叶檀：学习香港以资本利得税抑房价

　　香港地区楼价创新高，如果政府再不出手，楼价还会继续高下去。

　　原因很简单。货币聚集在香港，内外部资金聚集在香港，内地居民还在源源不断迁入香港。人与资金聚集之地，如德国各大城市，再如挪威、瑞典等国，必然导致房价上升。

　　10月27日，香港提高炒楼印花税。按新政计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。而此前内地短炒香港豪宅所有税费相加仅需不到两成。

　　此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。香港房价高处不胜寒：自2009年以来，香港房价大幅上涨了约90%，8月份的房价指数比1999年的指数高出一倍多。今年前8个月，香港楼价已累计上涨16.3%。

　　令人关注的是，香港房屋租金的上涨速度较为缓慢。据统计数据显示，部分地区的租金甚至出现下滑，租金滞涨，房价上涨，说明房地产市场由投资性需求主导。

　　香港有物业税，但房价依然大幅上升，原因有二：排名前列，货币推动通胀。香港与美元挂钩的联系汇率制度，缺乏货币自主权，从美国导入通胀。而从内地迁入香港的居民，携带的资金助推了货币与资产泡沫。第二，卖地与贫富差距扩大、过于热闹的投资市场助推了房地产市场泡沫。

　　目前，除中国外的欧美央行释放货币，货币无法进入实体经济，导致的结果是银行货币沉淀，大公司现金增加。大规模的不受抑制的流动现金，单向流向商业银行，成为资产泡沫的温床。全球货币形势不容乐观。

　　此外，香港贫富差距扩大，土地财政催生权贵利益共同体。

　　据香港特区政府统计处6月18日公布的数据，我国香港贫富悬殊恶化，反映贫富差距的实质基尼系数去年升至0.537，比2006年增加0.004，高于加拿大、英国、新加坡、美国和澳大利亚，创回归以来新高。和收入的家庭组别，每月收入中位数，分别为95000元和2070元，差距扩大至接近45倍。统计处指，人口老化及小型住户数目增加是收入差距扩大的主因。

　　香港特区政府划出大块的土地，每块地皮的面积都大到只有实力的开发商才能够竞标。开发商还向政府预付一笔额外费用，以换取变更土地用途的许可，例如从农业用地变更为商业用地。这样摇身一变，会释放出更多的价值。

　　香港智库思汇政策研究所估计，香港特区政府至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。Hemlock——一名与香港地产大亨关系密切的商业作家的笔名——将从这种关系中获益的房地产卡特尔，比作“获得向农民征税权利的封建领主”，香港的高房租是向所有居住者征收的隐性高赋税。由于香港特区政府与土地之间的利益关系，人们很难相信政府会真正打压房价，抑制势力强大的房地产富豪。

　　香港征收物业税，却面对着货币潮与投资潮，因此，香港特区政府祭出征税杀手锏。这次上调印花税，本意是提高短期客、外来客炒楼成本，印花税与房价挂钩，其实质是资本利得税。

　　相信此举会起到一定作用，外来短期投资客不得不考虑房地产市场的高成本。但是，考虑到土地财政、土地权贵、外来移民、外来货币汹涌，此举不会收到长期效果。香港要解决高房价，方法或者是政府大规模建公屋，或者是改变土地财政、建立独立的货币体制，其他一切政策，都是救火之用的权宜之计。