美国成为海外房产投资新宠 业内提醒谨慎出手

　　华尔街日报6月1日曾报道称，一对年轻的中国夫妇斥资3450万美元(约合2.18亿元)，买下比佛利山庄(Beverly Hills)一座面积达3.6万平方英尺(约合3345平方米)的法式豪宅。这套位于比佛利山庄的豪宅有9间卧室、13个卫生间，占地面积达两英亩(约合8094平方米)，可以俯瞰日落大道。

　　近日，美国全国房地产经纪人协会(NAR)发布的一份报告称，截至今年3月份的一年内，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90亿美元，仅次于加拿大。这比2011年的73亿美元交易额高23%，比2010年48亿美元的交易额高88%。

　　事实上，不仅仅是美国，加拿大、澳大利亚、日本、新加坡……到处都有中国人购房的身影。不少业内人士有同感，今年海外购房的客户特别多。

　　购房者：身边的一些朋友出国买房了

　　陈先生在杭州开了一家建筑公司，最近他几乎把杭州有涉外房产业务的公司都跑遍了，很用心地了解海外房产。目前，他把目标锁定了美国和加拿大。

　　陈先生告诉记者，他有海外购房的念头纯属偶然。他的孩子还小，才念小学，他预备让她在国内读完大学后再送她出国留学，所以，海外购房本来并不在近几年的计划之中。但今年开始，他明显感觉海外购房这个话题很热门，在好多次饭局上，都听人说起要去某某国家某某区看看房子，他身边甚至有四五个朋友都在我国香港和新加坡、澳大利亚等地购置了房产，基本都作投资用。

　　“我忽然觉得自己也应该看看海外房产，我那些朋友的眼光还挺毒的，他们觉得好的，应该是有机会的。最近，我自己也在各个中介公司了解了一下，有些项目真的很不错，至少听介绍的回报率，还是挺不错的。现在，我购房大致的方向选在了美国和加拿大，现在美国经济不景气，可以淘到一些便宜的好房子，而且人民币的购买力增强了，去美国买房子比较划算。至于加拿大么，我有朋友前几年移民到了那边，我觉得和朋友一起还挺踏实的。我打算近期抽时间过去看看，实地再了解一下，看看周围的环境，合适的话就买了。”

　　采访中，记者了解到，像陈先生那样的购房者很多——听圈子里的朋友说起海外购房，觉得是个投资机会，就去买了。

　　中介方：10个客户中4个马上下单

　　既然饭桌上都谈到了海外购房，海外购房是否真的很火爆呢？

　　刘先生是杭州一家海外房产投资机构的经理，他告诉记者，因为海外房产的独特性，所以很难统计杭州整个市场(海外购房)是不是增加了，但就他们公司而言，就他自己的感受来说，购房者确实增加了很多。

　　“今年和去年相比，海外购房的人数明显增加了很多。打个比方说，我去年这段时间可能一天接待不到10个客户，但是今年这段时间，每天要接待10个以上客户。去年10个客户中有两个是会下单的，但今年10个客户中，有4个是能够立即下单的。”

　　刘先生告诉记者，特别是6月份以来，他们整个公司的人都异常忙碌，因为高考结束了，很多家长开始安排孩子出国留学的事宜，其中有不少会考虑替孩子在学校附近买套房子，或者考虑以房养学。

　　杭州另外一家因私出入境服务有限公司的海外房产投资部经理张先生告诉记者，他也感觉今年海外购房的客户增加了。5月他带了10个客户组团去加拿大看房子，有4个客户当场就购买了，还有两个客户回国考虑后也下单了。7月份，他又要带第二批客户去加拿大看房子。

　　张先生透露，还有一些纯投资的客户，在海外购置了不仅一处房产，有人跟着他跑了好多地方，在新加坡、澳大利亚、加拿大等地都买了房。

　　采访中，记者还了解到，国内甚至还有一些房产商因为海外房产市场的火爆，而进军海外楼市。在国外拿地造房子，回国销售。据一家房产公司的内部人士透露，他们公司的老总就在澳大利亚投资了房地产，拿了地，造了房子，不过没有回国销售，就在当地销售，效果还不错。

