正定新区抢地大战 一场房企们必须赴约的"赌局"

搜狐焦点石家庄站特别品牌栏目《回看楼市》

2016年的盛夏，南中国海的博鳌，一众地产大佬每年都喜欢聚在这里，叨一叨房地产市场。公开场合的主旨演讲，更像是“命题作文”，面对各路媒体和媒体背后的普罗大众，敢说实话的实在是凤毛麟角。小回很期待的任志强，2016年并没有来，这让这一年的南中国海顿显黯然，除了樊纲、陈淮外，言辞犀利少了很多。不过，关起门来，就另当别论了。每年都有一个神秘环节，叫“经济学家早餐会”，这些地产大佬们关起门聊聊天，扯扯淡，吐吐槽，气氛和几百米外的主会场完全是两个腔调。小回列席听过两场“早餐会”，2016年被要求：不能报道。这一次，爆点更多。小回印象最深的一段对话，是这些大人物对当年地价的各种“不能忍”：高得离谱，太吓人了。可其中一位大佬忍不住说了两句实话：排名前列句，他说，现在拿地，完全不用算成本，因为没法算，算了直接给你搞崩溃。第二句，他说，可我现在不拿地，来年吃什么？一个城市公司不拿地，来年岂不是要解散掉。

当6月2日正定新区6宗住宅用地以这样的结果收场时，当普罗大众对可售商品住房拍出这样的楼面价而一片惊呼时，当24小时过去了刷屏的依然是这则消息且对房价各种嘿咻时，我的脑海里始终盘旋着这两句话。其实，房企们的逻辑有些时候很复杂：成本、房价和收益之间，总要有个平衡点。可有些时候又很简单：自己种的果，再苦再涩也要吞下去；自己想要的地，再贵再贵也要拿下来。

一

Z，在一家房企负责前期拿地。2017年初，他从天津被“发配”到石家庄。用他的话说，幸亏津保铁路通车，否则，要么京津城际铁路再转到北京西坐高铁南下，要么，只能坐天津和石家庄之间的快速、普速列车来回跑，想想都觉得可怕。

到石家庄小半年，Z对石家庄是又爱又恨：恨的是，作为一个“跑前期”的地产人，这座城市的土地市场简直是“油盐不进”，想从土地市场上拿到净地的可能性几乎是零。可对于他所在房企这样的“初来乍到者”而言，在没有熟悉当地市场游戏规则之前，先拿下净地进入市场，再寻找“同盟者”，摸清游戏规则，是比较稳妥的做法。这让整整上半年的他感到很尴尬。爱的是，2016年的石家庄房地产市场，交易表现实在是过于亮眼。小回统计的数据显示，2016年的石家庄商品房实际成交至少在8万套以上，保守估计，成交面积可能在800万平方米以上。这其中，商品住房的表现最为抢眼。此外，已经进驻石家庄的保利、恒大、碧桂园们，石家庄的销售业绩贡献率在他们报表中的分量也分外得足。用另外一位地产圈朋友的话说：2016年的石家庄，完全是从一大堆二线、三线城市中跳出来的。任谁也不能熟视无睹。

Z的压力很大。房企的要求是，今年一定要有项目落地，没得说，也没得选择。道理，他都明白。用他的话说：再不扩张，三年以后，我们可能就没饭吃。要知道，在2017年的上半年，他所在的房企在销售业绩上表现着实不错，同比增幅在30%以上。可每次和他面对面，他的焦虑溢于言表，藏都藏不住。

他所焦虑的，是他所在房企的土地储备。他给我透了个底：尽管在全国，他们已经有了1000多万平方米的土地储备，且配置比较好，北上广深和“强二线”城市都有布局，可和万科、恒大、碧桂园们动辄3000万平方米以上的“弹药库”相比，简直是“小巫见大巫”。他的逻辑非常简单：今天的土地储备排名，就是未来的房企排名。

调任全国人大财经委的黄奇帆，前段时间在复旦大学演讲时算了一笔账：2017年全国计划供应600万亩的建设用地，只有10%可用于商品住房开发，也就是60万亩，4亿平方米。你家1000万平方米，我家1000万平方米，这4亿平方米也只够40家分的。全国的房企可不止40家这么少。

