楼市没有赢利点 二三线城市价格销量压力更大

　　基强联行在今年4月的一份报告中披露，自2007年年初以来，各大开发商在二三线城市土地储备总投资金额约1200亿元，涉及土地总面积超过2000万平方米。其中，国内大开发商占到了60%，如金地、万科、碧桂园等，而香港和国外的开发商也分别占到了30%和10%。 芜湖电视台源于地产的广告费用较去年同期下降了20%--这个被开发商看好的二三线标本城市，市中心房价已下跌近4%，土地出让量从2007年的近5900多亩骤减至2008年的169亩，碧桂园也参与了退地。 　　事实上，随着一线城市开发空间不断的缩小，二三线城市曾一直为开发商所看好。 　　基强联行在今年4月的一份报告中披露，自2007年年初以来，各大开发商在二三线城市土地储备总投资金额约1200亿元，涉及土地总面积超过2000万平方米。其中，国内大开发商占到了60%，如金地、万科、碧桂园等，而香港和国外的开发商也分别占到了30%和10%。 　　近日,在浙江杭州的"投资中国 投资未来"房地产金融峰会上，业内人士更是达成共识："二三线城市将是中国房地产未来的赢利点"。然而，当下的现实并不乐观，芜湖地产的不景气并不是个例，天津、无锡、南京、长春和长沙等地都出现类似情况。 　　对此，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，二三线城市仍将是未来的主战场，开发空间很大，并且政府会采取以消费为主导、严格限制投资的措施；但同时，他们不会延续一线城市的老路，由于国家政策环境和金融市场环境的改变，那条路已经死掉了。 　　不过，困境不能忽视。未来几年，二三线城市房地产能否成为新的赢利点，他们会采取什么样的路径等都是值得关注的问题。为此，《财富时报》记者专访了知名财经评论员叶檀及中金公司行业分析师白宏炜。 　　叶檀：基本格局没有变 　　CFT：有人说二三线城市是房地产新的赢利点，您怎么看？ 　　叶檀：这是市场的选择，要看资金的流向，是不是有很多大资金，尤其是制造业的资金撤到了二三线城市，还要看当地的投资环境，要有投资的基础，不然不能说是赢利点。 　　而且从现在来看，基本的格局还没有变。全国的富人买北京、上海等大城市的房子，各省会的富人买省会的大房子，一级一级下来。因为中国是有大中小的积聚效应的，大城市还是聚集了最多的财富，中等城市则积聚了当地的富人。所以要说赢利点在二三线城市的话，目前还看不到。 　　对于房地产开发商来说，二三线城市是他们布局的一个重心，但是现在再去可能也有点晚了。房地产有一个急速拉升的过程，可能2800元/平方米的时候进入就可以，如果没有及时进入，短时间内就可能涨到6000元/平方米，那时再想投资就不可行了。 　　对于投资者来说，现在有的二三线城市房价也涨到七八千了，差价空间很小。我并不认为二三线城市目前有赚取差价的机会。 　　CFT：一旦二三线城市房地产发展起来，会不会延续一线城市房地产的发展轨迹？ 　　叶檀：不会走这样的路。不同的地区是不一样的。 　　投资者会根据资金流入量和投资收益比进行分析。像重庆，这两年房价涨得比较高了，必须在短期内赚取差价。也就意味着时间压缩以后，时间成本也相应提高了。有的二三线城市投资额很大，比如说投资500亿元，因为现在的开发模式是整体投资，分几期工程，所以动用的资金很多，要赚取利润的话，必须要建高档房、高价出售才能尽快回笼资金。不然就成雷锋了。 　　CFT：世界的城市化进程的一个模式，首先是积聚，然后辐射，先大城市，然后是中等城市。中国也在城市化进程中，那么房地产会不会遵循这样的发展模式？ 　　叶檀：这是一个纯市场化的观点，如果假设在中国影响房地产的其他因素都不存在，那么可以遵循这样的规律。 　　但是，事实上，在中国房地产市场占据主导地位的规律并不是这些市场化的因素，而是地方政府的开发需求、财政需求以及拉动当地GDP的需求。如果以这些为导向的话，就会出现像杭州、长沙等地的情况，房地产急剧上升、一步到位、调到高点。