备战来年，然而今年的情况出现异常。进入十一月后，房企推货热情仍然很高，网站数据监控中心统计，广州10月27日至11月26日共有29个楼盘推出7160套新单位，比10月的5258套增加1902套，环比上涨36.17%。而从目前房企透露的信息来看，12月的推货数量也数目不小，下月广州楼市推新热情预计仍旧高涨，特别是大户型豪宅盘纷纷入市。据数据监控中心的数据显示，12月广州十区两市预计有54盘推出新货。

　　从区域上看，11月的推新以郊区盘为主，增城、番禺、从化是11月广州推新货量的头三名。而12月的推货多点开花，中心城区各区和郊区都有领衔产品适时推出：天河区的尚东君御定于12月推货，户型包括49-51平一房、89-93平两房、91和150平三房、173-175平四房；越秀区的东山京士柏定于12月底开盘，主要提供140-200平复式单位，这个豪宅盘的均价预计在30000到40000元/平方米之间；另外还有白云区的中海云麓公馆、新天半山以及荔湾区的保利塞纳维拉等楼盘。

　　11月推货的新盘中，大户型和小户型平分秋色，除中海原山别墅和雅居乐小院流溪推联排、双拼、叠拼别墅外，实际推新的29个项目中，有12个项目推出产品为100平以上的中大户型，但小户型推货也不少，如尚东阳光、合景誉山国际、广州新塘新世界花园等等。而年底推货的郊区盘主要以改善型大盘为主，萝岗的雅居乐富春山居无疑是12月最受关注的大盘之一，该项目目前主推131-480平方米的三四房。此外，南沙的目光集中于碧桂园天玺湾、南沙云山诗意等楼盘，它们均会在12月推出新货入市。

　　业内人士分析，往年房企年底推盘主要出于冲销售量的考虑，在推盘的同时往往带有各种优惠折扣的活动，而今年房企的销售任务普遍已经超额完成，推盘时优惠力度也不大，主要目的就是为了维持来之不易的市场热度。另外，由于大量改善型新货集中在年底推出，年底的广州房价可能出现结构性的上扬。

　　未雨绸缪 房企应对调控预期

　　“明年楼市的不稳定因素还是政策。”一位房地产商告诉记者。对于现在维持着暖意的楼市，政策是一把双刃剑。一方面不断出台的利好政策刺激着郊区板块和边缘区域的楼市；另一方面，调控政策也像悬在开发商头顶的一把利剑，随时有可能落下。

　　政策利好对广州楼市的影响是立竿见影的，在南沙获批新区后，近两月来南沙楼市均价已经上涨了2000元/平方米，上周再次突破了万元大关，达到了两年来的水平，南沙的几大热点楼盘都不同程度的出现了涨价，成交量也连续几周全市。而随着十二五规划把“东进”放在首位，并提出要把广州科学城打造成未来广州最适宜创业发展和生活居住的“现代化生态园林城市的样板区”，萝岗科学城板块也在楼市竞争中异军突起，雅居乐富春山居等项目还没上市就已经被炒得热火朝天。

　　必须指出的是，政策利好可以带来部分区域的销售高峰，但调控政策则会带来所有区域的寒冬。对于此次年底推货潮逆市出现，有资深人士便从另一个角度阐述，此一方面是房企为了维持市场热度，另一方面就是针对目前政策尚未变化之时“见缝插针”，积极去除手中存量，以免夜长梦多。根据往年经验，从11月到次年两会召开前通常为政策冷冻期，甚少有重大调控政策在此时间段推出，因此开发商在此时段加大销售力度，也是在惧怕明年开始调控政策会进一步严厉化。

　　事实上，明年楼市政策变化的可能性很高，首当其冲的就是房产税的变化，社科院11月28日发布的《中国财政政策报告》，针对房产税提出了细则建议。该报告指应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。此报告令不少业内人士侧目。如果房产税真的按此标准推出，市场成交预期将受到相当影响。而房企手中的大量大户型产品库存，将面临更难以消化的困局。

　　合富置业市场分析师龙斌博士分析了政策对楼市未来走向的影响。他指出，未来房地产的发展将会比较“纠结”：一方面，转型、结构调整，市场在政策干预下的波动调整难以避免；另一方面，在快速城市化的大背景下，需求庞大，房地产将长期处于朝阳上升通道中。市场长远趋势是上升的，调整和波动相伴相随，这是房地产市场已然存在的局面。对于充满种种变化和挑战的市场，房企已经越来越适应。

　　记者 蒋哲