揭秘！2017年石家庄楼市政策的11个真相

搜狐焦点石家庄站品牌栏目《回看楼市》

一年，又到了这个时候。按照惯例，到3月的全国两会闭幕，将是包括石家庄在内的全国房地产市场重要的政策窗口期。今年，也不会例外。

但也有例外：石家庄的政策安排已经初见端倪。在2月3日举行的“全市重点工作落实推进会”上，履新不久的中共石家庄市委副书记、石家庄市政府代市长邓沛然，提出将着力抓好的六个方面重点工作，其中，便辟出专门段落谈到了房地产市场。有意思的是，翻遍市级媒体，这段表述似乎被有意无意地“略过”，只留下了“多措并举促进房地产平稳健康发展”这一句话；省级媒体基本保留了大致内容，但在刊印出报时又被大段删减。一直以来，对本地市场的表述，石家庄的“有关部门”表现得都很谨慎，这一次也没有例外；不过，保留下来的大致内容还是让我们看到了本地决策层对房地产市场的定位和判断。

1、新建商品住房库存处于合理区间，商业办公类用房化解库存任务也不大。

前半句很好理解，2016年的石家庄商品房实际成交套数高达8.1万套，中心城区也有6万套，与往年相比，至少增长了50%（上述数据出自《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》。想获取这份报告？点击阅读，查看文章底部的索阅须知）；在河北省的商品房待售规模的“账面”上，也呈现出大幅锐减的状态。这其中，商品住房自然是“大头”。可后半句就不太好理解了：商业办公类用房的库存压力不大吗？这似乎和此前的判断相反，否则，12月出台商业去库存一揽子政策的意义又在哪里？

2、房地产市场存在回迁难、办证难等问题。

这一点，决策层说到了点子上。一方面，自2013年开始的房地产市场专项整治，来来回回，已经让至少200个项目实现合法化。另一方面，专项整治也已经进入到“深水区”。简单说，好转型、好“上岸”的项目没什么问题，留到今天依然动静不大的，大都是不好转型，上岸有难度的项目。要么，超容积率，严重超过规划红线，已经到了不能不拆，不能不改的地步；要么，开发商资金断裂，股权混乱，债务糊涂，积重难返；要么，土地问题过于棘手，变性、调规要闯多道关口。这些问题要解决，已非一个或几个部门能够轻易动弹，甚至要在即将或已经开始修编的石家庄总体规划中进行处置，并送国务院审批，牵一发动全身，难度可想而知。

再看举措：

3、要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，完善相关手续，解决好房地产历史问题，回应群众关切。

问题繁复，便不能只靠一个或几个部门的力量，需要动用的是综合手段。对于2017年的石家庄房地产市场而言，解决这些“历史问题”，势必是主旋律。这也就意味着，各项政策安排都将向其倾斜，尤其是土地出让。2016年的石家庄土地市场保持了补证大行其道的特点，2017年恐怕也不会例外；只不过，土地市场的净地出让和有效供应又要受到影响。

对于这些历史问题的梳理和解决，石家庄其实从来没有断过。仅在2016年，石家庄便曾两次公布存在历史问题的项目名单，前一份是需要调整容积率的项目，有162个；后一份是在2014年12月31日前发生，但未列入专项整治的项目，有56个。排除两者重叠，总共下来也有将近200个，这些项目都要在2017年逐一过堂，完成调规和手续补办。在2016年底这一轮土地手续的补办高峰中，连拖了五、六年的项目都能逃出生天，有决心，什么“奇迹”都能办到。

4、要结合解决历史问题，强化房地产市场监管，密切关注房地产市场动态。

这一条是写给有关部门的。石家庄没那么大，房地产项目也不算太多，满打满算，在市面上有货的项目不超过300个，然而，违规项目层出不穷，除了此前混乱的市场秩序积重难返之外，有关部门在监管上确有懒惰之嫌。有些线索甚至通过对外热线已经送到面前，最终还是呵呵。决策层的这段表述，实则是给有关部门提醒：监管要加强，要把违规项目扼杀在萌芽状态。

5、把控好规划和土地供应，规范土地招拍挂制度，释放房地产市场活力。

年初，又到了编制这一年土地供应计划的时候。2016年石家庄市内四区、高新区和井陉矿区计划通过出让方式供地超过7200亩，就算是凭借年底一轮补证高峰，也只勉强完成了8成左右。不过没关系，自小回从业以来，这份供地计划就没有一年是完成的。从前文所述来看，2017年的供地计划八成又将以补证为主，土地市场能为未来三到五年的商品房有效供应做出的贡献实在是非常有限。不过，在决策层的判断中，能够让历史问题顺利解决，也是对市场供应的有效补充。根据小回的判断，这些项目尽管年头已久，但既有的未售房源不少，合法化后仍有入市销售的可能性，只不过，这些口碑和信誉已被透支的项目能否被市场接受，三五年前规划的产品能否满足今日的市场需求，可以想象。

