投资楼市前景不明 民间资本转向对开发商放贷

　　多元化的融资成本比较高，年息大多数都超过三成，开发商的资金成本压力正在增大，加之今年各种建筑成本增加，建安成本又涨，但楼市在严控之下持续低迷，房价滞涨。那么，开发商还能扛多久，楼市还要胶着多久？

　　不当房东当债主

　　投资楼市，前景不明，倒不如借给开发商，至少还有抵押房产

　　“年息18%，钱贷给开发商”，福州一家与房地产业务有往来的企业，这几年来一直在内部集资，把资金注入开发企业，而这只是民间融资的一个缩影。 在更靠近市民的资金，很多人放贷根本就不知道资金流向，只知道月息是一分还是一分五，其中一部分直接流入楼市，而有的转了多手流入楼市，其成本经过中间环节而被提高。

　　“基金给开发商是33.6%的年息，但是扣除各种税费等费用，到出资人手上的利润，年息是20%左右”，一位参与基金融资的出资人杨女士告诉记者，家里人原来打算把钱投入楼市，目前楼市滞涨，投资房地产不合算，不如把钱直接投给开发商，收益更可观，如果开发商不行了，买房贬值也是亏，而借贷投资出现状况，还有开发商抵押房产在。

　　采访中，记者注意到，目前很多投资者被“限购”挤在了楼市门外，正在四处寻找资金的投资渠道；而不少投资者是由于楼市滞涨，转投其他行业；而一些资金还在等待房价调整，择机入市。　　

　　年息基本超两成

　　很多都在三成以上，“灰色融资”非常发达

　　“月息2.8%，年息大概在33.6%”，日前，记者从福州一家典当行企业了解到，他们正在成立一个基金，定向给一个房地产企业的二期项目。据了解，该基金做了多重保险措施，不仅有开发商的房子作为预登记抵押，还有开发企业的股权抵押，此外还有第三方提供的担保，“很安全”。

　　“开发商已经进入了多元化融资的时代”，业内资深人士林先生告诉记者，开发商早已不把银行作为的融资渠道，民间借贷、担保、信托产品等融资渠道更为灵活。

　　“按照法律规定，个人和企业资金是无法直接给开发商的，可办理‘委托贷款’，定向借贷给开发商，银行收取一定的中间费用，开发商向银行提供抵押”，林先生告诉记者，无论是民间借贷、担保公司，还是其他的融资渠道，融资成本相对较高，基本年息超过两成，很多都要在三成以上。

　　“民间有大量的闲置资金，他们也在四处寻觅投资渠道，这些资金急需一些方式和企业对接。”据了解，由于现在的金融制度，目前很多融资还是在用打擦边球的方式。而在此前的一次演讲上，中国社科院副院长李阳坦言，1—4月份，中国在“灰色地带”融资非常发达，今年1—4月就接近5万亿规模，60%替代信贷，规模已超过了银行。

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       不靠银行靠其他

　　这也是调控一年多，诸多开发商还能扛住的原因

　　“已经通过了审批，但是钱款却无法及时到账，贷了一个多亿元，只给了一部分，还有较大资金缺口”，一位房地产业界人士告诉记者，存款准备金率不断上调，银行的资金卡得比较严，目前大的开发商能得到一定的资金补给，但是银行的钱款远远无法满足楼市的巨大需求，这是开发商被迫选择其他渠道的主要原因。

　　“福州一些开发商已经形成了稳定的其他融资渠道”，林先生告诉记者，经过了几轮调控，开发商对于资金链的安全把控要求更高，他们会寻找适合企业的融资渠道，这也是调控一年多来，很多开发商还能“坐得住”的主要原因。

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　　成本高企房价滞涨 开发商还能扛多久？

　　今年来，建筑材料都在涨价，建安成本大涨，开发商虽有多元融资渠道，但资金成本大涨，资金链仍然面临较大压力。另一方面，今年福州的楼市签约量总体低迷，房价基本滞涨，那么，为什么开发商要“硬撑”价格呢？

　　“降价是开发商最后一步，万不得已而为之。降价的后遗症比较大”，林先生告诉记者，老盘降价，老业主肯定有意见，而降价对其品牌等各方面也有负面影响，而且降价市场是否一定会买账等等都是问题。因此，开发商轻易不会走降价这步棋。

　　“时间问题，开发商也会进行成本评估，到了撑不住的时候，就得以价换量”，省内房产专家王阿忠认为，银行贷款收紧，对开发商的影响不仅体现在开发贷上，消费贷收紧和贷款利率提高，抑制了楼市消费，终端市场被压制，对开发商也很致命。只要调控不放松，需求抑制不松绑，开发商调整价格只是时间问题。

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　　中国企业为何热衷放“高利贷”？

　　如今，相比于对公司业务进行投资，手上有闲钱的中国企业更热衷于放“高利贷”。中国政府长期以来一直通过收紧银行贷款来解决通胀问题，这或许已导致房地产、制造业等一系列行业的业务增长势头放缓，但却为那些现金充裕的国有企业发放委托贷款创造了条件，因为成千上万的小型企业正为了求生寻求高利率的民间贷款。

　　新华社近日援引中国全国人大常委辜胜阻的话报道称，目前中小企业只有10%能够从正规银行体系得到贷款，约90%要靠体制外的融资。辜胜阻称，某些地区民间借贷的年利率高达120%。

　　中央财经大学金融学院银行业研究中心主任郭田勇表示，他对今年以来委托贷款出现大幅增加并不感到奇怪，因为官方正规的融资渠道被调控了，企业要是想要钱，就会想其他的办法，社会上一定会出现大量其他的融资方式，比如委托贷款、民间借贷。

　　郭田勇指出，委托贷款有其存在的必然性，但是另一方面，它在一定程度上对冲了中国控制总需求和抑制通货膨胀措施的效果。