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降息等因素刺激楼市 不少市民开始出手

2012-06-21 15:05:00 来源: 南方日报

  6月8日降息之后,北京、深圳等城市出现抢购房产现象,杭州甚至出现连夜排队买房的情况。在东莞,部分市民放弃观望出手认购、签约,一手住宅网签量维持160套/天以上,但市场并未出现恐慌性购房现象。

  少数开发商试探性提价,但大多开发商未提价。开发商的主流做法是趁着利好多“跑量”,而不是追求高溢价,以求在不太明朗的后市中占据有利地位。

  6月东莞楼市淡季不淡

  6月是传统的楼市淡季,但是受到降息、供应放量等因素影响,今年楼市淡季不再淡。

  上周,宏远江南排名前列城销售了2000万元,6月18日也卖了800万元的货量,业绩飘红。宏远地产是一个代表。据记者统计市房管局公众信息网数据,6月的前18天,全市一手住宅网签成交3171套,日均成交167套,这延续了红5月的旺销态势。在东莞,一手住宅的正常日均成交量为120套,5月份日均成交量为169套。

  据东莞中原地产研究中心监测,上周,一手住宅网签成交1123套,日均160套,高位运行,成交面积高达12万平方米,环比上升4%,同比上升40%。

  这是相对滞后的网签数据,至于当下的市场状况,据记者向开发商、代理商、橱柜经销商、购房者等多方了解,最近10来天,楼盘的访客量、认购量均明显上升,但是购房者并不疯狂,并未出现恐慌性购房现象,有不少客户还在观望,等待房价进一步下探。

  少数开发商试探性提价

  据东莞中原地产研究中心监测,上周,一手住宅网签均价为7984元/平方米,环比上升2%,同比上升3%,略有上升,基本保持平稳。

  上周,以6000-8000元/平方米价位成交的房子占比超过四成。6000元/平方米以下的一手住宅成交302套,占比26.9%;6000—8000元/平方米的成交466套,占比41.5%;8000—10000元/平方米的成交256套,占比22.8%;超过10000元/平方米的成交99套,占比8.8%。

  网签价具有一定的滞后性,至于市场当下价格,东莞中原策略研究中心总监车德锐说,有的楼盘涨价了,以前卖7000多元/平方米,现在每平方米价格涨了六七百元。

  据记者了解,确实有少数开发商把原先的优惠折扣收回了,坐地起价,但是大部分开发商还是维持原有的价格策略,理性定价,不敢贸然提价,就算提价也只是试探性行为,不过进一步降价促销的开发商也变得十分罕见了。

  多数开发商趁势“跑量”

  富通地产东莞公司常务副总经理姜沣桐说,后市还不太明朗,还有人在观望。开发商还是想多走量。

  东莞某楼盘相关负责人表示,现在,开发商对后市持谨慎乐观态度,现在的主要目标还是“跑量”,趁着政策微调的利好争取多出货,而不是追求高溢价。

  合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说,上周的楼盘动态以旧盘加推新品及新品上市前的市场预热活动为主,开发商暗中加快推盘速度。

  据东莞中原地产研究中心监测,上周,全市共有5个项目开盘或加推。其中,绿茵温莎堡的洋房在周六开盘,推出240多套83—350平方米户型。虎门国际公馆二期银湖别墅也在周六开盘,推出近60套独栋和双拼别墅。此外,还有紫檀山、新里城、恒大雅苑等项目加推产品。

  而从在市房管局备案入市的数量来看(新备案项目往往分步销售),也处于高位水平。据瑞峰置业市场研究部监测,上周,有7个项目的产品备案入市,其中,住宅1114套,环比增加53%,面积合计10.78万平方米,环比增加3%。中小户型的刚需产品仍然是供应主力,110平方米以下单位共902套,约占八成。5月以来,住宅新增供应量增加,最近7周中有6周新增供应量超过10万平方米,多个项目扎堆供应。

