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乘风破浪 2017年石家庄二手房置业调查报告

2017/02/14 14:28 来源: 搜狐焦点网 作者: 王静 评论
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2016年的石家庄二手房市场颇为“不平凡”,在创下了成交规模和成交价格的历史新高之后,2017年的市场走势又当如何,是当前各方关注的焦点。
狐焦点开年特别策划《赢战》——2017石家庄二手房置业大调查
狐焦点开年特别策划《赢战》——2017石家庄二手房置业调查报告

执笔:王静

1.综述

2016年的石家庄二手房市场颇为“不平凡”,在创下了成交规模和成交价格的历史新高之后,2017年的市场走势又当如何,是当前各方关注的焦点。特别是春节假期结束后的开年市场,其“风向标”意义更为重要。中国不动产研究中心河北分中心通过线上调查问卷与实地走访,全景呈现开年二手房市场全貌,希望通过对石家庄二手房置业现状的剖析与解读,为您买房置业提供指导。

2.2016年石家庄二手房市场回顾

2.1 “营改增”落地实施 新政策税费暴涨

2016年5月1日起,房地产业纳入营改增试点,营业税退出历史舞台,增值税制度更加规范:二手房交易中,房产证满两年的住房免征增值税,房产证满五年以上且为家庭唯一住宅的,免征个人所得税。

2016年9月30日,石家庄市住房和城乡建设局、石家庄市发展和改革委员会、石家庄市地方税务局联合下发了《关于加强存量房交易行为管理的通告》,要求二手房“应按照实际成交价格如实申报纳税”,国庆节后,石家庄二手房交易“过户价”上调,受此影响,之前“高歌猛进”的市场步伐放缓,一路上扬的二手房价格也趋于稳定。11月初,石家庄二手房交易实行以实际成交价计税的方式,税费大幅增长,同时增加了购房成本,市场进一步降温。

2.2 高房价市场火热 高成交供需两旺

2016年,石家庄二手房市场用高位运行来形容一点都不夸张。从成交量来看,4-10月,二手房单月成交量均在4000套以上,9月更是以5579套的月成交量刷新了历年来的成交数据。再来看一组同比数据,2016年1-8月的成交量为30167套,已经远超2015年全年的总成交量26722套;除 “量”以外,二手房价格也有大幅增长,石家庄二手房均价从1月的8865元/平方米上涨到12月的13931元/平方米,全年二手房价格涨幅达57.15%,市场的火热超出预期。

2.3 全面二胎影响持续 换房需求上涨明显

从2016年市场情况来看,石家庄二手房仍然以首次购房需求的购房人为主体,但改善购房需求上涨明显。这一方面源于购房人对生活品质要求的提高,另一方面源于“全面二胎”政策的持续影响,换房需求持续释放,带动了大户型、大面积房源的交易。

3.2017年1、2月二手房市场运行情况概述

在经历了2016年的高房价和高成交之后,2017年初,二手房市场显得格外“理性”:1月,市内四区与高新技术产业开发区二手房均价小幅回落,节后市场安静而平稳,购房人热情虽有所上涨,但是否能落实到成交层面,依然是未知数。

3.1 中心城区回落 周边城区看涨

据中国不动产研究中心河北分中心统计,2017年1月,石家庄二手住宅挂牌均价达14518元/平方米,环比2016年12月上涨430元/平方米,环比上涨3%,同比上涨5655元/平方米,涨幅为63.8%。

从区域来看,市内四区与高新技术产业开发区二手住宅价格“两涨三跌”,其中,裕华区二手住宅挂牌均价为16378元/平方米,环比上涨2.48%,涨幅最高;桥西区二手住宅挂牌均价为14992元/平方米,环比上涨2.21%;长安区二手住宅挂牌均价为14873元/平方米,环比下降1.15%;新华区二手住宅挂牌均价为13805元/平方米,环比下降0.28%;高新技术产业开发区二手住宅挂牌均价为12860元/平方米,环比下降4.42%。

与中心城区不同,周边区域二手房价格均有不同程度的增长,其中正定二手住宅均价8040元/平方米,环比上涨6.5%;栾城区二手住宅均价7080元/平方米,环比上涨0.55%;藁城区二手住宅均价5850元/平方米,环比上涨0.21%,鹿泉区二手住宅均价8100元/平方米,环比上涨0.02%。

