房市产权市场牛市隐现 房企并购潮未来将发生

　　分散的市场结构、濒临死亡的中小型公司、实力雄厚但份额非常低的行业巨头，这三个因素碰到一起，你觉得会发生什么样的化学反应？对于房地产市场来说，以上三个条件全部具备，未来并购的想象空间非常大。 　　"等到行业冷到不能再冷的时候，那些大公司就以极低的价格去并购行将倒闭的小公司，他们买了现房或者在建项目之后加一点价快速甩卖，其中的利润会很丰厚。"一位在市场浸淫十数年的私募基金经理做出了这样的判断。 　　风声骤转 　　中国房地产行业目前企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，客观上要求企业之间进行并购重组实现优胜劣汰。房地产企业的平均规模很小，自有资金比例过低，行业集中度很分散。 　　前几年，地产行业的并购主要表现在一些实力雄厚的开发商为了拿地或是扩张，突破了以往单独操作项目的传统，而是采用强强联合或是参股、收购的方式，来促进自身发展。换句话说，这是"有钱大家赚"。典型的案例是万科通过吞并南都而强势进入浙江市场。 　　行业龙头万科今年中期的市场占有率也仅达到2.7%。而在美国，的房地产开发商市场占有率为4.5%，美国前十强的市场占有率为27%。 　　不过，寒风肆虐的2008年，房地产行业的并购出现了新的风向。 　　一方面，手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；信贷政策的收紧也使中小企业因资金紧张而选择退出或将现有项目转让套现。 　　另一方面，资金实力雄厚的大房地产企业为了谋求自身的健康发展会不失时机地收购兼并那些中小企业以及优质地产项目，从而实现自身规模的不断扩张。而且，在地产"熊市"的时期，并购的成本远较"牛市"来的低廉。 　　换句话说，房地产行业的并购将不再是共赢格局，而是"马太效应"。 　　产权市场牛市隐现 　　我们可以从产权交易市场管窥一二。今年以来，在股市楼市热情已冷却的当前，房地产产权市场却出现了"牛市"的味道。 　　据不完全统计，今年9月以来通过京、津、沪、渝四大产权交易所公开挂牌转让的房地产项目达60余个。据上海联交所信息，今年至今通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85%。 　　"房地产行业是否会出现并购大潮，一是看是否出现典型的并购案例，二是看是否会出现中小房地产企业的大规模倒闭。"国信证券的研究员区瑞明表示。 　　前者意味着地产龙头已经从此轮的房产市场严重萎缩中缓了口气。而后者是大公司以超级低廉的成本进行并购的市场基础。这实际上要看房地产行业经营环境的深刻变化。 　　国际知名专业房地产顾问公司威格斯的亚太区资深经理人KENNY表示，香港在20世纪60年代有数千家房地产开发商，至今只剩下数十家，成为一个寡头垄断的市场局面。相信内地规模较小、能力较弱的开发商会陆续被市场淘汰，但内地中小型房企都拥有一定的土地储备，只欠缺开发资金，所以它们会成为大型房企或外资的收购对象，一轮房企的并购潮在未来很有可能发生。 　　龙头公司主导 　　如果行业并购暗潮涌起，那么谁会是背后的推手？答案无疑是龙头公司。 　　目前已经有了一些端倪，12月23日晚，金融街(000402.SZ)发布公告称，该公司以347.4869万元，参与了金昊公司持有的德胜公司1%股权的挂牌出让，目前已签署转让协议。股权转让后，加上之前收购的99%股权，金融街将持有德胜公司100%股权，此举共花3.47亿元。北京德胜投资公司的开发项目主要位于德胜门附近，金融街主要为获其旗下地产项目。 　　综合业界的观点，我们大致可以得出这样的结论：那些手握重金、自身经营良好、股东支持力度强、并购之后可以凭借品牌优势快速销售的公司，将成为可能存在的并购大潮之中的狂欢者。 　　这已经是金融街自9月以来的第三次收购，其在12月中收购了美晟国际广场、9月底收购复兴门项目、10月底拿石景山衙门口地块，共支出46亿多元。 　　资金实力是支持其大举并购的基础，金融街三季度末持有现金89.2亿元，占总资产的33.3%；有息负债76.3亿元，带息负债率20%，现金流状况远远优于行业平均水平。 　　"像万科、保利这样的龙头大企业、大公司，经过长时间的积累，最有实力和最有动力进行并购，并购也符合公司长期的发展战略。"区瑞明告诉记者。 　　国家政策也是推动地产行业整合的动力之一，具有政府背景的公司在行业整合中具有优势。早在2004年，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，中房集团、保利集团等14家房企相继被国资委圈定为"房地产开发为主业"的央企，具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。 　　"2009年国资委将加快对央企的重组，公司面临重组国资委下属其他央企房地产资产的巨大机会。"银河证券分析师丁文表示。