别说全国，石家庄的土地供应也非常紧张。我们不管净地不净地，仅从统计部门提供的数据来看，自2010年达到峰值的706.85万平方米后，房企在石家庄购置土地面积连年下挫，到2015年，仅有56.43万平方米。就算按照平均3.0的容积率计算，也只有150万平方米看上。可同期石家庄的商品房销售面积已经达到539.68万平方米。换言之，这两年石家庄卖出去房子占用的建设用地，完全是在“吃老本”。

2006年至2015年石家庄商品房销售建筑面积与房企购置土地面积

简而言之，如今“兜着房企屁股紧追不舍”的，并非“五限”加深，已无所不用其极的调控政策，而是“根子”和“命脉”：土地。

做前期的Z，显然深谙这个道理。用他的话说：老板天天撵着我，让我开拓市场，吃进土地，就是为将来还能多一口饭吃。

二

道理不止Z和他的房企懂得。这一年，宣布进驻石家庄的房企名单一拉一大溜，除了此次正定新区土地出让亮相的正荣、金科、金辉、金地、中粮、旭辉、鸿坤、中铁和中铁建外，蓝光、中海、协信、泰禾、阳光城、金融街等等等等，也已经落地或向石家庄派遣前期团队。他们的理由其实都差不太多：其一，石家庄房地产市场的表现非常活跃，不能无视；其二，京津冀协同发展，河北雄安新区居中，北京、天津和石家庄三面犄角而立，京石、津石城际铁路都将在雄安设站，石家庄“第三极”的地位通过高铁的战略布局已经确定；其三，石家庄现已进驻的全国性房企还不多，市场洗牌还不够深入，此时进驻大有可为。

都说“外来的和尚会念经”，可石家庄特立独行的现实，还是让这些房企首次进驻石家庄，大都选择了和Z所在房企差不多的策略：有净地机会，决不放弃；待进驻城市，熟悉游戏规则，再寻求收购项目，扩大地盘的机会。

对行事风格不同的房企而言，想法和落实之间，总是有着不同的距离。此次挂牌出让的6宗住宅用地，便是难得一见的净地供应，也让前述这些房企倏地眼前一亮。5月19日领取土地出让文件首日，正定县国土部门难得一见的排队，领取文件的房企不胜枚举。“有枣没枣，也得打三竿子。”

Z所在的房企，最后关头还是没有缴纳保证金，拿到竞买资格。对此，他也有些无奈：流程没走完，没赶上截止时间，只能等下次。不过，石家庄土地市场新的游戏规则，他看到了。据他讲：这也是他所在房企没走完流程的关键因素。

上设土地的较高限价，把亩价控制在1000万元/亩以内的水准，距离原棉三、棉四厂区地块的“地王”记录还有一段距离。这是对土地市场调控的一个交代。转入“竞人才安置房”环节，才是各家房企纠结的关键：和商品住房同步设计、建设和交付，房屋质量标准保持一致，竣工验收后免费移交给政府，也就是将全部地价转嫁到了剩余的商品住房上。这样一算账，无形中还是将商品住房入市时的价格顶了上去。用Z的话说，怎么算账，都是一笔满脑门子汗的账。

可对于Z们和房企们而言，这次机会实在是不想错过。正定新区，起点高，起步好，交通路网先行，配套也做得有章法，又是没有拆迁麻烦的熟地，虽然还有些地面上的青苗要清理掉，但总比中心城区动辄要求原址回迁的老旧小区、城中村改造要好得多，“还要啥自行车？”

最终，交上筹码，坐上赌桌的房企有21家，加上“马甲”，共计25位竞买人。这里面，有旭辉和中粮联合体，据说两家已经做了分工，操盘营销由旭辉负责；中铁和中铁建联合体，中铁趟路；已经进驻石家庄的万科、保利、恒大、碧桂园、华润全数参与。多扒两家房企的背景：秀兰，保定房企豪强，就像天山之于石家庄；北京东亚标志投资有限公司，隶属于东亚新华，有媒体深扒，这家企业和黄光裕的国美系有着“剪不断、理还乱”的关系。