虽然从整体看,二手住宅挂牌均价有所上涨,但环比涨幅放缓,一些小区之前虚高的成交价格也有所回落,二手房价格回归合理。

3.2 购房积极性升温 看房小高潮初现

随着春节假期的结束,二手房市场逐渐回暖。有中介机构表示,春节之前的二手房市场较为平稳,而节后,购房人的积极性明显提升,来电量、来访量增加,形成节后集中看房的高峰期,但同时,由于还有一部分人的假期还没有结束,返城还需时日,因此,“看房小高潮”尚未落实到成交中。经纪人预计3月中旬前后,二手房市场将迎来真正的“旺季”。

3.3 购房人目的:自住占最大份额 学区房发挥稳定

3.3.1自住需求表现活跃 收入压缩选择范围

购房需求,一直是房地产市场发展的关键因素。中国不动产研究中心河北分中心对近万名网友进行了详细的问卷调查,结果显示,2017年二手房市场中,首次购房需求依然占据最大份额,首次购房解决居住需求的购房人占71%。此类购房需求呈现两个特点:其一,家庭年收入在20万元以下,家庭财富尚在积累阶段,解决居住需求为其购房的首要目的;其二,首选户型为小三室和两室,尚未牢靠的经济基础压缩了可选择的房源面积。

3.3.2 投资需求屈指可数 购房人思路清晰

与2016年石家庄一手房市场强劲的投资购房需求不同,石家庄二手房市场中投资购房需求几乎没有,这是由于二手房本身价格已经达到较高的水平,除特殊情况外,二手房价格随整体市场的变动而波动,不适合做投资,也从侧面说明了购房人在做决策时,思路更加清晰,以解决自身需求为主。

3.3.3 学区房份额稳定 教育投资不放松

除了解决居住外,解决孩子的教育问题也是很多人买房的出发点。石家庄义务教育实行划片入学的政策,而中心城区集中了大部分的教育资源。有13%的购房人则表示,购房是为了孩子可以有更好的学习环境,因此,学区房成为了很多家长安家置业的不二之选,也一直在市场中占有较为稳定的份额。

3.3.4 地铁房热度未涨 加分项属性明显

如此前所言,交通是影响购房人决策的重要因素之一,而石家庄的拥堵度一度排名全国第一,因此,交通条件好的房源会更受购房人欢迎。以北京为例,地铁房要比周边非地铁房高2000-3000元/平方米左右。石家庄地铁1号线、3号线一期工程预计2017年中旬左右进入试运营阶段,市民出行将更加便捷,沿线住宅的配套水平也将随之提升。就地铁房的热度,中国不动产研究中心河北分中心走访了一些房产经纪人,他们表示,目前地铁房在价格方面尚未有明显优势,且地铁房对购房人来说,只是房源的一个加分项。

3.4 购房人倾向:小三室被评理想选择 低首付增大还款压力

3.4.1 紧凑户型受青睐 中小面积成偏好

中国不动产研究中心河北分中心调查显示,在意向户型的选择中,31%的网友选择小三室,在各户型中居首位。小三室多数是指面积在100平方米左右的紧凑型住房,购买此类户型既保障了居住需求,经济负担又不会过重,是家庭置业的理想选择;另外,28%的网友首选的二手房户型为两室,这与房产中介的反馈十分一致:总价100万以内、户型面积50平方米左右的紧凑型两室,受关注度、成交量都非常高,而这再度印证了首次购房需求为主的市场现状。

3.4.2 贷款支付为主 低首付成首选

2017年初,石家庄购房人在购房款支付方面呈现新的特点:其一,石家庄购房人在首付款比例上以20%和30%为主,根据调查,44%的受访网友选择首付款比例为20%,43%的受访网友选择首付款比例为30%,两者相加达87%,这与购房需求的大量释放以及认贷不认房的金融政策呈正相关;其二,首付款在50%-90%的购房人寥寥无几,购房人贷款买房的积极性明显提升。

4.2017年市场预期:房价被看好 出手更谨慎

4.1 影响购房的因素: 买房先看价格 换房先看位置

4.1.1九成网友认可二手房 房价为最大影响因素

通过调查问卷,中国不动产研究中心河北分中心了解到,仅约10%的网友只选择一手商品房,32%的网友更愿意选择二手房,超过半数的网友认为,在购房时,一二手房均可以纳入考虑范围。

在影响大家选择二手房的关键因素中,25%的网友认为二手房价格是首要因素。其实,相对于一手房来说,二手房位置相对优越、配套水平较高,因此在单价上并没有太大优势,但其紧凑的户型、较小的公摊面积以及较低的居住密度等,让二手房在总价方面备受购房人青睐。

