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林中:站在后天看明天 企业发展策略要找最适合的

2017/08/08 13:11 来源: 搜狐焦点网 评论
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8月8日上午,在以“跨越与去地产化浪潮”为主题的2017博鳌房地产论坛上,旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中发表了题为“新形势新格局下的地产发展思路”的主题演讲。

搜狐焦点全景报道“2017博鳌房地产论坛”:8月8日上午,在以“跨越与去地产化浪潮”为主题的2017博鳌房地产论坛上,旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中发表了题为“新形势新格局下的地产发展思路”的主题演讲。林中从市场的特色、房地产行业的长期变化以及开发商未来发展思路等方面进行了阐述。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中发表主题演讲

市场分化与信号扭曲成两大典型特色

在林中看来,市场有两个非常典型的特征:一个是市场分化,一个是信号扭曲。首先是市场分化。中国这一轮市场分化是中国过去20年来最严重的,有些城市已经开到“冬天”了,但是有些城市才刚刚开始“春天”;有些城市交易量在开始萎缩,价格在稳中略有下降,有些城市交易量跟价格都不断在创新高。面对这样的现场,林中认为,这对开发商带来了比较多的机会和挑战。

我们看到,中国房地产行业尤其是大型企业,它们的集中度在最近一两年集中度能进一步提高,很大的原因与分化的市场有巨大的关系。林中坦言,大企业集中度高体现在多个方面,第一个方面是战略纵深,大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局,任何一个规模不够的公司,很难来抗衡这个分化的市场;第二个特征就是跨越周期,一般中小企业会随着周期起伏,大企业基本上在研究的就是跨越周期的问题;第三是资源配置的能力,大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业;第四是房地产企业是项目型的,企业再大对它的管理难度增加不多,在市场分化的情况下,大企业的增长速度越快,“大象也能跳舞”。

演讲现场,林中还阐述了另一个特征:信号扭曲。我们看到很多都是扭曲的,比如说价格是扭曲的,新房价格是扭曲的,二手房价格也是扭曲的。林中表示,“我们现在看一二线城市,已经不用一手房价格来看市场的变化,而更多的是用二手房的价格和交易来看市场的变化。”另外一个是供求关系扭曲,因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中演讲现场

是什么造成开发商困惑、迷茫、看不清明天?

在林中看来,当前开发商的困惑,体现在“限价何时解除”、“限签何时解除”。对于在高地价、高风险情况下跟还是不跟,对很多开发商来说是一个抉择,出现一系列的迷茫。还有一个是看不清明天,因为已经很难用过去的知识和经验判断市场背后的变化和逻辑。

演讲中,林中提出了“5天模型”的新模式,要站在今天核心是要看懂明天,所有的决策都是对着明天来的;过去的经验是用前天和昨天的经验,再加上今天的市场,来判断明天的市场变化以及走向。但是问题是,前天跟昨天的经验已经不适合用,所以现在很难看得清楚明天。我们现在用了一个新的模式,通过看后天来看一个中长期的大趋势,进而站在后天来看明天,对明天就会有更好的把握和判断。

“房子是用来住的,不是用来炒的”是未来主导方向

房地产行业存在20周年长周期的变化,从1998年到2017年是第一个20年。林中坦言,这20年过去了,未来的20年来了,在两个20年大的周期交界的时候,我们看不懂未来20年的规律,这是造成我们今天很迷茫的一个很重要的原因。

长周期变化在历史的背景下,它其实是有它的内因跟外因的,房子是用来住的,不是用来炒的,我估计未来至少10到15年都会是一个主导方向,房子脱实入虚,房子大起大落,房子资产泡沫,这个估计未来是政府的一个大的方向。所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂,即使出现泡沫,政府也不会让泡沫破裂。

不同企业策略不同 适合自己的才是最好的

林中表示,“从发展思路来看,天无绝人之路,开发企业要走一条适合自己的发展道路。”现在已经排名前几位的大企业,基本上都在以做强做好,降低负债率,提高利润率,全球化、金融化、多元化。

而一些中小企业开发可以转经营,比如你说在某些城市,你的项目就不卖了,可能10年来看,比你卖了之后做其它的事情挣得更多。也有可能你可以做资管,做基金,你可以转换行业。

面对今天这个市场,不同的企业是有不同的道路可以走的,有不同的战略可以实施。面向中小企业,林中提出了自己的建议。他建议不要跟特别是这两年跟进去一二线拿高价地的企业,现在问题都很麻烦。但是天无绝人之路,林中认为不同的企业有不同的战略选择,只有适合自己的才是最好的。

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责任编辑:种夏  JN016
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