投资者要布局的话，只能是在政府还没有启动的时候就进入，一旦启动就晚了。 　　CFT：二三线城市的地方政府在中央政府之前就颁布了救市的措施，怎么看待效果？ 　　叶檀：地方的房地产救市会起到一定的效果，某些地方的销量上来了，但是效果不会太好。因为房地产现在基本上处于一个紧缩的周期，周期还没有走过去。 　　房地产市场要整体上扬，基本上取决于几个方面的因素。排名前列，经济景气之后还需要宽松的货币政策和投资环境；第二，投资收益的部分必须要有保障，面临的风险比较小；第三，宽松的货币环境还需要一个通货略微膨胀的情况，这样，房地产的投资效应才能够显现。 　　现在来看，出台的政策主要是银根放松，但是银根放松不可能改变货币环境和紧缩的周期。我们现在面临的是紧缩周期，房地产作为实体，它是贬值的而不是升值的。作为投资的收益来说，仍然面临着不确定性。尽管政府税费下降了，让利于投资者和购房者的效应有所显现，但是整体而言，让利并没有达到让购房者马上购房而放弃观望的程度。 　　白宏炜：大家也就是说一下 　　CFT：很多业内人士一致认为二三线城市将成为新的赢利点，要加大投资。 　　白宏炜：现在大家也就是说一下吧。地产寒冬对二三线城市的影响比一线城市更大。其实大家都知道像北京、上海这样的城市房价又能跌到哪里去呢？这里的需求量很强。 　　由于城市不同，二三线城市地产的发展有差异性。但是，总体来看，与一线城市相比，二三线城市的特点是：相对价格要低、供应量要大。但二三线城市的经济增长速度和潜力比一线城市要弱。也就是说，量的增长是来自二三线城市的，但是利润率的还是一线城市。 　　从长期来看，二三线城市确实是房地产今后发展的重心和增速的地方。不过，短期来看，价格和销售的压力比一线城市还要大，因为供应量短期释放太多了（这个与土地的供应量有关），过去这两年大量的土地都来自于二三线城市。 　　CFT：22日财政部发布通知，给了地方政府很大的自主权。您认为会有怎样的作用？ 　　白宏炜：短期内作用有限，各个地方上也做了很多的工作，但是用处不大。 　　房地产取决于经济的变化，而现在经济的发展不好。尤其是珠三角和长三角已经明显感觉到出口的压力，企业破产、收入下降直接导致购房的预期下降。 　　地方政府能做的一方面是减税，把税费降下来；另一方面就是对开发商网开一面，比如杭州，延期开发土地、放宽地价款支付时间等。 　　供应方面，政府有两方面可以做。首先，到2010年不要再供应土地，可使土地供应量减少，再就是允许开发商延期开发或者延期支付地价款。也就是说地方政府站在开发商的角度维持市场的稳定。税费相对较小，真正影响市场的还是利率和收入等问题。所以地方可能在供给方面可以做控制，但在需求方面的影响相对有限。 　　因为需求一方面要受到经济的变化，宏观政策比如利率、首付等的影响，还会受到开发商降价的影响。现在的价格还是高，价格降低的话需求可能慢慢地就出来了。总之需求的回归、供给增量的减少都需要时间。 　　根据我们掌握的数据，在二三线城市，如果以拿到预售证的项目和现在销售的面积的比值来看，储备应在20个月左右，至少可以有一年以上的时间来消化存量。 　　CFT：一旦二三线城市房地产发展起来，会不会延续一线城市房地产的发展轨迹？ 　　白宏炜：对，一样的。这实际上是一个很大的问题，就是说房地产是很难平稳增长的。一般来说，调控需求就意味着暴涨暴跌，调整供给房价反而才会稳定。 　　如果地方政府不管市场，增加土地供应量，开发商短期内可能压力会大一些，但是长期来看，供给增大，房价反而会在很长时间比如五六年内比较稳定。现在如果没有这样做的话，可能两三年内又出现暴涨。 　　目前，一线城市的发展方向以改善性住房为主，而在二三线城市，住房、改善性住房同时存在，所以增量会更快，土地释放量更大。但是从价格角度，受制于经济发展，二三线城市会出现分化，沿海的快速增长可能会延伸到内陆，而如佛山、东莞甚至杭州等地都会进入平稳的阶段。