4.1.2位置优势明显 配套成硬通货

除价格因素外,另有13%和12%的网友认为位置与交通是影响其选择二手房的重要因素。随着城市的发展,石家庄市中心城区的一手商品房项目逐渐减少,想要享受更成熟的配套、更加便利的交通,就只能选择购买二手房。

我们发现,很多有换房需求的购房人首次购房时,由于经济条件的限制,往往选择在二环外安家置业,而随着家庭结构的变化,老人需要二环内更系统的医疗配套,孩子需要二环内更优质的教育资源,换房需求由此产生。

4.1.3选户型至关重要 软实力不容小觑

“硬件”先行,“软件”也不容忽视,因此,户型、发展前景和升值潜力在网友的选择中也排名靠前,而且关键因素之间的差距逐渐缩小。

在走访购房人的过程中,我们发现,很多购房人对物业管理的能力十分看重,因为物业管理水平直接决定着小区环境的整洁、安全程度等。而二手房的一个明显优势就是:在看房源的过程中,物业管理水平一目了然。

4.2 2017市场走向:四成人看好房价 半数人今年出手

4.2.1 购房人信心十足 起势快房价坚挺

对房价的预测是个购房人十分热衷的话题,而中国不动产研究中心河北分中心通过调查问卷发现,37%的网友认为,2017年石家庄二手房价格将继续坚挺,其中,30%认为二手房价格将“稳中有升”,购房人对此信心十足。

此外,就二手房的价格问题,中国不动产研究中心河北分中心还走访了一些经纪公司门店,房产经纪人表示,就节后的市场情况来看,二手房价格坚挺未降,有些房东甚至小幅提升了套价,但来电、来访量却一直在增长。

4.2.2 购房计划实施紧迫 买房热情拉动放量

在看好石家庄二手房价格的同时,有近半数的网友选择了在一年之内购房,其中,13%的人表示会在3个月之内完成购房计划,由此可以看出,购房人的购房热情高涨而紧迫,自住的积极性拉动市场需求放量。

4.2.3 心理预期提升 买房还看地段

为更好地了解2017年二手房的交易情况,中国不动产研究中心河北分中心实地采访了石家庄两大交易中心正在办理交易手续的购房人,他们普遍表示可以接受的价格在10000元/平方米左右,也有少部分人可接受20000元/平方米的高房价,但具体价格仍要参考具体楼盘以及其所在的地段。

4.2.4 多层住宅唱主角 市场期待多元化

传统的二手房市场中,住宅类二手房一直占据9成以上的份额,而这其中,60%以上为多层住宅,各种原因,一是多层住宅户型紧凑,套价低,购房时所需承担的经济压力相对较小,二是由于高层住宅建筑时间晚,大部分业主尚未到换房的时机,市场供应量少。

而随着房地产市场的发展、购房人需求结构的变化,实际成交中的住宅类型正逐渐多样化:高层住宅市场份额增长,小高层、公寓、别墅等也有了一席之地。

4.2.5 长安区变身最热城区 鹿泉区突围周边城区

在调查中,中国不动产研究中心河北分中心发现,与成交热门区域不同,长安区成为了最热门的意向购房区域。在市内四区与高新技术产业开发区,长安区二手住宅挂牌均价处于中游水平,同时,随着重工业企业外迁和市政配套的规划落实,长安区的发展空间被广泛看好。

2016年高新区二手房价格水涨船高,甚至一度赶超桥西区、新华区,由于一手房市场东南片区的辐射作用,成为了裕华区外溢需求的首选之地。

鹿泉区方面,交通及配套水平的提升,为购房人在此置业提供了更多的条件。

4.3 2017年购房政策:重税之下出手 选择范围缩水

2017年截至目前,尚未有新的税费政策出台。我们走访发现,有八成左右的购房人认为,新的税费政策对其买房有很大影响:以实际成交价计税,过户所需缴纳的税费增长,无形中增加了购房成本,无论是房产证年限还是户型面积,选择范围都明显缩小。

4.4 一手房市场分流 “稳定”成主旋律

经历了2016年的高位运行,石家庄二手房市场在2017年将会趋于稳定。一方面,购房人的需求在2016年的火热市场中得到了相对满足,同时,二手房价格已处于较高水平,超出许多购房人的心理预期,购房人将更加理性;另一方面,大牌房企加速进驻、本地房企全面崛起,2017年石家庄一手商品房市场将释放出大量房源,也将分散购房需求。

4.5 政策制约影响深 市场规范进行时

政策方面,2016年12月27日,石家庄市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》,进一步加大监管力度,规范房地产中介机构经营行为。

相信在这样的大背景下,2017年石家庄二手房市场将更加稳健。

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