任志强：大家都有钱 房子还是太便宜

　　有“任大炮”之称的华远[简介 动态]集团总裁任志强近日在上海开腔。在其新书上海读者见面会上,任志强保持其一贯的风格,通过对中外购房者结构的分析,得出与众不同的结论:大家都有钱,房子太便宜。

　　房价将稳中有降

　　《任你评说》是任志强近年来房地产评论的文章结集,目前也已在国内的各大书店上架。上海读者见面会由复旦大学EMBA、蓝狮子读书会、中信 (论坛 新闻 视频)出版社、东方早报、上海市各地在沪企业(协会)联合会共同举办。

　　在见面会上,对于新政之下,房价到底是涨还是跌的问题,任志强给出了自己的判断:“稳中有降。很多人认为会下降50%,我们认为不可能会出现。”

　　供需矛盾的尖锐性将得到缓解,是任志强判断的理由之一。他发现,从2009年9月份开始,房地产投资开始高速增长,开工面积逐步增加。“从去年的29亿平方米达到了现在的35.9亿平方米,到今年年底估计将接近40亿平方米。新开工面积超过12.8亿。” 任志强指出:“新政措施的出台还导致了需求略有下降。”其中一个原因是,一部分人期待保障性住房,放缓了自己的需求。今年将会有580万套保障房、120万套农危房,这些人具备了等待条件,不积极进入市场。

　　第二个原因是,首付款比例提高、贷款的条件发生变化等,使得购房者需要攒更长一段时间钱才能凑足首付款。利率提高到一定程度后消费能力受到抑制。“在多因素情况下,短期之内政策不是很明朗或者不够明确时,现有政策对于一部分的需求起到抑制作用。”

　　“房价应该是稳中有降,但不会出现暴跌。”任志强同时强调,“一些开发商的现金流都不会出现问题,不要指望房价因为这个而暴跌,小的波动会有的。”

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　　他指出,从长期来看,楼市的供求矛盾得不到真正缓解,以后,将有更多需求爆发出来。在预期过程当中,它还会逐步显现。10月份多个城市新房成交下降,但二手房交易很多城市仍在上升。

　　任志强建议:“房价每平方米下跌2000元就可以出手了。南京现在均价是1.5万元/平方米,那就是跌到1.3万元/平方米;上海均价是2万元/平方米,那就是跌到1.8万元/平方米。”

任志强

　　“房子太便宜”

　　对于蜗居、房奴等热点的问题,任志强语出惊人:“(中国 (论坛 新闻 视频)的)房子号称是最贵的,收入水平和国际没法比,都是的。但是中国人买房的年龄比国外更低,也不知道国内的房子是贵了还是便宜。”

　　据央行的调查,英国人在39岁排名前列次购房,日本人是35岁,美国人是31岁,而中国人则是27岁。国内22个城市中,贷款首付比例均值为37.07%;而这些国家首付款比例均值在5%~10%之间。

　　从不同区域中借款人年龄分布来看,20-40岁之间贷款比例是的,东部、中部和西部同样如此。大头都让中间的这段人拿走了,其中一部分是刚性的结婚需求和家庭分裂的需求。另外一部分人是改善性需求。这两块比例。

　　“从按揭贷款的比例来看,2009年因为刺激政策导致所有人都可以贷款,提高到了37.4%。如果不是这个的话,这两者基本上相等。”任志强感叹,“这说明了什么,中国人手中的现金太多了,房子不值钱了。”

　　通过统计的数据任志强还发现,在购房首付款来源中,自己家庭积累的所占比例,20-30岁中是一半以上,全部样本[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]当中的比例是66.84%,接近于70%。“这意味着这个比例很高,很多人说三代人到四代人买房,接受父母无偿捐助的年轻人只有20%,剩下人群全部样本只有10%,从亲朋好友借的只有1%多。”任志强表示。

　　由此任志强感叹:“搞不清楚是收入统计的不合理,还是大家把钱藏起来了,反正是有钱。从结构来看,并不像社会上很多人说的我们买不起房子,我们一定要做房奴,其实是大家都有钱,房子价格太便宜了。”

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　　调控如同水中摁皮球

　　演讲一开始,任志强就对管理层出台调控政策、遏制房价的做法再次“放炮”。

　　任志强认为,当人们的住房问题没有得到解决的时候,就像一个皮球,没有把它的气放掉,哪怕使劲往水里摁,摁得手都酸了,只要你一放手,皮球还是会弹起来。而对房子的需求,就是那股气,只有老百姓有房子了,气才能真正被释放。

　　任志强认为,房子是给人住的,不分穷富,但商品房是按消费能力享用的。他表示,中国人的“怪”习惯是一辈子买一套房子,一买就买大套。而在美国,一个人一生要买7次房。先租房,然后买个小房子,结婚后换个大一点的房子,生孩子后再换更大大。生第二个孩子后又换。等孩子长大了离开家又换成小房子,老了以后换更小的房子,以免征收遗产税,这其中还不包括因工作调动而换房子。

　　对于低收入群体而言,任志强认为,应该是将“保障买不起房”变成“保障租不起房”,从“居者有其屋”变成“居者有其所”。“屋是产权、财富概念,所是居住场所概念。”他认为,穷人应该通过公租房、廉租房等保障性住房来解决住所问题,等有了钱了再来买商品房。

　　任志强指出,合理的住房体系是,60%~70%是市场化房,20%~30%是租赁房(非政府公租房),5%~10%为廉租保障房。

　　此外,针对近期令人关注的房产税话题,任志强的观点是,房产税不太可能会推出。在他眼里,房产税是悬在空中的一把刀。

　　“除了个别国家,全世界很少有对房产进行征税的发展中国家。从申报的三个城市看,深圳是房产基础资料最全的城市,房子情况好摸清。上海做了房屋普查,但很多政策还没有决定下来。而重庆想收的是特别消费税,对别墅或者大房子收税。”任志强指出。