　　美国成为海外房产投资新宠

　　采访中，记者了解到，前几年，澳大利亚是比较热门的购房地，去年，欧洲国家很受投资者欢迎，但今年，美国成为投资者新宠。

　　英国金融时报引述住宅房地产经纪公司Corcoran Group执行官帕梅拉·莱曼(Pamela Liebman)的话称，自年初以来，该集团目睹了中国内地富人“大规模”涌入，购买纽约的高端房产。她说：“这真是不同寻常。5年前，我们从来不谈中国买家。一年半前我们才注意到他们，但过去一年他们已经变得非常普遍了。”

　　据胡润富翁排行榜，目前中国大陆有96万个千万富翁。在这些人中，有很多人正在考虑移民，国家就是美国。据美国政府数据，去年在美国投资移民项目的3805个申请者中，有78%来自中国。这个数据比四年前增加了35%。而根据美国相关规定，只要投资50万美元或者100万美元，外国投资者就可获得“绿卡”。购买房产就是一个很好的投资方式。

　　刘先生表示，虽然澳大利亚、欧洲依然很热，但美国交易量上升得很快。“就这个月，我就接待了不下10位客户咨询美国房产的。”

　　张先生也告诉记者，他们7月组团去加拿大的客户也打算再绕去美国看一下房地产市场。

　　为什么美国房产会受投资者追捧呢？刘先生分析，主要还是划算。

　　“人民币的购买力越来越强，很多人都把眼光瞄准美国。和2006年相比，美国独栋别墅价格已经下降近1/3，这使得美国房产很受投资者欢迎，能用很便宜的价格买到很划算的房子。而且，现在美国对中国富裕人士移民政策有所放宽。从申请美国移民门槛来看，已由原来的100万美元以上降低为50万美元。从申请的难易程度来看，美国投资移民仅仅要求个人资产来源是‘合法所得’，并不强求资产必须是经商所得。门槛降低了，加上价格也便宜了，自然能吸引到很多投资者的目光。”

　　据温德姆公司中国地区总裁史蒂夫·劳森表示，大体而言，中国人在美国买房出于两个目的：40%的买家是出于投资目的，60%买家则是希望能买到一个合适地段的房子，以方便他们的孩子去好的公立学校。

　　提醒

　　就算价格便宜

　　也要慎重出手

　　虽然海外购房火热，但业内人士仍然提醒投资者，海外购房需要谨慎对待。作为投资项目，尤其又属于涉外项目，必须对当地的法律、税收制度、保险制度和贷款等要素有所了解，而不是感觉“价格便宜”就马上出手。

　　业内人士表示，不管是用于投资还是自住，在海外置业必须注意一些问题，由于各个国家和地区的法规政策各不相同，因此针对不同的国家和地区，置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。最重要的是要了解所关注地区的经济发展情况，以及当地各种政策，包括税费、贷款、移民等等，同时还要对东西方文化差异有充分的理解。当然，如何选择具有升值潜力的物业，以及如何管理自己的物业等，都是购房者需要仔细考虑并详细了解的内容。

　　在掌握了大的背景状况后，还应注意几点细节。

　　首先，购买海外物业时千万不要急于作出决定，一定要花时间亲自去了解市场和考察物业，根据实际情况作出选择；

　　第二，找到满意的物业后，不要轻信卖方的宣传与广告，条件允许的话，在当地专业机构雇用一个房屋调查员，详细考察楼盘及房屋的各项参数，并记录下来，与卖方逐一进行核对；

　　第三，在签名前应请律师审查，以确保自己的法律权利受到保障；

　　最后一点，也是置业者很容易忽视的一点，所谓买房容易养房难，对于投资海外的买家来说，远隔重洋，他们根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此，如何很好地养房倒成了一个比较现实的问题。在客户购房之前，一定要与代理机构进行沟通咨询，尽量选择那些能为客户提供代养代租的项目，若签订购房合同后，其余的事情便全部交给投资者自行解决，这将在无形中给置业者带来管理上的不便。