房企今年海外融资远超去年

　　●在美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）推出之后的至今，仅10月和11月上半月，内地房企向海外融资总额达到了31.2亿美元，折合成人民币约为194亿元。如果将非A股上市公司境外融资额计算在内，估计今年以来房企海外融资额超过110亿美元，超过以往任何一年。

　　●此次金地集团发行的债券年利率达7.125%，已经大大高于目前国内5年期整存整取存款利率4.75%，也高于国内5年期贷款基准利率6.55%。但分析人士指出，如果5年里美元对人民币贬值5%，发行债券的企业就白白得到5%的纯收益，因此海外融资成本实际上仍低于国内。

　　近期，房企海外融资有加速趋势。昨日金地集团公告拟在海外发债融资3.5亿美元。其实多年来，海外资本市场就是国内房地产企业融资的重要渠道。融资的主要途径一是股权融资、二是债券融资。昨日接受采访的市场分析人士指出：在美国量化宽松、人民币对外升值的背景下，房地产企业海外融资易得到海外投资者认同，同时可以获取汇率变动带来的利益。但成本越来越高，海外融资将蚕食房企利润。

　　房企融资纷纷借道海外

　　金地集团昨日公告称，为优化债务结构，经董事会决议授权，公司的全资附属公司金地国际投资有限公司在境外定价发行3.5亿美元五年期固息债券。债券起息日为2012年11月16日，到期日为2017年11月16日，年利率7.125%，每半年付息一次，债券已获原则性批准于新加坡交易所上市。

　　本报记者据上市公司公告不完全统计，在美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）推出之后的至今，仅10月和11月上半月，内地房企向海外融资总额达到了31.2亿美元，折合成人民币约为194亿元。

　　国泰君安证券分析报告指，如果将非A股上市公司境外融资额计算在内，估计今年以来房企境外融资额超过110亿美元，超过以往任何一年。

　　就在金地集团此次债券融资之前不久，11月初SOHO中国成功在海外发行两笔总额为10亿美元的优先票据。消息人士透露，该项10亿美元的融资活动共得到82.5亿美元的资金追逐，认购倍数超过8倍。

　　房企海外融资已非个案，近期尤其频繁。9月12日，佳兆业公布，通过花旗、德意志银行及汇丰，发行5年期2.5亿美元票据，票据息率12.875%，所得款项净额用作拨支现有及新物业项目，以及再融资集团之现有债务及一般公司用途。此次融资获得40亿美元认购，相当于超购15倍，其中八成认购人为机构投资者。

　　10月中旬以来，融创中国、华南城、龙湖地产、禹洲地产、方兴地产等多家内地房地产企业也在海外发债融资。

　　　海外融资仍然划算

　　此次金地集团发行的债券年利率达7.125%，已经大大高于目前国内5年期整存整取存款利率4.75%，也高于国内5年期贷款基准利率6.55%。目前，国内5年期国债年利率为5.71%。但分析人士认为，海外融资成本实际上仍低于国内。

　　长城证券分析师金少华认为，有两个原因决定了这种选择是比较明智的。排名前列，国内对房地产行业的调控政策很紧，房地产企业不易从银行贷到款，而从股市上再融资的途径实际已经被堵绝，如果通过发行信托产品融资，年利率在15%左右，高于海外融资成本；第二，最近两年中国企业的评级受到影响。另外最近一年多，有一些在海外上市的中国公司被发现有财务造假现象，造成投资者在中国企业发行债券时要求比较高的利率补偿。

　　SOHO中国该次发行的优先票据中的6亿美元于2017年到期，年息为5.75%；4亿美元于2022年到期，年息7.125%。这是高收益级别的中资房地产美元债排名前列次能以低于6%的票息发行成功.据了解，SOHO中国对5年期优先票据年息的心理价位6.75%，但由于得到60亿美元资金的踊跃认购，最后票息得以定在6%以下。另外，发行规模为4亿美元的10年期优先票据得到约22.5亿美元资金认购，年息7.125%也远远低于同期限美元债票息水平。

　　兴业证券房地产行业分析师赵振毅昨日接受本报采访时认为，地产行业资金密集型的特征，决定了企业在扩张过程中对融资的需求，受调控影响地产企业股权融资渠道被关闭，也逼得房企IPO向海外转移。而海外投资者基于人民币升值预期，也乐于通过中国房地产企业债券间接持有人民币资产，以获取稳定回报。而国内房地产企业更因人民币升值而获得巨大利益。比如现在借1亿美元，5年后再还1亿美元，如果5年里美元对人民币贬值5%，发行债券的企业就白白得到5%的纯收益。其实金地集团手里并不缺钱，而有190多亿元的现金流，甚至购买了预期年化收益率在3.0%和6.5%之间的银行理财产品。因此发行债券应该出于上述考虑。

　　　海外机构依然看好中国楼市

　　8倍、15倍的认购倍数，说明房企虽然在国内资本市场得不到好待遇，但在海外依然是资金追捧的对象。实际上，国内房企在强大的调控压力下，今年表现依然不错。

　　楼市调控并未放缓，房企销售额上涨动力从何而来？业内人士分析认为，刚需是成交上涨的主要动因，去年持续压抑的刚需族，自今年3月后强力反弹，而房价则相对平稳，加之今年连续两次降息，均促进了刚需。

　　据16家上市房企1~10月份销售数据显示，前十个月的销售总额基本都达到了全年目标的八成以上；万科以1100亿的销售总额，成为今年进入“千亿俱乐部”的房企；保利地产、融创中国和中骏置业更是提前完成全年销售任务。

　　仅10月份，16家主要上市房企销售总额就高达655亿元。其中，万科等9家房企销售额环比上涨，碧桂园等4家房企销售额环比涨幅超过60%，恒大地产单月销售额更是高达142.6亿元。

　　综合目前房企公布的三季报来看，目前已经有越秀、融创中国、世茂、招商、中海、中骏置业等多家房企提前完成了全年销售额。

　　中银国际分析师袁林昨日接受本报采访时表示，海外机构利用国内房企较为强烈的资金渴求，大幅提升了融资成本，约莫由两年前的4%~6%提升一倍至9%~12%。这将进一步提升国内房企的财务成本，降低它们的利润率。

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