房价攀升根源在这!数据揭秘石家庄地价缘何这么高

编者按：近日，由搜狐焦点石家庄站与中国不动产研究中心河北分中心联合打造的《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》正式发布。作为石家庄房地产市场最权威、最深度、最受关注的市场分析报告，以178大楼盘为样本，对1000余名购房人采集数据，通过详实具体的数据全方位还原了石家庄房地产市场真实面貌。搜狐焦点将该份报告进行权威解读，帮您轻松读懂石家庄房地产市场。

搜狐焦点解读《2016-2017年度石家庄房地产市场分析报告》系列报道之三：上期，我们从政策环境、房价走势以及房企变革等三个方面对石家庄2017年房地产市场进行了预测。可以看出，2017年石家庄房地产市场在政策层面仍将以去库存为主基调，房价走势方面将稳中有升，房企方面则面临重构或合作的局面。

2016年的石家庄房地产市场发生了巨大的变化，房价的攀升达到了历史的高点。房价的上涨，除了宽松的政策有很大促进以外，与地价的变化息息相关。本期，将全面分析石家庄2016年土地市场的运行情况，揭秘石家庄房价攀升的根源所在。

土地市场呈井喷状态 供应成交均创下新高

纵观2016年石家庄土地市场，整体呈现井喷状态，国有建设用地使用权供应、成交规模均创下历史新高。土地供应方面，新华区、桥西区、长安区、裕华区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县以及正定新区，合计供应国有建设用地使用权270宗，面积为8378756.844平方米（约合12569.39亩）。其中，中心城区（含新华区、桥西区、长安区、裕华区以及高新区，下同）供应国有建设用地使用权102宗，面积为3219259.522平方米（约合4829.37亩），占总成交面积的38.42%。

石家庄各行政区国有建设用地使用权供应和成交情况，从图中可以看出，中心城区中长安区、裕华区以及高新区所占比例高，周边区域中鹿泉区所占比例高。

土地成交方面，截止2016年12月31日，石家庄新华区、桥西区、长安区、裕华区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县以及正定新区，合计成交国有建设用地使用权171宗，面积为6438499.422平方米（约合9658.72亩）。其中，中心城区成交国有建设用地使用权92宗，面积为3219259.522平方米（约合4829.37亩），占总成交面积的50%。

石家庄各用地性质国有建设用地使用权供应和成交情况

在成交的国有建设用地使用权中，有2宗为溢价成交，2宗地全部位于长安区，溢价率分别是33.33%（[2016]047号地）和132.26%（[2016]052号地）。

补证地块仍占主流 周边区域供应加大

整体来看，2016年石家庄土地市场呈现六大特点。其一，办理国有建设用地使用权相关手续，仍为2016年石家庄土地市场的主流。据中国不动产研究中心河北分中心统计，公开出让的270宗国有建设用地使用权中，住宅用地、商服用地和住宅、商服混合用地共计155宗，至少有120宗办理国有建设用地使用权相关手续，涉及至少100个房地产项目。其中，中心城区公开出让的102宗国有建设用地使用权中，属于上述三类用地性质的共计89宗，属于现有房地产项目的至少有76宗，涉及房地产项目至少61个。受此影响，2016年石家庄房地产市场实现合法化的房地产项目大幅增加；此外，通过土地市场投放的净地资源比较少，房地产企业通过二级土地市场获取土地的难度大，选择空间小。

石家庄中心城区各用地性质的国有建设用地使用权供应和成交情况

其二，尽管房地产项目办理国有建设用地使用权相关手续占多数，但土地价格并未出现明显下降。具体来看，一环内全年挂牌出让的国有建设用地使用权不足10%，隶属于一级和二级的国有土地供应有限；二环内外供应的国有建设用地使用权比较多，与其对应的基准地价相比，普遍高出10%至20%；而净地出让、溢价成交的2宗位于长安区的国有建设用地使用权，其楼面地价高出基准地价的50%至100%。土地价格不降反升，对销售终端产生深远影响；在房地产企业方面，土地价格也是制约它们收购项目或新购置土地的重要因素。

其三，长安区、裕华区以及高新区仍将是未来三年内石家庄房地产市场供求最为活跃的行政区。在2017年，这三个行政区还有比较好的土地储备，特别是长安区的东北部、裕华区的东南部以及高新区的东部，将是土地供应的热点区域。加上这三个行政区的配套水平还将有较大提升，势必推升上述热点区域土地价格。

石家庄各行政区、各用地性质的国有建设用地使用权供应和成交情况

其四，鹿泉区的供应规模大幅提升，形成了北部的鹿泉区中心城区和南部的上庄板块两个土地供应热点区域，分别沿和平路高架西延和南二环西延为中轴展开。具体来看，2016年鹿泉区供应的住宅用地和商服用地共计26宗，面积为744528.41平方米（约合1116.90亩），占鹿泉区供应规模的46.17%。鹿泉区将成为中心城区以外市场供求比较活跃的行政区，特别是上述两个热点区域，因其配套水平已有基础，势必吸引受中心城区房价挤压外溢的购房需求。

其五，正定新区的土地市场已有启动迹象。一方面，2016年的正定新区房地产项目销售情况良好，吸引房地产企业关注。另一方面，正定新区的土地储备比较丰富，可供选择的空间比较大。但受制于土地指标，正定新区全年的国有建设用地使用权供应规模不大，直到10月中下旬稍有起色。可以预测，正定新区的土地市场将在2017年迎来手轮供应高峰，加上城建配套大规模上马的影响，正定新区的土地价格还有进一步提升的可能。

石家庄国有建设用地使用权都将遵循容积率指标管理规定

其六，受石家庄市人民政府引发《石家庄市容积率指标管理规定（修订版）》的影响，2016年国有建设用地使用权在“容积率”这一技术指标上，已经出现显著变化。根据中国不动产研究中心河北分中心统计，全年挂牌出让的121宗住宅用地中，至少61宗地容积率被限定在2.5以下；挂牌出让的68宗商服用地中，至少52宗的容积率被限定在6.0以下。可以预计，除属历史问题并已成既定事实的房地产项目有望高于规定外，新出让的国有建设用地使用权都将遵循容积率指标管理规定。

下期预告：2016年的石家庄房地产市场，无论是房地产企业积极、旺盛的入市意愿，还是购房者活跃、恐慌的购房心态，都创新历史新高。下期，搜狐焦点将从石家庄2016年的商品房供求情况和商品房销售价格两方面展开对房地产市场的分析，敬请期待！