6、严防企业炒作和房价过快上涨。

看到这句表述，小回不由得想起了2016年出台的商品房预售价格先行备案政策。据说，这项政策已经发挥了威力，某些项目因为申报预售价格偏高，被挡在了物价部门的门外。2017年，这项政策的威力还将显现，再加上“账面”房价不能过度惹眼的硬性要求，势必将使其切实落到实处。证件、手续齐全开盘销售又能怎么样？照样需要低调。关于这一点，后文还会有详细表述。

7、市政府将建立与房地产企业沟通机制，定期通报房地产业发展有关情况。

最懂市场的，不是有关部门的数据报表，而是一线。这一点终于得到了决策层的认同。事实上，改变已经在2016年出现：有关部门曾在2016年下半年通过不同渠道，对石家庄房地产市场进行摸底，约谈的既有房地产企业，也有行业相关的机构和企业。上情下达，总要有个互动的平台。

这是2017年以来涉及石家庄房地产市场政策部署，表述最为全面的一次。简单说，就是12个字：控制房价，攻坚克难，加快整顿，加强沟通。除此之外，在去年的12月22日举行的河北省经济工作会议上，对房地产市场的表述有一句：促进房地产业平稳健康发展。到了12月23日石家庄市委常委扩大会议上，在传达中央和河北省经济工作会议精神时，表述又有变化：把农业供给侧结构性改革、振兴实体经济、促进房地产市场平稳健康发展的各项工作抓紧抓实抓好。一方面，市场要“平稳”，要“健康”；另一方面，要抓紧、抓实、抓好。

要平稳的，不止是市场走势，当然还有各方都在关注的房价。前面的表述中可以看到本地决策层对房价的要求：严防房价过快上涨。事实上，河北省对石家庄的房价调控已经有了明确的要求。1月17日召开的河北省城乡建设工作会议有这样一段表述：

2017年是党的十九大召开之年，为大会召开营造良好政治社会环境，是我们肩负的政治责任。要认真落实中央对楼市的“新定位”，抑制房地产泡沫，确保房价环比不增长，同时密切关注潜在热点城市，正确引导市场预期。

请注意：

1、关于调控房价的表述前，会议将这项政策部署的重要性，上升到了“政治责任”的高度，其重要性可见一斑。这一点印证了此前小回的判断：至少到今年十九大召开前后，石家庄都将在“严控房价过快上涨”上下大力气，出大工夫。

2、中央对于房地产的“新定位”，指的就是那句话：房子是用来住的，不是用来炒的。小回预计，对于投资购房需求的管控，将在2017年有所加强。考虑到投资购房需求的资金多以盈余资金为主，并以两至三成的首付实现杠杆投资，小回认为，金融机构对房贷的审批和放款都将有所收紧。此前的技术性加息，信号意义不大。从2016年12月的信贷投放来看，住户中长期贷款的投放规模并没有显著收紧，因此在全国两会前后的信贷投放，风向标意义会更大一些。还是那句话：一切不以金融手段为武器的调控政策，都是“耍流氓”。如果不收紧购房需求的“钱袋子”，管控就无从谈起。

3、确保房价环比不增长，目标再明确不过，在国家统计局的“账面”上，石家庄的商品住房销售价格环比涨幅要维持在0%以下的水平，不能太出挑。

4、此处谈到的“潜在热点城市”，虽然是不直接点名，但目标已经明确，在2016年有着惹眼表现的石家庄和廊坊，势必都在密切关注的范围之内。特别是石家庄，尽管受京津冀协同发展的直接影响要远逊于近水楼台的廊坊，但人口净流入和经济保持较快增速，都使其房地产市场保持了难得的高增速。再加上其作为省会城市的特殊地位，在2017年受到管控的力度不亚于廊坊。关于这一点，近期小回会专门撰写一份研究报告，详细来说说。

“账面”房价的管控，在实际操作中的空间就值得遐想了，除了前述的商品房预售价格先行审批外，恰好赶上的违规项目合法化，使石家庄的手中握有一批多年前成交，如今备案时价格不高的项目和购房合同，与当下市场真实销售，价格不低的项目前后脚拿到预售手续，高低搭配、上下平均，房价管控自然会立竿见影。只不过，对于排队等待获取预售手续的项目而言，2017年的入市节奏势必将大受影响：本来可以开春入市，排队也要等等；就算拿到预售手续，一旦当月的备案平均房价偏高引发预警，还可能面临着排队等备案的局面。这或许将是石家庄房地产市场有史以来最为复杂的局面了。

纠结，纠结，纠结。2017年石家庄房地产市场的年度关键词，似乎没什么悬念。