以价换量致毛利率下滑 房企业绩分化或将加剧

　　由于市场成交回暖，房企业绩在第三季度得到极大改善。目前，开发商所面临的经营压力已经得到释放，第四季度的推盘高峰则有望带动房企业绩继续上行，房企间的差距也将被进一步拉大。不过，由于上半年“以价换量”的影响，房企毛利率面临下滑趋势。

　　业绩分化明显

　　Wind数据显示，截至10月25日，两市共有50家房企披露了三季报。这些公司前三季度共实现营业收入1420.16亿元，同比增长23.69%；实现净利润176.54亿元，同比增长15.68%。楼市销售复苏令房企的经营业绩得到改善。尤其是第三季度，上述50家房企实现净利润58.01亿元，较去年第三季度增长了29.86%。

　　由于置业的信贷环境改善，前期价格回调的效果呈现，今年3月份以后，自住需求开始集中释放，住宅市场景气度有所恢复。特别是7月份以来，主要城市的住宅成交面积出现明显增长。7-9月，北京、上海、深圳、广州等14个主要城市的住宅成交面积同比增长52.5%，其中，7、8、9月同比分别增长了52.1%、64.4%和41.7%。

　　可以看到，大多数房企的业绩在第三季度出现明显好转，特别是一线房企在第三季度更是增长明显。万科A(000002)在第三季度实现净利润13.55亿元，同比增长了123.54%；招商地产(000024)第三季度净利润同比增长94.53%。华侨城A(000069)、荣盛发展(002146)、陆家嘴(600663)等房企第三季度业绩的同比增幅也在30%以上。从已经公布销售计划的八家房企的销售情况来看，前九个月的平均销售计划完成率已经达到81%。中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) 、招商地产甚至已经超额完成年度销售计划。华润、绿城、富力等房企距离年度计划也仅“一步之遥”。

　　在销售顺畅的同时，大型房企还在不断扩充土地储备。万科在第三季度新增23个项目，按权益计算的占地面积约148万平方米，对应权益规划建筑面积约376万平方米。截至9月底，万科规划中的权益建筑面积共3507万平方米，仍然保持在两到三年的开发水平。此外，招商、恒大、华润等一线房企也在土地市场频频出手。特别是10月以来，多家房企再推融资计划，意向融资额超过150亿元，在9月份全国土地市场升温的背景下，大型房企输血拿地的积极性高涨。

　　相比之下，部分中小房企由于结算项目十分有限，前三季度业绩表现不佳。嘉凯城(000918)前三季度的净利润同比下降了235.34%，公司已经许久没有在土地市场上有收获。中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)(000031)前三季度的净利润也下降了70.65%，第三季度更是亏损2447万元。

　　从房企整体情况来看，由于销售回暖，当前房企的经营环境较去年下半年已经有了明显改善，房企的资金压力大幅缓解，对于市场的预期开始提升。因此部分“手有余粮”的房企积极拿地，补充土地资源。从房企储备项目以及资金实力来看，房企间的分化更加明显。

　　毛利率面临下滑

　　按照各大房企的推盘进度，四季度还将迎来一波推盘高峰，这给房企进一步释放业绩打下基础。不过，上半年“以价换量”所带来的影响也将在房企毛利率上有所体现，未来房企毛利率面临下滑。

　　根据不少房企的计划，四季度还将迎来一波结算高峰期。部分房企也将全年的推盘重点放在了四季度。根据万科的安排，公司今年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度，公司预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。

　　尽管四季度房企业绩仍有保证，但是毛利率的下滑趋势也不可忽视。已经公布三季报的50家房企前三季度毛利率为40.59%，较去年同期下降了0.3个百分点，较今年中报期时下降了近1个百分点。万科、华侨城、荣盛发展、首开股份等多家房企的销售毛利率较去年同期出现下滑。

　　作为影响楼市的重要因素，未来政策的变化也令人关注。近期市场上关于湖南湖北房产税试点暂停、部分地方政府出台刺激措施等消息似乎透露出政策发生松动的迹象，不过从官方表态来看，房地产调控仍将持续，这意味着政策在短期内还会继续保持稳定。如果未来楼市调控需要持续执行，还会加大抑制地方因为财税收入减少而出现的放松调控行为。