苏州
苏州搜狐焦点网 > 苏州新房 > 新闻中心

政策性住房与刚需双重拉动行情

2012-07-05 10:29:06 来源: 搜狐焦点网

  据姑苏晚报报道,上半年苏州房地产住宅市场成交分析

  网络数据显示2012年上半年,苏州共成交住宅类房源58909套,较2011年同期增加39066套,增幅为196.88%,较去年下半年增幅69.84%; 成交总面积为6443430.23平方米,较2011年增加4154286.04平方米,增幅为181.47%,较去年下半年增幅70.47%。

  2012年上半年在政策处于见底态势下,全国各地楼市均出现了较为明显的回升表现,就苏州市场而言,1月份由于受到春节及元旦等小长假的影响,住宅成交处于正常发挥,不过从2月份开始伴随着政策性住房的强势发挥,住宅成交走势开始出现快速攀升,同时伴随着银行优惠利率实施,3月份开始苏州住宅成交突破万套大关,之后的几个月也保持着企稳走高的趋势,同比出现暴涨除了与普通商品住宅大幅走量有关外,政策性住房也延续了去年8月份以来的态势,月均占比达到了五六成左右,对于住宅成交行情支撑力度明显。

  2012年苏州楼市住宅成交走势并没有延续去年以来的发展态势,成交量出现不断攀高,现,均价水平与同期相比出现下滑,市场表现总结为以下几点:排名前列,保障房等安居工程进一步落实,苏州住宅市场深受政策性住房入市影响,对于上半年成交走势的高位运行影响甚大,除了中心城区含有大量的政策性住房之外,工业园区吴中区等新房成交主力区域受到其影响也愈发明显。第二,经过去年楼市调控之后,部分积压严重的项目促销手段多元化,促销力度不断升级,同时今年以来商业银行差别化房贷政策,支持首置群体购房的利率政策对于刺激上半年刚性需求的爆发起到决定性作用,市场出现回暖与货币政策的扩张有密切关系。第三,上半年土地市场低迷发挥,无论是住宅用地还是商服用地供应均表现乏力,一方面各大房企前期备地充足有关,同时一定程度上也是为了规避去年下半年以来土地市场的低迷态势,市场多方依然处于观望态度。在上半年仅有10宗纯住宅用地供应中,保障房溢价水平较高,与普通商品住宅用地的底价成交形成鲜明对比。第四,调价促销项目成交势头迅猛,今年上半年虽然主要需求群体来自刚性需求,不过一些前期定价较高的项目在调价后,签约量持续高位发挥,证明目前市场公众对于价格的敏感性很强,所以价格调整引导销售的去新房销售策略在上半年市场中体现的十分明显。

  上半年苏州每月住宅供求情况

  从上半年供销走势图上可以看出,月度供销比基本上均在1.0以下,新增供应市场消化状况表现良好,不过从市场的去化明显中不难发现,中高端项目的增量依然消化力度有限,而万元以下的刚需房源去库存速度较快,同时二季度开始首改型项目也有提速去化的表现,半年度以来受到银行货币政策利好的影响,刚需带动下的新房市场逐渐回归。按照上半年月均107.39万方的去化速度,在没有新增供应的前提下,消化目前的549万方新房、存货大概需要半年的时间,而非住宅目前的库存大概需要消化61个月,商住目前冷热表现十分突出。1、2月份由于受到春节等节假日的影响,市场供销均处于相对低位发挥,3月份供应量达到了百万方以上,巨大的增量在当月释放程度有限,所以之后的几个月新增供应趋缓,而存量去化速度则不断加快,使得供销比曲线3月份之后出现下滑,而6月份在园区近36.6万方的集中供应下,供销比曲线再度提升十个百分点左右。一方面是普通商品住宅供应的迅速被消化,另一方面一些中高端住宅产品则依然发挥有限,而且就目前的市场形势来看,该业态类型的房源在接下来依然面临较为严峻的去库存压力,特别是一些低密度住宅产品去库存仍需一定的时间。