  二手房销量升价稳

  楼市回暖也传到了二手房市场。据合富置业、金信联行等两大房产中介日前发布的5月二手房市场报告,受政策微调影响,不少客户从一手房市场回流到二手房,5月全市二手房交投活跃,成交3104套,环比大幅增加64%,不过价格没有水涨船高,基本保持稳定。

  据合富置业监测,5月全市二手房成交3104套,环比增加64%,同比减少7%,总体交投量大致恢复到去年的较好水平,交投活跃。去年,二手房的月均成交量为2918套。

  64%的增幅,一方面与市场本身回暖有关系,另一方面也与东莞存量房交易计税价格评估系统的上线有关系。该系统3月31日正式上线,不少买家担心税费增加,纷纷在3月提前入市,造成4月的中端盘源一度供不应求,使得5月份环比的基数较低,助力5月二手房的成交增幅高企。

  分区域看,城区二手房市表现相对较好,量价齐升。金信联行5月市中心区二手房成交量已扫4月的阴霾,环比翻了近一番。同时,据合富置业监测数据,大岭山镇、长安镇、塘厦镇、黄江镇等靠近深圳的镇区二手楼市表现理想。不过,常平、虎门等部分镇区则受新盘低开影响,二手楼市表现一般。

  80%的置业客户为“新莞人”。与以往老客户入市积极,新客户观望情绪浓厚的情形不同,5月入市的首置买家既有看楼时间在3个月左右的旧客户,也不乏入场不久的新买家。首置买家的积极入市,较大程度上支撑整体二手交投的大幅回升。

  5月,东莞改善型需求和长线投资客的比例较上月有所回落。长线投资需求下降,主要与价格低于市价的“笋盘”消化过快以及经济不稳定因素增多有关。

  而契合改善需求的优质物业价格与一手新盘价格相差不远,则阻碍了改善型买家的入市。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据,5月,市区洋房价格集中在8000—10000元/平方米,镇区洋房价格集中在5000—8000元/平方米。据合富置业提供的数据,东莞市区较优质物业的二手价格大多在7000—10000元/平方米之间,镇区集中在5000—7000元/平方米之间。

  另外,仍有两成左右的买家继续观望,这些买家主要是投资型客户、新入场客户以及受镇区个别新盘低开影响的买家。

  合富置业市场分析师龙斌称,有两方面的原因促使首置买家的入市较以往积极。

  首先,房地产调控以及信贷政策适度微调,使得买家对后市的心理预期逐渐趋好,部分此前有所观望的刚需买家,活跃度明显增加。

  其次,此前期望一手房降价促销的客户,由二手房市场转战一手房市场,后来没有挑到合适房产之后,又回流到二手房市场。这一点在东城尤其明显。5月,东城一手房新货不多,且大部分集中在较偏远的地段,以大面积、高总价的改善型产品居多。受此影响,不少置业的买家回流到二手楼市,二手房交投大幅增加。5月,东城二手住宅成交创历史新高,达870套,环比大幅增加。

  回流客户资金实力相对较强。5月,全市二手住宅的成交套均面积为93.6平方米,较以往的89平方米左右有所上升。而90平方米以下的成交比例明显减少,90—120平方米的成交比重则大幅增加。

  受市场趋暖影响,5月的二手房价格比较稳定。业主心态总体较平稳,议价空间较小,个别优质物业甚至小幅上调价格。小部分物业议价空间稍大,主要以急售的业主、物业升值潜力不大的物业以及总价较高的单位,议价空间在5%左右。

  5月的合富标准二手住宅价格指数(东莞)为626点,环比、同比基本持平,较基期2008年1月上涨17%。

  不过,城区二手房的价格却明显上升。据金信联行的提供的成交数据,5月,二手房成交均价破纪录地升至7305元/平方米,是有史以来的峰,与4月的6937元/平方米价格相比,提高了368元/平方米,上升了5.3%;对比去年同期的6798元/平方米,升幅为7.5%。5月,城区7000元/平方米以上的单位增多,占据成交总量的六成,环比增13%,拉升了整体成交均价。

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