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正定新区土地拍卖出新花招 配建人才安置房成亮点

2017-06-01 11:54:12 来源: 搜狐焦点网 作者:回洁钰

搜狐焦点特别策划《楼市北望》关注正定新区土地市场

石家庄房地产市场“游戏规则”的变脸,也即将从土地市场肇始,即将从正定新区肇始。5月19日,是4月28日正定新区重新推向市场的6宗住宅用地([2016]007号、008号、010号、011号、012号和013号)领取公开出让文件的日子。意料之中的是,位于正定县东关村东的正定县国土资源局从早上8点一直到下午,被挤得水泄不通,人满为患,竞买人代表从领取文件的三楼,沿着走廊、楼梯,一直排到了一楼;意料之外的事情更多:小回通过多个独立信源获得的信息显示,全国排名前30位的房企,几乎来了2/3,本地房企更是一抓一大把。

然而,此次挂牌出让的较大看点,却并非这些大牌,而是“游戏规则”的调整。早在4月28日6宗住宅用地公告公布,其中的这段表述便成为各方关注的焦点:

为了贯彻党中央“房子是用来住的,不是用来炒的”指示精神,平抑土地市场,避免高价地王出现,我局(正定县国土资源局)将根据报名竞买情况适时调整竞拍规则。

那么,新的竞拍规则是什么样的?据前述独立信源透露,直到5月17日领取文件前夕,国土部门内部的意见仍难以统一,领取文件的时间也被推迟到了5月19日,比原计划晚了一天。此前出台的《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,对此给出多种选择,包括“限房价,竞地价”,“限地价,竞房价”,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等。从目前来看,保定选择了“双限双竞”,玩法更复杂;石家庄则选择了后者,并进行了一些改良。

根据前述独立信源提供的信息,此次挂牌出让的正定新区6宗住宅用地,将通过“限地价,竞配建人才安置房”的方式决出竞得人。其中,国土部门给每宗地块都设置了较高限价,像[2016]012号地,挂牌起始价是2.35亿元;出让文件则明确,较高限价是7亿元,约合982.59万元/亩。其他地块的较高限价,也基本在1000万元/亩上下。到达较高限价后,竞地价即告停止,如果有两家及以上竞买人愿意继续报价,且接受较高限价后,即转入竞配建人才安置房面积,竞价幅度是以建筑面积100平方米为单位,最多者即为竞得人。

人才安置房,在以往的石家庄房地产市场从未出现过,完全是个新鲜事物。文件显示,人才安置房将由竞得人无偿配建,是在这宗住宅用地之上开发建设的商品住房,位置可不限,但必须与项目一期同步设计、同步建设和同步交付,房屋质量标准保持一致,在竣工验收后无偿移交给政府或政府指定单位。换言之,拿下地块的开发商需要拿出一定比例的商品住房,“免费”移交给政府部门。

多位看过出让文件的开发商直言,这招确实够“狠”。小回来给大家算笔账。按照7亿元封顶的[2016]012号地来看,较高容积率是2.0,较大建筑面积在94986.7平方米,楼面价应在7369元/平方米,距离原棉三、棉四厂区地块保持的“地王”仅有一步之遥。然而,转入竞配建人才安置房之后,如果竞得人需要拿出10%配建并无偿移交,那么,剩余90%的建筑面积,就需要承担全部的土地成本。也就是说,7亿元的地价,85488.03平方米的建筑面积,商品住房的楼面价就到了8188元/平方米。

这里还没有将配建人才安置房的建安成本、开发税费计入在内。如果全部算上,这宗住宅用地的商品住房等进入房地产市场,成本价就在1.5万元/平方米左右。2.0的容积率,11至18层的小高层,市场价可自行“脑补”。

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