三

赌局无情。为了拿到土地，这场赌局，房企们必须赴约；可真正坐到了赌局上，房企们还是要扒拉扒拉心里的算盘。

W是25家竞买人之一的代表。赌局前夜，他在微信上和小回开玩笑：你说，会不会有房企直接把价格顶到较高限价，这样也省事儿。小回深以为然。原棉三厂区地块挂牌出让当天，竞价足足搞了两个小时，807轮下来，谁都受不了。

果然，距离挂牌截止还有20分钟，华润置地直接把6宗地块全部顶到了较高限价，坐在场内的那位朋友在微信上半开玩笑半认真地说：感谢，结束有盼头了。

事实上，当“竞地价，竞人才安置房”的出让规则甫一公布，地产圈几乎达成了共识：地价已然不是关键和重点，谁能拿出最多的人才安置房，谁能扛住剩余商品住房价格和利润之间微妙、脆弱的临界点，谁才是“胜利者”。反过来想，顶到了较高限价依然有人愿意为人才安置房埋单，说明1000万元/亩的地价，几乎成为了各方对正定新区地价的共识和默认。

有人扛得住这临界点，势必有人扛不住。[2016]007号地以建筑面积100平方米作为竞拍幅度，还是显得太慢了。到了后面5宗地块，竞拍幅度直接拉到了1000平方米，这5宗地块也如砍瓜切菜般，顺利结束战斗。可对于坐在赌桌上的房企而言，就要求算账的速度更快。[2016]007号地刚刚成交，有的竞买人便迅速退场，这架势，显然是超出了他们的预期；剩余地块竞价过程中，有的竞买人举牌极少，甚至没有举牌，显然也是在这倏然加快的节奏中摸不着门路。大开大阖如天山，一口气吃进3宗，成了较大赢家，剩余商品住房较高2.09万元/平方米的楼面价，便出自天山之手；本地房企如润江，外地房企如金科和金辉，也都有所斩获。与其说他们把账算得清楚，倒不如说是态度更坚决，下手更狠绝，欲望更饥渴。

赌桌无情，优柔寡断便是“兵家大忌”。

四

有人问小回：房企们难道算不清账吗？这样的楼面价推算出来的房价简直难以想象，推向市场能有人埋单吗？

这也是Z和W们都很尴尬的问题，也是本文开篇“早餐会”上那位大人物吐槽的“槽点”之一。商品住房的供地趋于紧张，这是任谁都不能逆转的现实，就算试点和探索的宅基地入市，在政策壁垒和现实操作中难度极大，也是“远水解不了近渴”。可房企们也不是傻子，谁也不会抱薪救火，任凭自己做了“冤大头”。所以，你才能看到在6月2日正定新区6宗住宅用地挂牌出让的赌桌上，各家竞买人截然不同的表现。

然而，将地块收入囊中，也并不意味着这些地块只剩“死路一条”。说到底，影响一个项目盈与亏的因素实在太多，反过来想，可操作的空间也着实不小。原棉三、棉四厂区地块收入囊中后，荣盛便通过资本市场运作，借助同期吃进的全国多个土地储备，获得银团融资。在购房者看来，土地是房产，是商品；可在市场看来，土地是资产，也是资本市场的“香饽饽”。

况且，我们看到的台前，是6宗住宅用地已花落各家。可在幕后，保不齐哪家拿地房企便是哪家巨头的“白手套”。在土地出让前，已有人士表示，此次挂牌出让，他们没有参与，可一旦有合作房企拿地，他们将迅速完成合作开发的布局，吃进地块。

螳螂捕蝉，黄雀在后。回想起Z曾说的那句话：石家庄土地市场，水太深。小回所写，也只是“冰山一角”而已。

最后，就正定新区楼面价对当下市场的影响，简单表述三句话：

1、永远不要低估房地产调控政策的威力。

2、盲目跟风涨价，撩拨决策层的敏感神经，便是“自找麻烦”，小心招来调控加码。

3、短期房价走势依然“看平”，市场不具备大涨大跌的条件。以前，我只说不会大跌，现在我要强调，更不会大涨。理由同一。