  上半年苏州每月成交量走势分析

  2011年年初有“国八条”利空消息影响,同时市场中对于限购的预期强烈,所以在新政出台前市场出台了“淡季反常”现象,相城水漾花城 (论坛)首次开盘,园区首开 (论坛)悦澜湾及吴中区招商小石城四期房源同时在1月份推出,对于淡季市场成交状况拉动作用明显,而今年1月份适逢春节小长假,无论是上市量还是成交状况均处于低位,以至月度住宅签约状况不及去年同期发挥,而从2月份开始政策性住房一直高位释放,同时商品住宅中的刚需产品也去化提速,从而使得接下来几个月内的成交量均远远高出同期水平。

  今年中央政府依然强调要坚持房地产调控不动摇,不过差别化的信贷与房贷政策对于刺激首置需求有明显的推动作用,同时地方政府也通过购房补贴入手、契税减免等手段不断微调地方市场,不过结合今年以来国内外大的经济形势不难发现,国内经济疲软,稳增长成为目前政府工作的重点,通过货币政策来调节市场流动性则表现的愈发明显,时隔三年之后首次降息对于后市影响很大。同时结合苏州市场来说,6月份吴中区房企拟推契税补贴,变相降价以求促销的意图明显,在房企积极的营销手段下,对于刺激后市的新房去化有积极的作用。

  通过上半年苏州住宅市场的运行情况可以看出,政策性住房与刚需项目是住宅成交走势的两大主力,不过从二季度开始,一些万元左右的首改型项目及高端住宅产品有放量的趋势,而且刚需产品在经历一季度的高位释放之后,市场需求进行一定的调整期,结合目前市场降准、降息以及地方政府的微调动作来看,预计接下来刚改及首改型客户需求有望迎来释放,住宅成交主力业态或将出现一定的改变。

  2012年下半年楼市预测

  2012年上半年住宅成交走势的攀高对于下半年市场产生一定的利好预期,同时在货币政策出现松动的形势下,下半年市场值得期待:

  排名前列,楼市调控持续,地方市场预调微调扩大化。上半年住宅市场的回暖对于下半年楼市有提振信心作用,不过限购等深度调控政策不变的形势下,市场中积压的非刚需产品亟待释放,针对这种现象,后期不排除房企和地方政府洽谈,出台一些促销补贴举措,以达到强化去库存速度的目的。第二,政策性住房继续释放,安居工程关注度有望进一步提升。政策性住房在今年上半年及去年下半年市场行情中的支撑作用有目共睹,伴随着安居工程进一步完工,预计下半年苏州楼市保障房等政策性住房依然在成交走势中占据重要地位,同时保障房用地以其独特的属性,或将引发更多的房企关注转型,保障房的大量入市,对于缓解城市低收入群体购房压力有重要影响,同时对于完善市场住房结构,促进房价进一步理性回归。

  第三,二级市场高位表现有望提振下半年土地行情。上半年住宅市场的回暖对于整个市场信心恢复有积极作用,不少上半年销售业绩良好的企业资金链紧张的状态得到缓解,下半年拿地热情有望提升,这利于土地市场走出低迷的底价成交模式。

  第四,商住冷热不均程度进一步拉开。就上半年整个市场表现而言,住宅市场与非住宅市场表现出的冷热不均十分突出,在住宅成交势头高企的形势下,非住宅成交表现反而不及去年同期发挥,同时结合目前非住宅的存量及下半年的预估上市量来看,非住宅新房存货有进一步积压的趋势,去库存周期进一步延长。

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

最新楼盘

梅李大梦想城

梅李大梦想城

价格待定

常熟

查看详情
路劲君和居

路劲君和居

57080元/㎡

园区

查看详情
仁恒滨湖湾

仁恒滨湖湾

34299元/㎡

吴中

查看详情
房贷计算