从房价成交判断购房时机 今年出手是不错选择

　　据世联怡高调研显示，的购房时机出现在2011年下半年尤其是九月份之后，但对于确有需求的消费者来说，今年出手也是不错的选择。

　　济南市从2011年3月1日开始正式执行限购政策，纵观政策执行一年多来的市场表现，基本可以分为三个阶段：

　　排名前列阶段：2011年3月-7月

　　政策影响尚未显现

　　大盘强力支撑市场

　　自2010年末2011年年初全国范围内开始出现关于执行调控政策的相关讯息，因恰逢1、2月份春节假日，正值传统的销售淡季，因此市场并未立刻做出反应。3月1日济南正式执行限购政策，当月成交量同比确有小幅回落，而此时开发企业也在静观市场变化，并未有任何降价或促销动作。但在接下来的4个月中，恒大、中海、绿地、天鸿、鲁能等大型企业项目陆续开盘或加推，这些项目以大品牌、低价格、以及针对刚需的产品强势冲击市场，淡化了市场观望情绪，成交量反而冲至全年峰，与一二线城市的市场相比，表现出较大差异。

　　第二阶段：2011年8月-2011年12月

　　企业降价跑量

　　量价齐跌市场触底

　　本阶段是2011年房地产市场也是开发企业较为困难的一个阶段。首先，刚需在经历了几个月的集中释放后，市场整体进入一个消化及需求再次积累的阶段，而中高端需求仍处于严格限制的情况，成交量在缺乏连续支撑的情况下开始走低；其次，调控政策效果开始显现，尤其是在一二线城市，成交量和成交均价持续下跌，因此消费者对于调控形势下市场发展及价格的心理预期持续走低，市场观望情绪日趋浓厚；第三，开发企业面临较大业绩指标压力，需要抓住“金九银十”进行最后冲刺，因此在8月份市场开始出现特价房、大幅度折扣或者毛坯房出售等各种各样的降价活动。这一阶段的降价跑量策略覆盖面大，持续时间长，其中以鲁能、中海等大型企业为主导，部分中小型企业降价幅度甚至达到20%左右。

　　总体而言，本阶段“以价换量”的市场特征非常明显，成交均价也从“8”字头变成了“7”字头，均价环比降幅在8%左右。因此对消费者而言，这一阶段可以说是的购房时机。

　　第三阶段：2012年1月-2012年5月

　　政策面日趋缓和

　　成交企稳回升

　　而进入2012年以来，虽然调控主基调不变，但是不能否认在部分城市已经出现了各种局部微调。尤其表现在3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。而5月份之后，福建放宽户籍、湖南宣称出台扶持刚需的优惠政策，乃至于对于石家庄的直接挑战限购底线，中央均未作出明确表态，这些尺度越来越大的救市政策如若出现在去年，毫无疑问会被严厉叫停。此外，时隔几年后的降准降息再次被提出来，这对重振信心、调整消费者心理预期无疑是较大利好，因此前期观望及被压抑的需求倒逼入市的现象在3月份后逐渐出现，济南市场3、4、5月份成交量稳步回升。当然，这也有开发企业紧抓窗口期，与“小批量多批次”的营销策略冲击市场有直接关系。

　　但从成交均价来看，自去年2011年年末到今年5月，市场整体成交价格一直稳定在7000-7100元/平米之间，虽有小幅波动但价格并没有出现再次的下调或者回落，不难预测，下半年企业降价的空间和可能已经不大。一方面目前市场上在售或者将要入市的项目，其土地基本都是在2009、2010年楼市高速增长期时购得，土地成本普遍偏高；另一方面相当一部分房企、尤其是全国性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线，而且随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。