多寡头垄断的房产中介市场

　　人生最痛苦的事就是做最讨厌的事。工作以来，最讨厌的事莫过于搬家，每次搬家，平日珍视至极的书成为最累赘的东西。屈指算来，来上海已经三年有余，竟然换过了四处居所，搬家实在是个无奈之举。

　　四处居所，一处仍在住，最短的一处住了1个半月，最长的一处住了2年略多。有时是主动搬离，有时是被迫搬离。每次搬家，房租都在节节升高。粗略算来，3年时间，我在房租支出上花了约5万元了。

　　2007年底，刚来上海的我落脚于一好友处——上海中环老公房型的一室户，月租1600元。当时这种2000元月租以下的一室户在上海市区随处可见，但现在几乎绝迹，即便是有，室内状况也是惨不忍睹。三年前的相同价格现在只能去郊区找了。

　　一些地产行业人士和房东说，去年以来，上海房租涨得多是因为前几年房租涨得很少，这是无稽之谈，因为他们衡量的标的是房价涨幅。2008年底，当时的房东和我说要加房租，这个时候他却忘了2008年房价的下跌。

　　物价在上涨，房租上涨亦无可厚非，但如果采用房价涨幅来作为上涨的标的就很难说得通了，用房地产调控新政来涨房租就更没有道理了，但可悲的是，这些逻辑一直很有市场，个中利益的力量可见一斑。本周，就有媒体称调控新政导致很多房东酝酿再次涨价10%，真的不是一般的无厘头。2010年5~6月，我就写过《被误读的房价下跌与租金上涨》、《催热租赁并非新政而是中介》来驳斥上述逻辑。

　　我们通常会用租金回报率来说明房价之高，于是有专家得出结论——这是房租太低的缘故。那么对应于房价收入比，是不是用房租收入比这个指标就应该得出收入太低的结论呢？

　　经济统计上，常用恩格尔系数(家庭食品支出占整体消费支出比)来描述一国的贫富程度。2008年，我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%，属于小康状态。尚在租房的朋友不妨盘算一下，房租上的支出肯定会远远超过食物消费的支出。

　　一般来说，租金不应该超过收入的30%(其实这个比例已经比较高了，折算成租金消费比，正常会超过60%)，否则生活难免捉襟见肘。但是根据北京、上海等地的人均收入来计算，租金占收入比肯定远超过30%。

　　至于说房屋限购和房产税促使房东涨价是个无厘头的逻辑，原因在于历次楼市政策基本没有影响到租赁市场，本次有所影响，但应该是负面的，房租应该有所下调而非上涨。

　　因为单纯从供给来说，2010年5月17日上海挂牌住宅出租量为1.63万套，2011年2月16日挂牌住宅出租量为2.55万套，9个月增加9200套，房租还有理由涨吗？记住，这仅仅是挂牌量。另外，上海的房产税压根影响不了出租方，不用转嫁税费。

　　以上的理性分析和逻辑说明，房租应该是下跌的。但事实是房租仍存在上涨的冲动。这是为什么呢？

　　尽管有日益增加的挂牌出租量，但房产租赁市场并不改房东、中介主导的格局，房产中介市场是一个信息不对称、多寡头垄断竞争的市场。背后的逻辑是房东租金化的利益诉求与中介的佣金化的利益诉求是一致的。其中房产中介的力量最为强大，因为无论是房东还是租客不会每天都在折腾房子。

　　常租房子的读者会知道，同一套房子在不同的中介处报价一般是不同的，即便是网络报价。由于每套出租房的面积、装修、房东不尽一致，特别是出租房信息公布的不透明，所以虽然小区周边房产中介一家挨着一家，但这些中介之间并非充分竞争的状态。

　　租房者总是处于劣势的，的方法就是“集中优势兵力各个歼灭”。2008年初，我和好友锁定区域后，花了两个下午跑了20多个中介看了20多套房，以至于那个区域的几家中介见到我们后不等我们开口就知道我们的条件了。

　　作为被动的租房者，租房时要充分将你的谈判学、经济学、心理学、侦察学等知识运用起来——率先报价、引导多方竞争、寻找缺陷、适时戳破对方谎言、晓之以理、动之以情，认真审核。