土地市场重新火爆 考验楼市调控政策

　　摘要：9月到10月，全国土地市场掀起了成交高潮。进入10月，更出现了井喷行情。龙头房企万科、保利等企业纷纷出手。

　　非常视点

　　赵卓文广州市同创房地产投资顾问有限公司总经理

　　购房者在摇摆，开发商却在积极出手。

　　9月到10月，全国土地市场掀起了成交高潮。进入10月，更出现了井喷行情。龙头房企万科、保利等企业纷纷出手。地王频出，土地市场大幅升温。10月10日，保利联手万科以32.56亿拿下长沙滨江新城地块，同日又联手信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元夺得上海地块，溢价率42.86%，成为2012年的上海土地出让总价新。

　　种种迹象表明，年末全国土地市场将“量价齐升”，因为目前四个条件都已经具备：排名前列，开发商手中有钱了。从4月开始楼市回暖，开发商销售业绩上升，库存减少，资金面大为好转，同时资本市场趋于宽松，融资渠道的拓宽，让开发商年末买地能力加强。

　　第二，开发商对后市看好，普遍采取了进取型的发展策略。

　　第三，土地供应充足，各城市政府在年末集体大规模卖地，其中不乏优质地块，必然引起开发商和投资者的兴趣。

　　第四，土地定价比较低廉，政府卖地愿望非常强烈。2012年头三季，全国10大城市土地出让金为2732亿元，同比下降39%。从2011年初开始的本轮房地产调控，除了给开发商造成压力外，也给地方政府造成了压力。2012年，地价博弈取代房价博弈，引人关注。年末政府卖地，普遍求量不求价，客观上造成了土地市场火爆。

　　另外值得高度关注的新动向是：私募基金正式登台，土地市场获得“生力军”。上海徐汇区土地成交总价达到45亿元，保利公司惹人注目地引入了一家私募基金作为合作伙伴。这是一个值得高度关注的新动向。私募基金在中国的发展正方兴未艾，大量缺乏投资渠道的社会闲散资金正逐步以私募基金的形式组成新的投资力量。私募基金由幕后走向前台，值得关注。由大型品牌企业搭配私募基金的形式，将成为未来很有生命力的组合。这是一种具有明显互补性质的搭配。双方不会在管理机制、决策权等方面发生矛盾。这种组合比开发商之间强强组合的方式更有生命力。

　　土地市场是楼市的温度计和晴雨表。有钱买地的开发商，降价打折促销的动力已经不足。2012年楼市的低点已经过去。

　　同时，地价占房地产开发成本的比重仍在增大。2012年广州、深圳等地拍卖的经营性土地，地价占开发成本的比重普遍超过50%。未来商品房的开发成本依然负担沉重。

　　2012年年末土地市场成交火爆，说明国内主要城市的地价和房价仍然处于上升通道之中。2013年到2014年房价上升压力明显。要把房价控制在合理水平，“限购”、“限贷”、“限价”等房地产调控手段和工具远远未到退出的时候。

　　年末的楼市调控，进一步考验管理层的智慧。